真相!8月1日前转换房贷利率能省钱!

搜狐焦点长治站 2020-03-05 14:44:49
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之前跟大家说了3月开始,银行将就之前存量浮动利率贷款定价基准转换成LPR的事。 那段时间,几乎市面上所有账号都在跟你讲怎么选能“占便宜”,但大家对转换后贷款利率如何计算,还不是很清楚。 今天,“正主”终于发话了,中国人民银行贴心的以商业性个人住房贷款的转换为例,说明转换时加减点数以及转换后实际利率水

之前跟大家说了3月开始,银行将就之前存量浮动利率贷款定价基准转换成LPR的事。

那段时间,几乎市面上所有账号都在跟你讲怎么选能“占便宜”,但大家对转换后贷款利率如何计算,还不是很清楚。

今天,“正主”终于发话了,中国人民银行贴心的以商业性个人住房贷款的转换为例,说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。(对公贷款等其他贷款与房贷有所不同,具体可咨询承贷银行)

一、选择转换LPR,那么“贷款利率”怎么算?

根据中国人民银行〔2019〕第30号公告,房贷的定价基准转换为LPR后,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定,那么对应不同浮动比例下的利率,转换后的加减点分别是多少呢?

举例来说,比如借款人小王,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是20年。如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,现在5年期贷款基准利率是4.9%,转换前的实际执行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则,小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%,即减39个基点。

此后,直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。

央行发布存量浮动利率贷款定价基准转换计算说明

二、8月1日之后转换会亏!

首先,要理解三个概念:

转换时间将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间(在2020年3月1日至8月31日之间)。

转换时,您和银行需要协商确定:一是加减点数,具体计算方法见第一部分;二是重定价日和重定价周期。

重定价日是指重新按照最新的定价基准(转换前为贷款基准利率,转换后为LPR)计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日,或者每年与贷款发放日对应的日期。

重定价周期:重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变,那么重定价周期就是一年。

定价基准转换为LPR后,利率在第一个重定价日前不会发生变化,从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定,也可由借贷双方重新约定,房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日,那么在2020年3月至8月的任意时点转换,2020年的利率均与原合同利率保持一致,2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率,此后年份以此类推。

若重定价日为每年贷款发放的对应日,那么根据大部分银行的转换公告,在重定价日之前转换的,2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率;在重定价日之后转换的,则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

   举例说明   

假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%(实际情况很可能会有所变化,具体取决于当时的LPR报价),小王以重定价日是每年1月1日或者为贷款发放日两种情况来分析:

第一种情况,如果小王的房贷重定价日为每年1月1日:

实际上,不管他在2020年3月至8月之间的任何时间转换都没有区别,因为在1月1日之前,他的执行利率都是4.8%-0.39%=4.41%。直到2021年1月1日之后,才会变为4.75%-0.39%=4.36%,这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

第二种情况,如果小王的房贷重定价日为贷款发放日(即每年的8月1日):

那么,选择在2020年3月和7月之间转换和在2020年8月1日之后转换就会是2种情况。

(1)如果在2020年3月和7月之间转换,在8月1日之前,这笔房贷的执行利率为4.41%;8月1日之后,这笔房贷的执行利率就会变成4.75%-0.39%=4.36%,这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

(2)如果在2020年8月1日之后转换,在2021年8月31日之前,执行利率都是4.41%;2021年8月1日开始,才会执行4.75%-0.39%=4.36%,这里的4.75%是2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

也就是说,如果你选择了以贷款发放日为重定价日,最好选择在2020年8月1日之前转换,不然你就会以较高利率多还12个月的房贷利息。

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