2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究报告

引 言  

2020年8月18日-8月21日，亿翰智库在上海隆重举办2020中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究成果。

 — 2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50 —

（注：排序不分先后）

（注：排序不分先后）

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榜单解读

2020年新冠疫情在全球大范围传播爆发，百年未遇之超级大流行和百年未有之国际大变局相互叠加并相互激荡，对当前的国际体系产生极大的冲击，国际社会在政治、经济、地缘等方面的矛盾也日益加剧。

产业升级作为国与国之间战略博弈的根本要素，承担着社会稳定压舱石与经济增长生力军的关键角色。在产业博弈的新背景下，传统产城模型，即在核心城市周边依托低要素成本，吸引产业转移，实现“片区开发-产业导入-吸引人口”的产业新城模式已经难以为继。

大变化必有大机遇，大机遇必成就大时代。随着新型城镇化建设思路的明确、乡村振兴的持续推进、园区52号文的落地、公募基础设施REITs的推出，在行业变化的背景下探索新路径、挖掘新模式、创造新标杆，方为企业破局之道。

一.

政策篇：以区域一体化为驱动，中长期政策逻辑方向不变

1、区域一体化是政策逻辑下的核心驱动

区域协调发展是规范机制，区域一体化是发动机。加快区域一体化进程是实现区域协调发展的根本途径，是都市圈走向城市群必然的方向。在此背景下，2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，2019年12月，国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。

2、调整中要求效率，发展中要求成果

在区域协调发展和区域一体化概念下，产业转移出现了全新的高潮。产业大升级与产业大转移时代到来，大调整催生全新巨量市场。在此背景下衍生出调整中要效率，发展中要成果。

（1）

调整当中要效率本质是资源集约

资源集约包括土地资源集约和公共资源集约两方面。土地资源集约，即要求每一块土地都能产生更多的就业和税收。无论是北京市的禁止分割出售，还是广州市的分割转让，目的均是要保证园区提质增效。公共资源集约，核心是亩均论英雄，这将利好于“小而美”、“隐形冠军”、“独角兽”等企业和园区的发展。

（2）调整当中要成果本质是管制规“控”

先租后让，高准入门槛，高履约保证金，全周期监管。2018年12月深圳市推出“先租后让”土地出让模式，政府以租赁方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。2019年山东作为产业承接地的重镇，开始跟进。四川也曾计划执行重大项目采用先租后让的方式，但后期因招商压力未能推进下去。

（3）从全国来看：政策创新要素凸显、区域执行更为精细化

在调整中要效率，发展中要成果这样的政策逻辑框架下，其中强调三点要素：创新要素凸显、政策精细化和擦边球行为收紧。

（4）

从区域来看：产业资源争夺加强，结构性机会凸显

从区域上来看，各地方政府的产业资源争夺非常激烈。目前产业地产投资机会是跟着产业转移，往往是一二线等高能级城市往三四线等低能级城市转移。高能级城市与低能级的城市在政策上存在时间差，在低能级城市产业政策滞后叠加产业转移的双重背景下，一些节点性城市存在结构性机会。图：区域产业资源争夺加强，结构性机会凸显

二.

行业篇：2019-2020产业地产十大政策

1、公募基础设施REITs启幕

2020年4月，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。标志着中国内地将开启标准REITs时代，公募REITs元年到来。根据8月发布的较新政策，目前REITs试点范围限定在6个门类，有一类是国家战略产业集群，高科技新区和特色园区的设施，这里面就包括了办公楼和工业厂房。

表：公募基础设施REITs试点项目具体要求公募基础设施REITs发行一定程度上改善了基础设施投资预期，使得基础设施投资得以增长，使得真正高质量、优回报、具备发展的项目可以得以实施。在该政策下，相应产业资产能够从“投-融-管-退”的整体思路上构建可持续的闭环，使得产城、产业园相关资产独立性更强，必将从中长期深刻影响相关板块发展。

