2020年重庆房地产的一点儿展望!

2019年重庆的房地产市场可以用持续降温来形容，虽然出现了一波令人精神振奋的小阳春，但是难改整体不火的局面，因此房企不管是拿地、现金流、销售、房屋质量、管理等各个环节都出现了不少的局面。

因此我们看到，2019年的房企，都比较强调销售回款、降杠杆降负债、战略收缩、组织调整、裁员等等。

2020年，在中美贸易战的持续影响下，重庆的房价会走向何方？二手房价会继续下降吗？整个市场新的增长点在哪里？

一、明年政策的方向仍然是淡化增长

在“中央没动，地方多动”的表象下，2019年房地产政策的防风险目标没有变化。从今年中央经济工作会议及住建部会议对房地产的定调来看，重庆明年政策的方向仍然是淡化增长，因此政策将继续保持稳定。

虽然在整体层面延续“房住不炒”的基调，但是“全面落实因城施策”的表述则意味着，不同城市、不同地区根据实际情况，在稳房价的目标下，对现有政策进行微调，继续打击投机性需求、支持刚性需求。

其实也就是因各个城市的“能力”来衡量房价或涨或降，而鉴于重庆这样比较特殊的城市，也许在房地产市场中，也不会太出头的，基本上是随着大流去走。去年影响重庆房价的政策基本没有，基本是地区发展、棚改、规划等，只有在年末有了一个高新区的，今年很大概率是平稳的，估计能不降就是一些有房者的希望了。

二、楼市成交稳中或降

2019年的重庆楼市经历了上半年的小阳春，但是进入下半年开始转凉，即便如此，在销售总量上依然是以3760万㎡夺得全国排名前列，只是比去年下降了15%左右。

中国社科院发布的《中国住房发展报告》显示，2019年，楼市降温明显，房价增长率的空间差异有所扩大。表现为房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，总体房价水平的空间分布演变比较平缓，增长率的空间差异有所扩大。

经过16—18年的高光发展，重庆的商品房销售都很巨大（虽然一直都很巨大），基本都是全国排名前列。但今年保持这样大的成交量趋势估计是很难，但拿下全国排名前列的日常操作是大概率事件。

三、二手房，重复去年的故事

重庆的近14万套二手房难以下咽，从最贴近市场行情的二手房数据来看，重庆二手房价整体下行的基本面并未改变。只是对于一些地段和配套好的，成交基本影响不大，还是能够卖出一个自己心目中还可以的价钱，但这毕竟是少数。

降价抛盘是不可能的，房地产市场已经过去了供不应求的时代，供过于求的情况肯定会率先在二手房市场开始。根据市场规律，当市场降至一个较低水平后，成交开始向平均水平靠拢。重庆在去年迎来了一个还不错的二手房“小阳春”，不过一些人没抓住机会，到了年底成交就比较难了，基本上得降点儿才有人买单。

在如今可以预见的情况下，没有其他政策打扰，基本就是这样飘着，今年或许会重复去年的故事。

四、部分中小房企面临倒闭

由于土地、资金、政策等资源的限制，中小房企生存压力越来越大。

2018年至今，破产的重庆房地产企业就有近20家，且破产的原因均为资金链断裂或被巨大的债务压垮，破产企业中还有不少曾经行业内的强者。如银星、喜地山、典雅、大川、晋愉、申基等大企业，他们在重庆还曾开发了一系列高端项目。

这些中小企业因融资困难，资金链承压，房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”阶段，一些中小开发商将倒下。

据了解，重庆房企现在已经从3600多家下降为2500多家，减少了1100多家企业。

不过在如今的市场行情下，这些企业的倒闭也是注定的，对于重庆整个房地产市场来说，基本没什么影响。

五、棚改市场是风口

以旧改为主的城市更新成为房企布局的主要手段，不少房企都惦记着这块肉。

城市更新、存量住宅改造将是2020年重庆房地产市场的新风口，预计这一市场在未来将有大量企业进入。看之前的华润、龙湖等。

2018年，重庆市首先在渝中、沙坪坝、九龙坡、南岸4个区启动老旧小区改造提升试点工作；2019年，范围扩大到主城各区，全市启动1100万平方米老旧小区改造。

今年，更多棚户区将纳入改造范围。根据重庆市2018年10月出台的《重庆市城市提升行动计划（2018-2020年）》，2020年作为持续攻坚之年，全市拟计划实施棚改3.26万户，涉及39个区县共263个项目，又要诞生一大波拆迁户了。

类似更新和改造，从城市和住房的角度进行，有助于城市基本面的改善，后续预计新的政策内容会有一些。

六、土拍能否再次刷新？

1、2019/大杨石组团/滩子口/荣安地产/13549/容积率2.0/洋房产品/环比涨15.5%

2、2018/大杨石组团/石桥铺/弘阳地产/11727/容积率2.3/天宸一品洋房/环比涨0.13%

3、2017/悦来组团/高义口/首钢地产/11711/容积率1.0/别墅产品/环比涨53.7%

4、2016/礼嘉组团/九曲河/金科地产/7618/容积率1.0/金科九曲河别墅/环比涨42.7%

看一下这几年的较高土拍地，大概就知道了。

七、市场步入“慢节奏”

现在的市场观望情绪愈加浓厚，都不敢随意下叉，成交难度加大，带看成交比也低，这和年底有一定关系，得看明年初的市场，但是步入“慢节奏时代”是不争的事实。

核心地区的房子还是会涨的，重庆的房价不是很好，买的人还是那么多，反正现在买来不亏本就已经是万幸，大赚已经不太可能。毕竟后面买的房，人人都想着涨起来卖掉。

现在市场上还叫人买房的不多了，成交量的慢增长意味着价格稳增长，房价快速上涨的时代已经结束。在平稳的慢市场下，买方的选择权将会更大，话语权更强。

2019年重庆楼市实际情况可能不比2017和2018年好多少，市场从2018年下半年开始明显放缓。2020的大气氛现在看来是可以的，但是底下的暗流也很多。

围绕2020年中国经济增长能不能保6，经济学家正在无谓地争吵。中美贸易签订了，但依然有变数，不管好与坏，在经济下行压力加大的形势下，房地产会是重要的、相对较好的行业，但也没有想象得那么乐观，不要让别人随便把你兜里的钱拿出去才好啊。

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