实录 | “三道红线”零踩线,龙湖集团2021年持续修炼内功

面对充满挑战的2020年，龙湖集团持续保持了稳健增长。3月26日，龙湖集团披露，过去一年，公司的合同销售额达2706.1亿元，同比增长11.6%；销售总建筑面积达1616.2万平方米，同比增长13.5%；营业额达1845.5亿元，同比增长22.2%。其中，物业投资业务收入为75.8亿元，同比增长30.9%。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为31.1%、25.7%、24.7%、15.2%及6.3%。长三角地区签约金额超800亿元，西部及环渤海地区签约金额均超600亿元，华南地区突破400亿元。

在体现盈利能力的指标方面，2020年，龙湖实现归属于股东的净利润200亿元，剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利186.9亿元，同比增长20.2%。土储方面，龙湖全年新增121幅地块，新拓8城。目前，高能级土储占总建面的86%，相当于约90%的货值。

“两集中”新政对龙湖是一种利好

3月26日下午，龙湖集团召开线上业绩说明会，就公司过往一年的表现答疑释惑。对于行业未来发展，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，目前，国家对于房地产行业的政策管控力度很大，近期又有新政出台，这有利于规范行业发展，龙湖依然对这个行业的前景保持乐观。

过往多年，龙湖一直非常自律、财务稳健，且财务指标仍在继续优化，“三道红线”零踩线，时下的“两集中”新政，对于龙湖而言是一种利好，邵明晓称。目前，龙湖仍在持续强化和提升能力杠杆，未来也不会掉以轻心，跟着政府的指挥棒，向前发展。对于签约规模，龙湖保持在行业前十名就比较满意。

据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，龙湖集团剔除预收款后的资产负债率为65%，较上年同期下降约1个百分点；净负债率为46.5%，现金短债比为4.24，继续保持“零踩线”，其中，净负债率与现金短债比先进行业。

11个天街项目待开业

尽管受到疫情冲击，2020年，龙湖依然守时、保质的实现了10座商场的开业。截至2020年末，公司全国范围内累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米，年底出租率达97%。

究其原因，邵明晓表示，龙湖商业的整体布局很好，主要集中于一线、二线等高能级城市，且团队反应速度很快，团队整体能力强。一直以来，龙湖商业都与商户保持了良好的沟通，这使其可以在疫情期间迅速反应，形成合力，复工复产也可以很好展开。龙湖商业去年成绩的取得，与管理团队的强大执行力密不可分。

2021年，龙湖商业还有11个天街待开业，实现85亿元的收入问题不大，邵明晓称。

长租公寓今年营收25亿

截至2020年末，龙湖冠寓已陆续在全国30余个高量级城市开业运营，成为集团经营性收入的稳定贡献源。开业超过六个月的房源出租率为93.3%，品牌影响力稳居行业前三。

邵明晓表示，龙湖冠寓属于集中式长租公寓。龙湖自2017年进入这一领域，至今已有四个年头。2020年底，龙湖冠寓已经开业了9万间，如果不是受到疫情影响，该业务去年就已经实现盈利了。

2021年，冠寓预计实现25亿营收，开业11万间。相比规模，龙湖更关注该业务的稳健发展，邵明晓称。

邵明晓指出，在城市的选择上，冠寓已经进入了30个城市，但并未完全铺开。冠寓的团队是个年轻团队，所服务的人群也偏年轻化，因此，更容易了解客户所需。再加上，龙湖的资金成本一直较低，这也是公司做长租业务的优势。政府近期再提保障性租赁房的建设，龙湖也会借着这个东风，继续把这项业务继续做好。

毛利率保持在25%至30%水平

龙湖集团首席财务官赵轶表示，毛利率回归是行业大趋势。政府对房价的管控已有连续三年，在该环境下，相信行业毛利率会回归至20%到至30%，而龙湖的目标是保持在25%至30%水平。

未来，开发商需要依靠手艺、依靠产品和品牌来提高毛利率，而不是以往大开大合的的暴涨暴跌，赵轶称。

智慧服务暂无分拆上市计划

2020年，龙湖智慧服务基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入58.4亿元，同比增长36%。深耕住宅20余年，龙湖智慧服务已覆盖13大业态，并于过去一年落地更多城市空间。目前，龙湖智慧服务的实际管理面积为1.72亿平方米，业主满意度连续十二年超过90%。

近年来，房企纷纷分拆物业版块上市，物企上市潮愈演愈烈，龙湖有无分拆物业板块上市的计划？于此，邵明晓表示，物业行业是一个较大的发展方向，最近也很火热。龙湖智慧服务是公司业务很大、很重要的一环，公司更关注该项业务的成长性，没有分拆上市的计划。去年，龙湖智慧服务也做了一些收并购举措，但这些收并购行为是十分理性的，被收购的企业也多是看重龙湖的信誉。

重资产仍是公司主业

经过审慎讨论，龙湖陆续开展了一些轻资产的计划，但公司的重心还在重资产，会持续关注适合自己的重资产业务，这仍是龙湖的发展主流，邵明晓称。

“房地产行业未来的赢家，应该是更审慎；未来，将围绕提升运营收入，目前，龙湖的运营收入方面保持了40%的增速。”，吴亚军补充表示。

面对房地产行业的变化，邵明晓坦诚，龙湖的危机感每天都是存在的，这主要来自三个方面。

其一，龙湖是否还在用户心中占据一席之地，这是公司高度保持警觉的较大危机感，不能因为短期的简单追求财务指标而忽略用户，这样会受到惩罚；

其二，对员工的关爱，龙湖已有几万名员工，对员工的关爱是否足够充分，也让公司高度警觉；

其三，对社会的贡献。比如长租公寓，这块业务要很长时间才能赚到钱，但是这是解决大城市年轻人的居住问题，我们不能走偏，要充分利用有限的资源，为社会做贡献。