聚焦:沣东之后,谁将是大西安下一个楼市“网红”?

两年前，沣东新城成为大西安楼市“网红”，来得有些突然。

2017年初，西咸新区被西安托管，华侨城、绿地501、保利、万科等新一批产业项目签约，以及现代化大西安大轴线的高起点规划建设，沣东新城突然间“网红”加身。

这一标签给沣东楼市带来了丰厚的回报：

华润二十四城、阳光城壹号、国润城等项目高层房源迎来“春天”，从7000元/㎡左右，较短时间内价格破万，而且销售速度比以前快了几倍；

恒大、中海、新城控股、蓝光、绿地、沣东地产等一批新盘的住宅产品，价格在7000-10000元/㎡不等，购者如潮，年销套数均超千套甚至2000套以上；

房价随之变脸，高层住宅均价从2017年的8000元/㎡左右到目前的11000-12000元/㎡，上涨幅度超过30%。如不是实行限购和控价，现在的价格水平怎么样，难以想象。

房企纷纷进入沣东新城及能源金贸区拿地，碧桂园、中南、保利、中电建、西北绿城等一批房企进入逐鹿，地价也迎来中幅上涨。

▲沣东新城局部效果图

虽然目前“网红”渐褪，沣东新城进入夯实基础的阶段，但对于买房人来说，两年前勇敢进入的，截止目前都取得了较好的溢价回报。

机会错过就不再。沣东新城的下一波行情何时来临，目前尚未可知。

但在西咸新区其它四大新城中，哪一个将有可能成为新网红，确是可以值得探讨一番的。

综合各方因素来看，目前空港新城和泾河新城具备的“红基因”，显然比沣西新城和秦汉新城要弱一些。沣西新城和秦汉新城谁的“红基因”更强大一些呢？

我们可以从城市特性、发展题材、轨道交通、房地产发展等维度看对比一下，可以得到更为直观的认知。

▲秦汉新城沣西新城区位示意图

—— 壹 ——

从地理关系看，无疑秦汉新城与西安主城的地理关系更近些。

秦汉新城与西安主城区北部的经开区，隔渭河相望，草滩七路横桥、正阳大道正阳大桥通车，在距离感上，与主城的关系更紧密些，交通更方面。渭河是大西安北部的一条城中河，其生态性已成为两岸的优质资源。

秦汉新城与经开区都是大西安北部“千亿产业带”的组成部分，也同是陕西自贸区的组成板块。2018年1月，秦汉新城与经开区签订战略合作协议，将围绕生态建设、产业发展等十个方面融合发展。

▲秦汉新城实景图（局部）

经开区与秦汉新城之间相隔的“高铁新城”（高铁北站区域）2018年从未央区划归经开区管辖建设，将于其西侧的草滩园区（定义城市滨河新区）联动建设，其发展提速，将有助于进一步打消秦汉新城与主城区的距离感，增强其投选价值。

沣西新城与西部主城之间，隔了一个沣东新城，与沣东新城之间，隔了一条沣河。沣河将成为大西安西部的一条城中河，生态景观带，这对沣西新城的价值加持显而易见。

▲沣西新城实景图（局部）

在地理关系上，沣西新城距离西安主城较远，而离咸阳主城区更近，其北部原属咸阳管辖，2017年新区大部分由西安托管后，沣西新城北部目前尚有12.6平方公里由咸阳市托管。

虽无直接的自贸板块，但有交大学镇、西工大翱翔小镇、硬科技小镇等产学研题材加持，与沣东自贸板块联动是必然的。

▲秦汉与沣西与周边关系图

—— 贰 ——

在发展题材上，两者有共性，也有差异。

秦汉新城因历史文化遗存较多，总302平方公里的范围内，遗址保护区面积就有104平方公里，占到近40%，这些都将因地制宜建设风光带和生态带，而建设用地仅50平方公里，因为未来是在“花园中居住”。

沣西新城规划总面积143平方公里，建设用地64平方公里，比秦汉新城多10多平方公里。从规划看，分为两个部分：北部是产业、办公、商务、居住区域；南部是农林为主的生态带。

