焦点直击|朗诗申乐莹:存量时代机会和挑战并存

焦点财经Focus 2019-11-14 17:11:34
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11月14日下午会上,朗诗集团联席总裁、CFO兼朗诗青杉资本总经理申乐莹女士发表了题为“发现并修复被低估的价值”的演讲。

编者按:2019年,商业地产遇到阶段性发展瓶颈,同质化、卖场撤场、实体消费低迷、投资结构不合理……纷杂的行业问题与格局变化同时发生。而随着资本和技术的进一步渗透,商业地产也正浮现出新的机会与道路。11月14日-11月15日,搜狐焦点全程报道《2019观点商业年会》,破题“新格局:商业道路 ”。

11月14日下午会上,朗诗集团联席总裁、CFO兼朗诗青杉资本总经理申乐莹女士发表了题为“发现并修复被低估的价值”的演讲。

青杉资本资管规模超120亿

申乐莹表示,朗诗现在几个业务目前都发展的不错,朗诗的绿色生活很快要IPO,长租公寓现在运营在行业里是前五位的。在2016年开始青杉资本就开始专注于核心城市的存量资产投资和资产管理,这个平台管理的资产规模以后超过120亿,我们有二十个存量项目的投资案例,我们有8支基金以及和不同合作伙伴成立的联合投资平台。

她提出,朗诗有非常独特的价值发现能力,我们在北上广深还是对当地的市场、对资产价值的评估有自己的能力,同时我们有非常强的重新定位和改造的能力,这个是由于我们的经营所决定的,最终我们和不同的伙伴寻求较佳的退出策略。

我们整个业务非常聚焦,它的风险较高,其实收益也是较高的,从一块地变成一个房子再运营,再往后看去退出,它的周期,它面临的风险,有周期把握的风险,有开发阶段的风险,有运营的风险等等,所以周期是非常长的,要求的回报也是较高的,这不是我们需要聚焦的业务,我们就聚焦中间这一段。

我们以私募股权基金的形式,并配一定的杠杆,去做我们在核心城市的发现一些被低估的价值,会比旁边的新楼稳定出租率便宜三分之一及以上的价格,我们觉得这个地段值这么多钱,我们通过专业赋能提高到,我买了一个B PLUS的资产,可以提高到A的租金回报。

青杉资本存量改造买的楼越旧越好

申乐莹表示,青杉资本策略是非常聚焦,但是从我们投的城市更新业态上反而是非常丰富的,我们没有给自己设很多的设置,我们当然知道办公的更新是流通性最强的资产,我们也做了其他的一些,比如说持有公寓,持有公寓是美国非常大的资产配置。

随着未来房住不炒这个政策的逐渐深入人心,资本去长期配置持有公寓稳定现金流的方式一定是一个趋势,所以目前我们在不同的城市,除了一线之外,还有南京,我们也在看杭州的核心地段,持有办公我们已经做了上海的、深圳的等等很多项目。

另外,青杉资本还和信达联合成立了困境资产重组的平台,目前已经投了非常多的,我们不把它叫不良资产,因为我们在它成为不良资产之前进去的,去解决它的一些资产的问题,来实现超额的收益,比增量市场更超额的收益。

她希望买的楼越旧越好,但地段要非常好。通过整体全面的改造,包括定位的调整,重新对周边的业态进行研究,重新对它进行定位,做从内到外的全面改造。

存量时代机会和挑战并存

申乐莹表示,一线城市和部分强二线城市进入了存量时代,而不是所有的城市都进入了存量时代,这是一个发展的客观规律和宏观层面、企业层面,共同催生了存量时代的到来,从企业而言,也要思考在一线城市以后怎么做地产。

北上广深住宅的价格这十年基本上翻了8倍,同期大宗资产交易,主要是商用资产的交易,资产上涨只有88%,投资它还是有一定的安全边际,住宅市场高速增长目前到了顶峰。未来不能追求高的回报,而是想一想投资有没有安全边际。

二线城市目前还没有到商用不动存量时代,这些城市还可以通过各种各样的方式,获取比较多的低价的商业用地的机会。

她强调,存量时代是一个机会和挑战并存的时代。

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