新力控股:“走不出”的江西 | 领跑“中三角”②

编者按：涵盖湖北、湖南、江西三省的长江中游城市群又称“中三角”，在国内各城市群中起到“承东启西、连南接北”的作用。搜狐·焦点财经特别策划“聚焦都市圈·领跑'中三角'”系列报道，对此进行重点关注。

是为第二篇，新力控股；“走不出”的江西。起家江西的新力控股，一直尝试走出大本营加码全国布局，但毛利率的下降也随之而来。进入2020年，新力控股加大了在江西的拿地力度，展现出“回归”之势。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

去年11月，在递交招股书半年后，成立九年的新力控股于港交所挂牌上市，并一举创下“最年轻上市房企”、较快上市房企、赣系房企排名前列股“等多个内房股记录。这些标签都只是新力控股“黑马速度”的一个缩影。

“出走”江西

新力控股的发迹故事要从江西说起，准确的说是从南昌说起。

2010年，建筑行业出身的“75后”张园林创办了江西新力置地，并在南昌拿下排名前列块地，两年后新力排名前列住宅项目南昌新力·帝泊湾入市，斩获排名前列桶金。随着新力中心、新力洲悦等产品陆续推出，南昌逐渐成为新力控股重要根据地。

彼时，正值房地产黄金年代，乘势而起的新力快速成长。2014年，新力旗下的楼盘由“3盘激增至11盘”；2015年进一步增至15个，直接杀进江西地产前三甲，此后牢牢站稳江西市场，并于2017-2018年以294亿、539亿销售额蝉联江西房企销售排行榜排名前列名。

新力控股的野心远不止于江西，为了早日撕掉“区域型房企”的标签，新力持续加码全国化布局，以获得更高的市场份额。2016年，新力落子武汉、苏州等地，并“押宝”大湾区三线城市惠州，曾于四个月斩下6宗惠州土地。次年，新力“迁都”上海，借助上海的人才、资金聚集地优势，加速走向全国。

与此同时，新力控股整体销售规模迎来爆发式增长。2016至2018年间，新力控股销售额分别达到161.3亿元、428.1亿元和887.3元亿元，复合年增长率高达136%，行业排名由97名升至33名，成为业内新晋“黑马”。

至递交招股书前的2019年3月末，新力控股已布局粤港澳大湾区、长三角、中西部、江西省等区域24个城市，在全国拥有总土地储备1480万平方米。但江西的土储占比仍超半数，达到52.6%，更有42.8%位于南昌市。

截至2019年末，新力控股布局的城市增至36个，一二线城市占比约为85%，在全国总土地储备权益建面为1509万平方米。其中，粤港澳大湾区和长三角区域占比较高，江西省权益土储贡献下降至33%，特别是惠州27.6%的土储占比，超过新力控股大本营南昌27.5%的占比。

 “重回”江西

与全国大踏步扩张伴随而来的，是新力控股盈利能力的走低。

2019年，新力控股的毛利率为29.6%，相较2018年37.3%下跌7.7个百分点。克而瑞分析认为，新力控股毛利率的下降主要是因为其在江西省外的项目成本相对较高。预计随着新力控股全国化的不断推进以及政府在一二线城市的限价，其毛利率还会继续下降至27%-28%左右。

净利率方面，2019年新力控股的净利润率为7.5%，较2018年6.6%提升0.9个百分点，但远低于行业平均净利率16.39%。对此，新上任的新力控股联席董事长、行政总裁陈凯表示，“新力在江西的净利润率是10%。但是在长三角跟大湾区等地的利润率水平仅有是5%左右，当新力进入更多长三角和大湾区领域后，利润率下降是可以理解的”。

“未来公司深耕江西，加大产业勾地、做些代建有利于利润增长”，陈凯表示。焦点财经梳理新力控股2020年以来的拿地动作获悉，公司确已展现出“重回”江西的意图。

据不完全统计，今年前6月，在新力控股176.7万平方米的总权益建筑面积中，约有93.3万平方米位于江西，占总权益建面的比例为52.8%。除5月份在南昌获取两宗土地外，新力其余土储均来自乐平、宜春、吉安、抚州等江西省内的三四线城市。

在江西，新力控股并不吝于高溢价拿地。7月22日，新力联合体以4.86亿元拿下江西抚州一宗商住用地，溢价率达38.86%；5月14日，新力8.11亿元斩获南昌新建区一宗商住用地，溢价率达28.4%。