▲秦汉与沣西各自两大主力板块区位图

从秦汉新城规划看，有两个板块成为主力看点，一个是秦汉管委会所在，渭河北岸兰池大带板块，是渭北综合配套服务区域；另一个是塬北板块，是旅游居住板块。

沣西新城也有两个主力板块看点，均集中在其北部，一个是世纪大道沿线，已发展成熟；另一个是沣西管委会所在，统一路沿线，目前正在发展中。

秦汉新城有渭河、泾河、大秦文明园、西部花谷、恒大旅游文化城及多个遗址风光带等，沣西新城有大西安中央公园、沣河等，均给区域带来城市景观、生态性，增强宜居性。

▲秦汉新城夜景（局部）

—— 叁 ——

在城市轨道交通上，目前秦汉新城有城际轨道线、沣西新城有地铁5号线，均在建尚未通车。

城际轨道线连接高铁北客站和西咸咸阳国际机场，途径秦汉新城，设有秦文化园站、长陵站、秦汉新城、摆旗寨站等站点，预计2019年通车。

这条轨道线的存在，不仅搭起高铁站和机场之间的快捷交通，同时在高铁北站和已通车的西安地铁2号线、4号线等串联，可以从机场通达西安轨道交通所到各区域。

▲城际轨道线途径秦汉线路及站点示意图

地铁5号线西起沣西新城交大学镇，东到纺织城火车站，目前在建，预计2020年通车。其二期东至沣东新城和平村站，西到沣西新城交大创新港站，在沣西新城设有多个站点。

地铁5号线将是继地铁1号之后，第二条串联西安主城区和沣东新城、沣西新城的东西向主要交通线。

▲地铁5号线二期沣西线路及站点示意图

从规划看，地铁5号线将串起西安主城区、沣东新城南部、沣西新城中部区域，与地铁2、3、4、6等多条线路换乘，未来的交通能量不可小觑。重要性可见一斑。

无轨道不价值。一个区域，没有轨道线途径，在今天看，其价值是有缺憾的。而在地产投选价值上，“轨道”也已是当下西安盘的价值标配之一。

从已有的轨道交通看，目前秦汉新城和沣西新城可谓旗鼓相当。而从城市发展需和规划轨道信息看，未两城还将有更多的轨道纵横交错，这是必然的。

▲沣西新城夜景（局部）

—— 叁 ——

从地产开发态势，秦汉新城和沣西新城都开始趋热；从产品特性看，两者之间略有差异。

沣西新城的的地产开发较早的是北部的世纪大道沿线，主要以高层住宅为主，目前商业、生活氛围相对已成熟。统一路板块正在兴起，以高层为主，少有洋房。今年开始，沣河西岸有招商地产新项目等，以低密产品为主。目前沣西新城的房高层房价主力在10000元/㎡左右。

从早期已咸阳本地的华宇、宏宇等房企为主，近年来，金科、新城控股、万科、紫薇、招商、蓝光等外来品牌房企进入，人居品质逐步升级。近两年来，受西安主城置业外溢和品牌房企进入的拉动，房价从7000元/㎡左右涨到目前的10000-12000元/㎡。

▲沣西新城人居实景（局部）

秦汉新城房产开发较早的是渭河北岸兰池大道一线，受区域生态、低密的特性所致，沿线楼盘多以低密的墅居、洋房或者舒适度较高的住区为主，高层房价目前11000元/㎡，洋房、别墅等在15000-20000元/㎡。

秦汉新城主要由外来房企为主，前期进入的德杰、云南城投、星河湾、启迪、中天等一批外来品牌房企，撑起了兰池大道板块的楼市，近年来，万科、旭辉、绿地、恒大、中梁等相继进入，展开了接力赛。

▲秦汉新城塬北板块人居效果图

随着新一批项目的落地，秦汉新城塬北板块开始浮出水面。恒大文化旅游城（文旅+居住）、绿地格林公馆、中梁住宅项目、西咸中心医院建设等，与泾河新城、空港新城关系紧密的塬北新城开始展露兴起，目前毛坯住宅均价8500-8800元/㎡，秦汉新城也因此迎来刚需刚改置业新时代。

▲恒大文旅城-商业广场效果图

—— 肆 ——

上述比较分析，还流于粗线条，但也可基本看出秦汉新城和沣西新城两者之间的一些特点和发展趋势。

机会有时候显得模糊而难以辨认。恰如目前的秦汉新城和沣西新城的状况对于置业的考量。

相对于无厘头的猜测，有事实依据的预判，肯定相对靠谱。没准被后来的事实验证了呢！

那么，从这两个新城的城市特性、规划发展及现状看，到底哪一个最有可能接棒沣东新城，成为大西安下一个楼市新“网红”？