真相!8月1日前转换房贷利率能省钱!

之前跟大家说了3月开始，银行将就之前存量浮动利率贷款定价基准转换成LPR的事。

那段时间，几乎市面上所有账号都在跟你讲怎么选能“占便宜”，但大家对转换后贷款利率如何计算，还不是很清楚。

今天，“正主”终于发话了，中国人民银行贴心的以商业性个人住房贷款的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。（对公贷款等其他贷款与房贷有所不同，具体可咨询承贷银行）

一、选择转换LPR，那么“贷款利率”怎么算？

根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？

举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。

央行发布存量浮动利率贷款定价基准转换计算说明

二、8月1日之后转换会亏！

首先，要理解三个概念：

转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。

转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见排名前列部分；二是重定价日和重定价周期。

重定价日：是指重新按照较新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。

重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。

定价基准转换为LPR后，利率在排名前列个重定价日前不会发生变化，从排名前列个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。

若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考较新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考较新发布LPR确定利率。

   举例说明   

假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价），小王以重定价日是每年1月1日或者为贷款发放日两种情况来分析：

排名前列种情况，如果小王的房贷重定价日为每年1月1日：

实际上，不管他在2020年3月至8月之间的任何时间转换都没有区别，因为在1月1日之前，他的执行利率都是4.8%-0.39%=4.41%。直到2021年1月1日之后，才会变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

第二种情况，如果小王的房贷重定价日为贷款发放日（即每年的8月1日）：

那么，选择在2020年3月和7月之间转换和在2020年8月1日之后转换就会是2种情况。

（1）如果在2020年3月和7月之间转换，在8月1日之前，这笔房贷的执行利率为4.41%；8月1日之后，这笔房贷的执行利率就会变成4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

（2）如果在2020年8月1日之后转换，在2021年8月31日之前，执行利率都是4.41%；2021年8月1日开始，才会执行4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

也就是说，如果你选择了以贷款发放日为重定价日，较好选择在2020年8月1日之前转换，不然你就会以较高利率多还12个月的房贷利息。