2. M0新型产业用地：定义更准、政策更严

M0新型用地的出现，弥补了新兴产业对土地需求的少有点。M0有三个特点：工业用地的功能更加丰富、利用率大幅提高、性质多元配套。M0最核心价值，就是性价比高：用高于工业用地、但低于商服用地的价格，建设类似于商服用地上的产品——产业写字楼。有优惠，也就必然存在优惠的对赌监管。图：M0新型产业用地全国基本情况

（1）广州：2020年，对M0做出更精准定义进入2020年，地方对M0政策做了纵深推进。4月7日，广州市推出《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》，对M0做出更精准定义，指引明确了M0用地在主体、产业和投入产出标准的准入要求。（2）成都：2020年，推国内最严M0新政2020年4月16日，成都市推出《成都市人民政府办公厅关于加强新型产业用地（M0）管理的指导意见》，业内将该政策视为“国内最严M0新政”。政策尤其强调精准供应，明确M0用地不准分割。（3）2019年，杭州：M0一律“招拍挂”出让，限地价，竞亩均税收2019年8月，杭州市人民政府办公厅发布《关于进一步规范全市创新型产业用地管理的意见》。文件规定，M0一律以“招拍挂”方式公开出让。可采取“限地价，竞亩均税收”“限地价，竞达标时限”等方式确定竞得人。

3、十三五收官之年，招商烽烟四起

（1） 疫情中，全国停摆但招商政策热度不减

 疫情大环境下，招商引资的政策依然没有停下脚步，快速调整确保各项目的落地推进。3月11日，国家发展改革委发布了《关于应对疫情进一步深化改革做好外资项目有关工作的通知》，提出了外资项目11条。3月18日，招商引资上升到中央政治局常务委员会会议的层面进行讨论，体现了对招商引资的高度重视。

（2）疫情后：大力度产业补贴扶持受损行业

因为疫情带来的经济影响，导致企业无论是在扩产还是选址上，比往年都要谨慎许多。企业开始重新考量自己的资金链，谨慎评估投资风险，待大环境稳定后再做决策。由此看到，受疫情影响，无论是租或是售的需求都有所下降，出现老客户缩租减租、新增客户很少等现状。为了应对疫情冲击，一系列稳增长政策陆续出台。政策针对景气度下滑严重的产业给予了大力度的补贴，如汽车产业。汽车作为大宗可选消费品，是2020年稳内需的优选行业之一。疫情后，从地方到国家，均出台大力度补贴政策，提振汽车产业。

4、用地紧缺城市：保证好项目不差地

（1）上海：发布26个特色产业园和60平方公里产业新空间2020年3月，上海26个特色产业园区和60平方公里产业新空间正式发布。这些以新兴产业为主的产业园区，既是上海产业园区转型的试验田，也是市级层面为避免各区争夺资源而统筹实行产业空间错位发展的重要手段。上海还一次性推出60平方公里产业新空间，再次向全社会发出明确信号，上海既要优质服务业项目，也要高端制造业项目，在上海好项目不缺土地，好产业不缺空间。（2）深圳：推出30平方公里产业用地2019年11月，深圳30平方公里产业用地全球推介计划新闻发布举行。深圳推出产业用地，可缓解深圳产业外溢趋势，助力城市经济转型升级。推出大面积产业用地，通过招商吸引优秀企业入驻，能够在一定程度上缓解深圳产业外流，建起上下游产业供应链完备、互补性强的产业群，最终助力深圳经济实现转型升级。

5、国务院：鼓励经开区开发建设主体上市

2019年5月，国务院正式印发《关于推进高级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》。此文件一出，如巨石落水，激起万丈波浪。在这份文件的推动下，2019年11月，中新苏州工业园区便成功上市，未来或将有更多国家经开区主体公司上市。

6、国务院：《政府投资条例》产城项目高质量发展的风向标

2019年7月由国务院颁布的《政府投资条例》正式实施。这是我国首次将政府投资行为纳入法治轨道。地方政府盲目投资行为将被终身追责，极大的遏制了地方政府的投资行为。在这一重要政策压力下，各地开发区和新片区的投资建设必须走向规范运作和市场化运行的大方向。

