股债双杀 遭遇“黑天鹅”事件的新城控股能否遇到 “白骑士”?

7月4日消息，受前董事长王振华猥亵9岁女童被刑拘事件的影响，目前新城控股集团官网上与其有关的新闻图片已被删除，在集团管理层一栏中，王振华之子王晓松的照片被更新到了排名前列位。

自 “猥亵”一事被爆出以来，新城控股（601155.SH）股价一路走跌。4日早间，新城控股（601155.SH）股票开盘一字跌停，封单金额超百亿，股价报38.42元/股，市值比3日收盘时蒸发96亿元.。

7月3日，新城控股旗下新城发展控股、新城悦两家港股上市公司在一小时内市值合计蒸发约165.38亿港元，按照新城控股开盘跌停，新城发展控股杀跌12％，新城悦服务下跌16％计算，截止发稿，新城系三家上市公司市值已经蒸发了超300亿元。

市场预期持续悲观，许多A股股民在股吧和各大平台投票显示，八成投票者倾向于认为新城控股有5个跌停。

效仿万达 商业地产“钱滚钱”

起家于常州的新城控股近几年发展迅速，一度被称为“业界黑马”。年报显示，2017年，新城控股合同销售额突破千亿大关，2018年，这一数字达到2210.98亿元，同比增长74.82%，超额完成当年1800亿元的业绩目标，实现了从千亿到两千亿的跨越。观点指数发布的2019年上半年中国房地产企业权益销售金额TOP100榜单中，新城控股以876.3亿元的权益金额总价位列第9位。商业和地产的双轮驱动，即以住宅开发为主、同时选取优质地块进行商业综合体开发运营的战略模式，为新城开辟了新赛道，在近两年三四线发展的红利中脱颖而出。2018年，前董事长王振华，出现在“2018福布斯中国400富豪榜”上，以170.4亿的身家，排名第108位。

新城控股的主营业务分为住宅开发、商业开发、商业运营管理三个方面，商业地产的核心是吾悦广场。近些年吾悦广场开启了快速的规模扩张，年报显示，截至2018年底，新城商业遍及全国98个大中型城市，其中，综合体项目布局96个，累计开业吾悦广场42座，已开业面积390.40万平方米，同比增长72.25%，租金及管理费贡献21.16亿元，同比增长107.44%，平均出租率98.83%。

运营层面上，吾悦广场则与万达广场类似，其目前新城负责商业运营管理的高管陈德力之前就曾就职万达。业内人士透露，“吾悦广场是一种低配的万达广场，这个品牌已经在全国开了很多家，一般都是在城市的环城区域拿地，这些区域的地价不贵，资金回转快，开发速度快，占用资金少，是一种高周转模式，高周转实现了快速的资金回笼，这也是新城控股的项目能迅速在全国遍地开花的原因”。

高负债下的“现金流”隐忧

早前，王振华曾提出“住宅学万科，商业学万达”的做法，并大力推行。但业内普遍认为，新城在住宅业务的“高周转”扩张方式实际类似于碧桂园，从长三角出发深耕三四线，再通过高周转和高杠杆实现资金回流和高举高打，与碧桂园如出一辙。

近些年，新城控股开启了以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区全国扩张的“1+3”城市布局战略模式。官网显示，得益于快速扩张和多元化布局，目前新城发展控股的业务范围已经涵盖了住宅开发、商业开发、商业运营管理、医养护一体化社区开发运营、模块化装配建筑、儿童主题乐园、影院以及相关企业股权投资和资产管理的多个方面，并进入了香港、美国加州、德州等地区。

扩张的同时，新城也在积极拿地。年报显示，2014-2016年新城控股拿地金额占销售金额的比重分别为35%、50% 和 89%，逐年递增。2018年，新城控股在拿地金额、销售金额、土储货值上的数字分别达到了1112.2亿元、2204.3亿元和9397亿元，分别位列当年TOP50房企中的第7、8、9位，搭上了“高周转”和“三四线”大行情的历史机遇，新城控股的销售规模及土储货值一跃进入前十。

