焦点直击|革新时代,商业地产如何创新突围?

编者按：2019年，商业地产遇到阶段性发展瓶颈，同质化、卖场撤场、实体消费低迷、投资结构不合理……纷杂的行业问题与格局变化同时发生。而随着资本和技术的进一步渗透，商业地产也正浮现出新的机会与道路。11月14日-11月15日，搜狐焦点全程报道《2019观点商业年会》，破题“新格局：商业道路 ”。

在中国的商业地产市场上出现了很多新特征，新零售强势崛起，场景打造越来越热，体验业态表现突出，创新和突破成为新的议题，商业地产如何在变化中突围而出？

在2019观点商业年会现场，多位行业代表齐聚一堂，发表对新时代中商业地产如何革新的思考。参与讨论的嘉宾包括大悦城控股副总经理、上海大区公司总经理叶雄，中海商业发展有限公司副总经理唐安琪，建业商业管理集团有限公司董事、总裁张子玉，阳光城集团商业及物业管理中心总经理徐辉，香港兴业国际集团租务及管理主管、兴业太古汇副总经理杜一莉，泰禾商业副总经理郑海波，美林基业商管公司副总经理、美林M.LIVE天地负责人肖焕军，勒泰集团副主席兼联席总裁张妍，以及阳光海天停车产业集团总裁江沁园。焦点财经对部分嘉宾的精彩发观点进行了整理。

大悦城叶雄：现在不是较好的商业地产时代，要不断创新和突破

现在做商业地产可能不是较好的时代，大悦城在一线操盘的压力比较大。大悦城以15-35岁的消费者为目标客群，在做大悦城的过程中，也有相似目标客群定位的其他购物中心，与大悦城的定位和品牌上都很相似，这对大悦城而言是一种冲击。而除此之外，大悦城受到的外部挑战也越来越大。因为住宅业务受调控影响，很多力量都涌入商业地产市场。

每一座大悦城都有资本的进入，资本对商业的运营都会有要求。这个时代已经不是较好的商业时代了，需要有很好的创新和突破。我们要建立核心和有效的IP，与此同时，我们也在做特色主题街区，增加客户粘性。在增加消费的同时，让购物中心成为一个维系感情的区域。再就是要积极拥抱线上电商，共同推动整体商业更快地往前发展。

兴业国际杜一莉：购物中心不应该只是店铺物理性的堆砌

兴业太古非常注重场景的打造。很多公共空间的场景都是记忆的焦点，现在很多公共空间都聚集到了商场中。受此启发，兴业太古汇想要打造有态度，有温度的商场。不应该只是品牌和店铺的物理性的堆砌，而通过运营、活动和场景打造，成为消费者记忆的场景。让消费者借此在冰冷的商场里找到一些温情，进而回到这个商场进行消费。

建业张子玉：未来的商业不存在新旧之分，只有消费场景之别

中国消费的需求巨大，通过线上线下的融合，未来的商业不存在新旧之分，只有消费场景的差异。建业在凯旋广场项目中，引入了较大的书店，还有60%的所在商圈首店，这样之后，凯旋广场与其所在商圈形成了差异化竞争，形成了独特的竞争优势。

勒泰张妍：发展体验式商业说白了就是提供优质服务

现在商业所处的时代是体验式的时代，行业冰火两重天。但现在的商业又陷入了一种魔咒，网红店等创新业态都在涌入购物中心，做体验业态已经成为商业地产的一种风潮。体验式商业的核心是业态配备的合理性、关联性以及由此产生的协同效应。未来购物中心要从传统的产品销售转变为时间销售。体验式商业还有三个重要因素，首先，体验业态与城市、区域和目标客群是否配套；第二，硬件元素市场重要，所有的商业构想都需要好的硬件支撑；第三，回归商业服务的本质，商业升级到体验式，说白了就是提供服务。

美林基业肖焕军：购物者中心要重视引流和主力店的选择

美林M·LIVE天地的突破口是引流。最后引入了宜家家居，因为宜家本来就拥有流量的基因。宜家的引入为M·LIVE天地一期带来了新的机遇。二期将引入山姆会员店，超市的选择也是非常重要的抉择。山姆会员店具备会员制、少有性、代表性等特征。最后M·LIVE天地一期的的开业率达到100%。

中海唐安琪：商业的特色基因包括标准和创新

商业的特色基因包括标准和创新两个维度。标准就是把基础门槛建立起来，变成自己的基因，购中心、写字楼和酒店三大业态的标准化，在拓展的过程中可以保证基础的质量。

创新就需要有特色，包括内容、故事、情感连接和对未来的畅想等。故事可以理解为IP或情感表达，情感的链接包括体验和对客户触电的关注。未来包括对文化的追求和高新技术的运用。

在运营的革新方面，创新是适度的，回归的根本是运营的本质和运营的效果，必须扎扎实实做好。

阳光城徐辉：公共空间运营是商业地产的较大变化

过去一二十年做商业地产，招到商开业就可以坐享其成，但现在不是，现在较大的竞争是供应量的竞争。运营的革新不能等到开业之后，而应该在规划时做前瞻性布局，然后在未来进行动态调整。

与之前相比，现在商业地产的公共空间运营是较大的变化，不变的是品牌，但变化的是如何让消费者带着娱乐的目的来消费。

泰禾郑海波：商业市场正逐步走向创新和精准化运营

现在的商业市场正逐渐走向创新和精准经营，只有通过创新和精准运营，才可能实现可持续的运营。具体手段包括IP的创新、活动的创新、产品的创新，以及线上线下的结合，并利用科技为商业赋能。