下滑中的富力,重庆寸土未取,老本还能吃多久?

年终开发商排座次，座下泣中谁最多？

富力地产（股票代码：02777.HK）青衫湿！

2020年，富力地产权益销售金额约1388亿元，同比仅增长0.43%。

相比年初制定的1520亿元的销售目标，差了132亿，完成率只有91%，是那完不成既定目标的17%里一份子。

（图源克而瑞）

从行业排名来看，2020年富力地产全口径销售额排名第24位，权益销售金额排名第18位，都比2019年下滑了三位。

（图源克而瑞）

但相比业绩，真正令“华南五虎”之一富力地产头疼的是，手头紧！

2020年末的圣诞节，格外闹腾。

开发商都铆足劲冲业绩，88折、首付5年分期等各种优惠漫天飞。

然而将“金够buy，金够buy，金够on the way……”的圣诞歌儿唱得最响亮的，还是富力地产。

其内部员工全款买房即可打75折的消息，瞬间“人传人”，大家都在心里算了笔账：

买一套500万元的富力房，立马可省125万元！

恨不能立马加入富力地产大家庭，享受这种买房送大奔的大好事。

（图源网络）

对这次内部大促销，富力地产也没藏着掖着，既没有打招呼“不得外传”，其员工的朋友圈转发海报也没有设置“仅老板可见”，也难怪被质疑“变相促销”。

仔细看其中的关键信息，不同时间段交钱，享受的优惠力度也不一样，从较低75折逐渐上浮到85折。

（图源网络）

是不是有种火锅店新开张，菜品前三天7折，再三天8折，后三天9折的熟悉感？

做生意嘛，套路都是一致的。

此外，富力地产还设置了超长“质保期”，员工买了房1年更名期满后未更名的，还可申请退房。

（图源网络）

换句话说，就是这1年内，员工可以将房子在加价后再卖出去。

试着拨打了网传海报中重庆富力地产的几个项目电话，有工作人员表示，现在已没有房源了，但之前员工购买的房源，可以放出来进行相关交易。

间接证实了富力地产这波操作有多秀。

如果实在卖不掉，公司还负责回收。

啧啧啧，就想问现在给富力地产投简历还来得及吗？

不过冷静想想，咱们走过最长的路里，一般都包含开发商的套路。

富力地产“感恩回馈”大抛售的背后其实并不单纯。

业绩方面，虽然经过12月的内部折扣输血这样的操作，其年度目标完成率由11月底的77.16%冲到了91%，但终究是离年初目标差了一截。

当然，对于多年来都完成不了全年销售目标的富力地产来说，业绩压力已是等闲事。

更恼火的是，其债务压力山大。

数据显示，2019年末，富力地产债务净额1744亿元，一年内到期和一年后到期债务分别为623亿元和1350亿元；当年末，其货币资金384亿元，现金短债比0.62倍，在手资金难以覆盖短期债务。

2020年中，“三道红线”划下道来，富力地产位于全部越线的“红色方面军”中。

（图源网络）

到2020年三季度末，富力地产有息负债为1144.11亿元，虽然净负债率降至166%，现金短债比降到0.48倍，但资产负债率仍上涨到80.37%，且“三道红线”全中局面未有改观。

穆迪、惠誉和标普三大国际评级机构，对富力地产及其企业家族评级下调，直接导致金融机构敬而远之。

融资和债务偿还，一下就变得不确定起来，这可要了富力地产的老命。

断臂方能求生。

在内部卖房的变相促销之前，富力地产已经开始了卖卖卖的节奏。

11月，富力地产将持有广州国际机场富力综合物流园70%股权转让给黑石集团，交易对价44.1亿元。

此后，海南富力海洋欢乐世界的相关股权也摆上了货架，这是富力在海南操盘大型文旅项目的平台，其持股比例占80%。

双11期间，富力地产还借助线上渠道推出500亿货值房源，但最终去化仅20%。

这种大甩卖的节奏直到过年也没消停。

2021年元旦，富力地产连续质押了三笔股权，将其持有的广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权，广州天力建筑100%的股权，全部质押给广州市国资委旗下广州市城投投资有限公司。