规模扩张带来同步攀升的高负债和高杠杆。在快速扩张的2018年，新城控股的负债也激增了千亿元，截至2018年末，新城控股的负债总额为2793.62亿元，较2017年末的1575.45亿元增长了77.32%。2019年一季报显示，新城控股负债合计3133.48亿元，公司所有者权益合计532亿元，归属于上市公司股东的净资产307亿元，一年内到期的流动负债103亿元，其他流动负债为129亿元。负债率方面，截至一季度，公司资产负债率为85.47%，剔除预收账款后的资产负债率为85.46%。

4月初，上海证券交易所向新城控股发布了问询函，连发16问质询公司现金流和会计处理问题。问询函称，“公司经营活动和投资活动的实质都为进行房地产开发业务。综合考虑公司经营活动和投资活动现金流量净额之和发现，2016年、2017年和2018年皆为负，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元”，要求新城控股对现金流紧张的问题进行补充披露。

换句话说，监管层面认为，新城控股运用了投资性房地产公允价值变动收益、利息资本支出以及新会计准则等手段对利润进行了适当调整，新城百亿利润的真实情况隐忧初现。

外借债券方面，Wind统计显示，目前，新城控股和新城发展控股两个平台下面合计拥有存续期债券26笔，截至2018年末，公司账面有未偿还的借贷及可转换债券共计835.72亿元。新城控股的“黑天鹅”事件引发了不少关注，业内人士表示，纵览2018年以来A股市场上重大的“黑天鹅”事件，如果事件持续恶劣，且相关质押方不愿意协调化解，质押股权一旦遭遇平仓风险，股价持续受挫，银行授信降低，会导致连环债务危机，甚至引发公司遭遇退市风险，届时，企业债券价值也将大幅降低，新债还旧难度加大。

股债双杀 多家机构“精准”踩雷

股债双杀之下，多只重仓新城的机构“精准”踩雷。公开数据显示，截至今年一季度末，共有1家QFII、6家券商（包括券商资管），以及45家基金公司重仓持有新城控股。其中，东方红资管最为显眼，在新城控股一季度末前十大流通股中，东方红资旗下两只产品分列第七大股东和第十大股东之列。东证资管-招行-东方红内需增长集合资产管理计划一季末持有新城控股1013.44万股，占新城控股总股本的0.45%；东证资管-工行-东方红8号双向策略集合资产管理计划持有新城控股557.53万股，占新城控股总股本的0.25%。

一季度，东证资管加仓了新城控股，按照当前股价，加仓部分或将面临损失。

交叉违约 风险暗存

作为融资平台，上市公司在发债的过程中，都会按照管理设置一系列的违约条款，以保障双方利益。“新城系”也不例外，在新城境外发行的债券中均有设定与实控人息息相关的限制条款。

以4月4日新城控股发行的一笔2亿美元优先票据为例，限制条款设定了“控制权变更触发事件购回”的方面，获许可持有人为合共拥有本公司少于50.1%总投票权的实益拥有人。3月发行的一笔21亿元境内公司债中，也有相关违约条款，即：发行人或其董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪或重大违法失信、无法履行职责或者发生重大变动；发行人控股股东或者实际控制人涉嫌犯罪被立案调查或者发生变更。

焦点地产新闻统计发现，截止2018年底，新城控股应付债券266.85亿元，长期借款236.69亿元、短期借款22.7亿元。若触发违约，银行及其它债权人有权要求新城提前还款，或引发挤兑的情况，加重债务危机。

会不会出现战略投资的“白骑士”？

企业掌舵人与其所供职的机构相互依存，企业家个人的信用情况或将对企业的经营状况和品牌价值造成直接影响，以为企业未来在项目获取、银行等金融机构的资金获取上，形成阻力，影响公司信用评级。

尽管“猥亵”消息传出后，新城控股排名前列时间与王振华进行了“切割”，然“切割”能起到多大的效果还有待评估。就此，部分业内人士态度消极，“不同于国外纯粹的上市公司，中国民营企业创始人与企业的关联千丝万缕，基本上企业形象与创始人形象可以画等号，这就是中国的社会文化” 。

如今，王振华打造的新城控股“王国”资产已逾3500亿元，前董事长被刑拘、背负巨额债务及扑朔迷离关联交易等传言的“黑马”新城控股，该如何继续向前？不可排除的是，如若新城控股能借此引入新的战略投资者，或者通过卖项目自救，是不是能缓解现状？会不会有战略投资的“白骑士“出现，或成为考验“少帅”王晓松主政能力以及公司未来发展的关键。