7、国务院“税改”：央地税收新周期

2019年10月，国务院《关于印发实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案的通知》发布，明确要缓解地方财政运行困难，培育壮大地方税税源。具体要求如下：引导各地因地制宜发展优势产业，增强地方财政“造血”功能，营造主动有为、竞相发展、实干兴业的环境。

8、各地推出政策，严控产业地产房地产化

（1）北京：全面叫停产业地产分割销售2019年5月，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》。《通知》从建设单位和住房城乡建设委两个层面堵住了研发办公楼和工业项目的销售。预计工业厂房限制分割销售的法规在北京正式执行下来以后，会在全国逐步推广起来。（2）东莞：对产业用地中的配套住宅做进一步的限制2019年4月，东莞市自然资源局发布了《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》，对产业用地中的配套住宅做了进一步的限制。如果新型产业用地确实需要配置住宅，必须得经过市政府同意，并且单独进行价格评估与出让。（3）深圳市：控租金、禁转租，整治园区二房东               2019年5月，深圳市住建局对外发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》。针对产业用房“二房东”乱象，进行了规范与监督。文件明确提出要规范产业用房的租赁行为，建立信息化平台，打压中介及二房东的生存空间。

9、财政部：规范PPP项目发展

2019年3月，财政部发布了《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》。新签约项目不得从政府性基金预算、国有资本经营预算安排PPP项目运营补贴支出。这样一来，导致政府不能以土地出让收入作为主要资金与民营企业一同搭建PPP合作架构，共同开发区域产城项目的拓展成功率降低，PPP模式必将面临升级与优化，新的区域开发模式有待政府、房企与智库等企业机构共同商榷与探索。

10、换补贴为基金，政府产业基金快速组建，园区资本招商迎来春天

浙江、上海相继推出国资引导类产业基金。2019年9月，《浙江省特色小镇产业金融联动发展基金组建运作方案》发布。2019年10月，浦东新区召开浦东科创母基金启动仪式。换补贴为基金，园区资本招商迎来春天。相较于传统的一刀切，产业投资基金有三大优势：一是市场化、可量化。二是国资撬动民资，实现政策导向、市场运作双目的。三是避开审查，可持续。

三.

融资篇：2019-2020产城五大融资事件

1、中新IPO终成功

中新IPO成功，提升市场竞争力，降低持续经营风险，并吸引更多开发类平台公司上市。中新此次的举措可谓一举两得，既成功实现IPO，又能够提升内部业务部门与子公司的市场竞争力，降低持续经营的风险。。

2、招商局商业房托基金（REIT）实现上市

2019年12月10日，央企首单REIT——招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市。此次招商房托基金的顺利发行将会成为招商蛇口由重转轻的重要支点，为招商蛇口提供了稳定的外部资金融资管道，有利于资金的快速回笼；又为招商局置地往轻资产转型后扩大业务管理规模、提高经营效率奠定了资产基础。图：通过基金，招商局三个平台协同发展，打通房地产产业链的全生命周期

3、华夏幸福：排名前列轻资产落地项目封顶，“产业+商业”双轮驱动“加速度”

2020年6月，位于北京丽泽金融商务区的商办项目——平安幸福中心A座主体结构封顶，是华夏幸福排名前列轻资产落地项目。2019年4月，华夏幸福提出新的发展方向：全面布局都市圈，做强产业新城，进军商业地产及中高端住宅。截至2020年5月底，华夏幸福商业地产及相关业务领域，已先后拿下北京平安幸福中心、武汉长江中心、南京大校场、武汉中北路、招商银行全球总部大厦等项目。

4、易商红木IPO，映射中国物流地产广阔投资前景

2019年 10月，亚太地区物流地产企业易商红木（ESR）在港交所发布招股书。此次成功IPO，反映了中国物流地产市场广阔的投资吸引力。

5、锦和商业IPO通过，排名前列产业地产轻资产运营商上市

2019年12月，锦和商业排名前列申请获证监会通过。锦和商业模式本质是“二房东”模式，这表明锦和商业只做轻资产业务，而缺乏重资产支持，这是很难得到上市机会的，但经过两次否决，其终成“二房东排名前列股”。这是典型的风向型事件，或许将会引发一波轻资产园区企业上市潮，细分市场或就此崛起。

四.

