北京楼市:刚需自住应掌握的选房技巧!建议要熟知!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：在北京买房，首套刚需自住，400万内，需要注意些什么吗？有什么可以推荐区域？

回答：刚需房有三个核心要点是买房时需要特别注意的， 在功能属性上，要好住；在交易属性上，要容易出手、好卖；在金融属性上，要容易保值增值。首套刚需自住，海淀就是马连洼，西二旗，昌平就是回龙观，天通苑，西城就是广外，具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥你好。计划明年结婚，今年用我的购房资格在北京买个两居或小三居，纯刚需自住，不考虑学区，子弹260w。我们最近刚开始看房，考虑到以后我的工作地点在海淀，主要在看回龙观和清河的房子，目前有意向的小区是：矩阵小区，新龙城，和谐家园，宝盛里。这几个小区是否值得考虑？或者您有其他区域或具体小区推荐吗？

回答：刚需自住，回龙观更合适点。你看的这几个盘没什么大问题，在户型、交通、环境和物业方面都还算可以。推荐新龙城、和谐家园。宝盛里房子偏老，有学区溢价，对你们不合适 ，和谐家园和矩阵是育新学区，其中和谐家园轻微溢价还是可以选择的。

提问：您好成哥，北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子，看上了景粼原著的洋房 顶层128平，900万。不知道您看不看好？

回答：如果景粼原著是自住，喜欢就好。投资的话，肯定是跑输的。 子弹400，考虑自住+投资，更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘，比如融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园、北纬40度、臻园等。

提问：成哥您好！在离德胜学区最近的海淀、朝阳区域购入上车三居，自住为主，兼顾增值。目前看了小西天（志强南园、北园、文慧园）、马甸桥西北（七省办、月季园）等小区的老破小，70平左右，90年后的单价大多在8-9w； 不考虑自住，购入一套投资性房产，以增值为排名前列目标，孩子上学后租房居住。小西天、七省办老破小有升值潜力吗？哪个区域更好？ 3. 如不自住，仅考虑投资，请帮忙推荐值得关注的区域和小区。 谢谢！

回答：你好，小西天板块自住可以，不过价格都偏高，性价比较低 。自住很方便，但环境差一点，升值潜力也差一点。 马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和价格不建议投资。 要么选远一点的惠新西街，能兼顾投资属性，如果接受投住分离，建议入手 双井、望京板块。具体价值高的区域和小区详见内部分享！

提问：成哥好，我想知道天通苑顶复购买的人群心态是怎么样的？感觉很多购房者都挺喜欢这个楼盘的。

回答：大多数的购房者的购房心态任然是看重房子最基本的属性，像地段 面积 品质 以及我的资金，贷款能力这些。投资的人相对还是占少数。对于在北京扎根，有家庭的人，会将户型和房屋面积作为排名前列考虑的条件。 只要位置不要太偏，交通方便，居住品质不要低于平均值，就是绝大多数的工薪白领的选择。 五环边上的天通苑，紧靠地铁，还会加电梯，社区的环境在逐步提高，去望京和国贸都很快。而在望京，具备这样的功能和面积的标的，总价已经要1000万以上，并且还在上涨。 天通苑对于刚需家庭，算是友好度较高，购买力最广泛的了，收益的稳定性也不错，深得大多数刚需购房者的喜爱。

提问：想问一下馨港庄园的问题，这个小区目前价格2.6左右，而且离通州比较近，没有升值空间吗？

回答：大概率跑输大盘，周边缺乏主要产业区，价值在于承接其它产业区的溢出需求，然而其位置和交通距离对于刚需上车人群缺乏吸引力，未来接盘人群有限，上涨动力不足。

提问：成哥你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗？在看140平得两居室，请问这个房子的优缺点是什么，适合入手吗？还有北纬四十这个小区，看中了一套复式，在纠结买哪套好。

回答：北纬四十学区溢价，荣尊堡在亚运村，受奥运会影响，板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，相同价位，望京是更好的选择，有产业，互联网新贵。 纯自住看你自己的喜欢，投资这2个盘都不算优选。

提问：成哥你好。首付160左右，亚运村板块房子如何，自住也想保值，有推荐的吗？

回答：亚运村板块有学区溢价，可以看看安慧里、安慧北里、安苑北里。没有学区需求更推荐看北面回龙观或者东面 十里堡、石佛营、劲松等板块。更多推荐详见内部分享！

提问：孩子在国航工作，准备在首都机场附近买房结婚。200-300万二居室（二手或新房）。麻烦成哥推荐一下房源。

回答：首都机场附近不太推荐，长期看房产没有升值空间，刚需建议跟随大盘，200-300看东面2居，老公房，未来置换也很容易出手， 另外投住分离更合适。还有更多推荐详见内部分享！

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