据悉，富力地产本次质押权所涉及的不动产、旧改、建筑等板块的股权，三家项目公司的净资产超过100亿元。

三笔质押完成后，富力地产有可能获得来自广州城投约50~100亿元的融资贷款。

开源之外，2020年以来，富力地产节流举动频频。

一方面减少拿地支出：2020年全年，富力地产拿地金额不超过85亿元，而2019年其拿地金额超过200亿元。

另一方面压缩人力成本：2020年上半年，富力地产员工总人数3.92万人，相比2019年末的6.23万人，半年减少2万多人，人力总成本支出同比减少约20亿元。

目前看来，富力地产还在缓解压力的路上狂奔。

有可能是短暂的一个百米冲刺，也可能是一场漫长的马拉松，还可能是路上的意外。

曾经的“华南五虎”之一，何以陷入如此境地？

富力地产增长乏力的兆头早已有之。

2014年，富力地产完成544亿元的销售额，虽与当年设定的销售目标有差距，但不妨碍其振臂高呼“2016年冲千亿”！

可2年之后又2年，直到2018年，富力地产才迈过千亿关口。

而今迈步从头越的富力地产，正是膨胀之时，又刚好碰上了万达大甩卖——打包出售13个文旅项目以及77家万达酒店。

（图源网络）

狡猾的老孙拉来富力地产搭伙，自己以199亿元一口吃下了13个文旅项目，富力地产则以199亿元接盘了万达旗下的77家酒店。

当时评估，这笔交易“十分划算”：

77家酒店占地面积约为28.6万㎡，且地理位置都处于各个城市的核心地段，价值非常高，富力地产约等于打了6折捡趴活。

但199亿元的支出，以及重资产经营的酒店业务，令本就增长乏力的富力地产更加囊中羞涩。

其负债率一度逼近200%，利润表现也不稳定。 

2020年上半年，富力地产酒店业务亏损扩大至9.36亿元。

风水轮流转，如今的富力地产也到了需要变卖资产求存的地步。

谁曾想，当初买入万达酒店不是变好的预备，只是加速下滑的开始。

有意思的是，当初联手交易的双方，在重庆有非常显性的表现。

接手万达文旅项目的融创，已连续2年将项目卖出了单盘破百亿的金额。

而单盘销售的榜眼则是富力地产旗下的富力城。

（图源克而瑞）

但这种排名前列、二名之间不仅没有瑜亮之争的看头，还暴露出了富力地产的后继乏力。

单盘销售47.21亿元的富力城，占了富力地产重庆主城48.26亿元的销售金额的绝大部分，在大重庆富力地产55.37亿元的销售占比里也明显偏高。

（图源克而瑞）

一盘独大的背后，是其手上存货不多，重庆新项目阙如的现实。

不仅如此，2020年全年，富力地产在整个重庆范围内都没有一宗地块进账，这也意味着2021年，其在重庆仍将吃老本过活。

很显然，这个老本还是富力城。

想当初大学城开荒拓土之时，富力地产以每平方米几百元的楼面价在此圈地，是要打造一个占地3685亩总建筑面积为625万㎡的新城出来。

其中住宅410万㎡、商业215万㎡，包含了高层、商业、五星级酒店、公寓及5A写字楼等业态在内，以及超市、影院、餐饮、百货商场等生活的全配套。

如今开发了10多年，富力城的房子倒是年年卖得火。毕竟成本在那摆着，比价格谁都不虚。

但当初承诺的商业中心，确实没看到，大学城的消费全集中到龙湖U城天街去了，剩余的商业体量怎么办？

在各大开发商纷纷加大于重庆的布局之时，富力地产的这种收缩，值得玩味。

必须看到，当初几个亿就可大肆圈地的开发模式，已经被时代抛弃了，富力地产这个于广州做旧城改造起家的开发商，在重庆也没法找到城投公司帮衬。

那富力地产在重庆的老本还能吃多久呢？

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