投资篇：开发商做产业的优势在哪里？

例一：康养产业——万亿市场的正确打开方式

中国康养产业市场将稳步增长，预计2020年将突破4万亿规模。其中消费升级、人口老龄化和亚健康化、医疗技术与模式创新、政策支持是核心推动因素。随着康养经济的遍地开花，在发展康养产业过程中应牢牢把握康养产业的核心要素，结合客户差异化的需求，打造具备竞争力的康养服务。据亿翰产城在2019年对TOP100房企的数据统计来看，当前房企涉及民生类产业偏多，并以五大幸福产业（旅游、文化、体育、健康、养老）为主。在TOP100房地产企业当中文旅产业占据的比重处于排名前列位，数量多达46家；大健康类产业和教育类产业占据的比重并列第二位，数量达34家。图：百强房企多元化布局（亿翰产城于2019年统计）

案例：宝能城发集团 — 布局云南康养度假项目

宝能•彩云之上项目位于云南腾冲，项目定位为“高山湿地康养度假胜地”，涵盖高端康养、健康疗愈、基础保健的三大康养主题。宝能彩云之上项目是一个尊重市场规律，既注重短期游客旅游体验，更强调长期的康养、度假的全方位配套和文化场景营造，这种全新的文旅模式更加务实，也让腾冲优越的自然资源和宝能强大的文旅资源相互融合、相得益彰。图：宝能·彩云之上项目效果图

例二：新能源汽车——规划优势破解产业难题

开发商来做新能源汽车的逻辑是什么？从产业的视角来分析，首先要把握新能源汽车一定是未来发展的大方向之一，其次前期的投入生产，可以以较低的价格出售，这里低价的基础就有可能是从房地产中拿出一部分利润来补贴到新能源汽车中，之后再去逐渐拓展市场

案例：“恒大健康”主业变更为新能源汽车

2020年7月，恒大健康公告宣布，公司更名为“恒大汽车”，标志着恒大健康主营业务已变为新能源汽车。8月3日，恒大汽车发布了恒驰首期六款车型。恒大健康截至去年较大的收入来源仍是恒大·养生谷养生空间（住宅或公寓）的销售。2019年全年，这部分销售额录得49.48亿元，占公司总收入的87.8%。另一方面，新能源汽车业务仍处于投入阶段。所以，现时恒大健康的商业逻辑是，通过养生空间及造车项目配套住宅的销售反哺新能源业务。

3、产业地产：政府与开发商的共舞时代

开发商做产业是一件很必要的事情，就像当年政府通网线通公路一个道理，在还没有形成市场需求但未来一定会有市场需求的地方，先把市场的基础打下，如果要等到那个区域非常成熟，成熟到能自发产生养老服务，自发有这种需求的时候，再去做就来不及了。亿翰产城的几点建议 – 产业短期就是成本，但关键是如何在中长期把这些付出的成本变成利润：（1）做产业要有远见性，规划思路上的远见性，未来才有真正化散点为集中，打包上市的机会；（2）做好前期亏损或者微利的准备，看区域的机会，等趋势机会，最后做成规模才有机会。

四.

