为什么房地产那么赚钱,负债率却那么高?

小小金融 2018-04-03 18:07:00
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先找银行贷款拿地,建好房子卖出去,收回一些成本,一部分用来偿还银行债务,一部分投入到下一个项目的开发,周而复始,而且正在建设的项目,开发商又可以去向银行作抵押,贷款继续拿地。

在所有人的眼中,房地产都是一个暴利行业,所以那些开发商应该是赚的盆满钵满才对,可为什么每年各大上市的房企披露的财务报告中,负债率都那么高?难道房地产企业不赚钱吗?

关于这个问题,我们先要弄明白房地产商是怎么运营的:

房企一般都是空手套白狼,先找银行贷款拿地,建好房子卖出去,收回一些成本,一部分用来偿还银行债务,一部分投入到下一个项目的开发,周而复始,而且正在建设的项目,开发商又可以去向银行作抵押,贷款继续拿地,一些高周转的房企就是依靠这种疯狂的拿地、卖房、拿地、卖房的周转速度,疯狂扩张的。恒大、碧桂园、融创都是此类的典型代表。

实际上,对于房地产开发商而言,最重要就是拿地,拿地越多,未来的开发项目就越多,项目多了,房企就越有发展的前景。那么圈地最重要的是什么?当然就是钱了!由于房企拿地基本上都是以竞拍的方式,价高者得,而一线城市的土地资源本来就极为稀缺,拿一块少一块,所以,各大房企可以说是争的头破血流,地皮的价格也是水涨船高。房地产商的钱都用在项目的建设上,所以,必须得到找银行贷款加价拿地!

所以,虽然房价涨了,房地产商也赚大钱了,但这点利润远不及他们扩张的速度,除了高溢价的地皮,还有高昂的利息也是房企的重要成本之一,这样下来,高负债率也就是理所当然的了,这也是这个房地产行业的主要特征。

中国前十大地产公司负债率平均 80%

大型房地产企业拥有多达数千亿元的资产,然而事实上,中国前十大地产公司平均负债率已经到了 79.6%——每 1 亿的资产,就对应 7960 万的债务。

即便是万科这样公认的优质房地产公司,其去年上半年资产负债率仍然达到 82%。所以,很多房地产企业不仅在国内发债券借债,还有些已经加速在海外发行美元债,一旦美元加息升值,也就意味着房企要背负更多的债务。

所以,当一些企业发展严重依赖银行贷款和商业债券,负债率过高,一旦资金链一断,就会陷入经营危机,比如万达,去年就一直在抛售手中的产业用来偿还债务。如果过度的负债导致财务状况越加恶化,资不抵债的企业就逃不过基本被收购或者破产的命运了。小小金融认为,在高压的楼市调控下,其实很多房地产企业都是在走钢索,一不留神可能就是万劫不复的境地。

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