区域篇：区域经济决定产城模型，国内五大区域产业地产模式特征简述

1、国内产业地产发展情况概述

产业地产是区域经济发展的重要平台载体，其特点与区域经济特点息息相关。基于行业的特点在不同背景环境下磨砺出的不同企业发展模式与区域背景环境的匹配，是区域持续发展从而逐步成型的产物，因而产业地产其自身在长期的发展下区域特色尤其重。

2、国内产业地产五大区域情况

（1）华北区域：产业基础雄厚，民营园区运营商空间有限

华北区域具有丰富的人口、特定的历史条件，是早年轻重工业的集聚地。加之北京作为政治中心，为区域富集了大量产业资源，构建了一定的产业基础。另外，由于地缘因素，区域城投受政策影响较强，国有开发区运营企业往往是园区管委会的翻牌公司，其对成本、利润感知较弱，这间接导致市场存量显著，民营产业地产商生存环境恶劣。致使中小企业倾向到南方更开阔的、更市场化的环境中发展。环顾整个京津冀，其实只有两类产业地产相对出彩：一类是以总部基地ABP、坤鼎为代表的做项目开发的企业；另一类则是类似于华夏幸福、宏泰发展等做片区开发的企业。

（2）华南区域：市场化程度高，存量改造需求大

华南区域作为中国改革开放的排名前列站，以香港作为支点，在改革开放的大潮中，借助于香港产业要素、资本要素转移引入，打造了一批以市场化主导的大大小小的产业园区，孕育出了包括华为、广汽、美的、格力、创维、海信等中国制造业的龙头企业。该区域较具代表性的企业中，有传统产业地产商如天安数码城、广东中天、以及新兴产业地产商星河产业等。天安数码城聚焦香港产业转移，其国资加港资的股权结构是早期得以快速发展的关键因素之一；广东中天则专注于区域存量改造，依托良好的政府关系，深耕区域；星河产业运用“房东+股东”运营理念，构建产业和金融双闭环的模式。区域代表企业：星河产业集团基于星河控股集团多年来在金融投资领域的深厚沉淀，星河产业集团首创“产城融投”创新运营模式，运用“房东+股东”运营理念，通过产权/租金/服务换股权、基金投资、项目跟投等多元方式，实现与当地政府、入驻企业、合作伙伴、金融投资机构等多方的共享共创共赢。最终形成产业和金融双闭环的模式。

（3）华中区域：模式尝试在前，落地创新在后

目前，华中区域的机遇在于沿海产业转移与自身基建完善。在区域大协调，产业大转移的背景下，武汉未来发展值得期待，但自身也需为承接沿海产业转移创造条件，做好准备工作，如完善基础设施等。华中区域产业地产环境造就的代表性企业为中电光谷和东湖高新。

（4）华东区域：多方利好下的国资主导

纵观上海、苏州、杭州乃至整个长三角区域基本上都是国资主导，只有少数片区开发项目由民营企业主导，如华夏幸福嘉善新城项目。国资主导下，华东区域承担片区开发重任的代表性国资平台为张江高科和临港集团，专注于项目开发的代表性民营企业为联东集团和金地威新。

（5）西南区域：国主民辅进行弯道超车

近年来，在其他城市定点支持、产业迁入背景下，西南区域在不断的进行弯道超车，包括大数据、区块链等一系列产业支持区域发展。但是这些靓丽成绩的背面，却是政府过于强势的主导。优质资源都倾斜于政府园区，大部分民营企业只能下沉至川渝片区的四线才可能有一些对应的市场空间，代表企业为盈田置业。

3、总结

纵观不同区域产业地产情况，可以发现两大特点：①产业地产是区域经济的平台，需根据区域经济特点，构建自身不同的模式，如改革先行地深圳出现国资、港资各占50%股份的天安数码城，中心城市虹吸效应强、有产业转移趋势叠加周边有贫穷带的河北产生了做片区开发、政企合作的华夏幸福，政府实力雄厚的长三角民营企业未得到长足发展，出现的是临港集团这样的国资主导的开发运营商。②产业地产前端受区域政府政策控盘，后端受区域产业规律与特征控盘，中间是跟随市场的，但同样受到政府园区的冲击，需要企业对政府政策和产业深度的理解，如张江高科的“新三商”战略，东湖高新的产业服务等。最后，我们相信，在各个企业的不断摸索下，产业地产商会逐渐弱化波动、走过转折，形成成熟的产业服务及投资模型。