不到100万就能上车!开年热门新盘!刚需的机会来啦!

打起来啦！

2019年的北京楼市注定一场恶战。

最近，很多网友问房叔，2019年北京房价是不是该涨一波了？二手房市场可是回暖了啊。

对于房价，房叔并不乐观。截至目前北京有限竞房地块96宗，其中已开盘地块43宗，也就是说还有超过半数地块有望在2019年内开盘。限竞房的另一个特点是销售价格已经确定，所以我实在不看好新房涨价空间。

北京楼市已经平稳了两年，别看最近二手房成交量上来了，要知道每年春节后都是这样，今年还很难说，如果房价没有涨怎么办？慢慢挑房呗！

如今，北京限竞房同质化严重，再加上价格被限定，很不受待见，但也不乏卖的好的项目，大致是这两种：其一是地段好，其二则是产品好。最近的国风长安是前者，大兴金茂悦和中海云熙则是后者。

中海云熙的网红户型想必大家已不陌生，而与它一路之隔的大兴金茂悦预计将于3月开盘，不少粉丝都在纠结二者之间该如何抉择，今天房叔就跟大家讲讲这事儿！

一、买房，先看地段和配套前景如何 

大兴金茂悦和中海云熙都位于大兴区南中轴路，魏善庄片区。北京城最近的几个大动作，新机场落地大兴，通州崛起，城市热点也逐渐往南城转移。

（左边为大兴金茂悦，右边为中海云熙）

交通配套方面，大兴金茂悦紧邻南中轴路，作为新机场的硬性配套，势必升级为双向八车道。

而南中轴路搭配京开，京台，新机场三条高速，优点是，让大兴金茂悦不论是上四五环，还是去新机场，都有不错的通达度。缺点是……京开的拥堵程度，大家都懂……

魏善庄这边的公共交通是有目共睹的弱。目前出行还是依仗自驾和公交车，整个魏善庄片区，地铁还需等待远期规划。

现有的天宫院站距离大兴金茂悦约10km。而规划中新机场线最近的地铁站，磁各庄站，到项目也要大约5km。

教育配套方面，大兴金茂悦的3km可达圈内，有魏善庄排名前列中心幼儿园和小学、芦垡小学等学校，如果对学校没有要求，现有资源基本及格。

现有的商业配套尚未到位，大型商场还依仗西红门或者天宫院或者黄村商圈，但从规划看，一公里内，配备了2.4万㎡的商业。

总结：魏善庄未来的前景不是没有，是还需要等待：

排名前列，魏善庄片区征拆进展不错，毛地基本转化成熟地。

第二，片区内住宅包括金茂悦，中海云熙及共有产权房和安置房，有个共性：体量都很大。

这意味着片区内征拆顺利，政府拿到足够的熟地后，就可以为大体量住宅，提供所需要的配套，片区潜力的成长还是值得期待的。

二、户型PK

既然配套无太大差异，我们再来看看户型。

中海云熙共12栋楼，1072户，为纯小高层（9层-10层）住宅区，除了89㎡户型外，另一主打户型是76㎡两室两厅一卫。76㎡两居分布在1-6号楼，89㎡三居分布在7-12号楼。其中，1号楼和4号楼为东西向户型，其余为南北向户型。

大兴金茂悦共14栋楼，1230户，1-3号楼和6-8号楼这六栋均为88平三居，总高14-15层；4、5号楼两栋为74平和80平两居；9-14号楼共六栋均为104平四居，一梯两户，8-9层洋房，均为南北向户型。

从体量上看，大兴金茂悦要多于中海云熙，但多并不等于好，我们还需比较下户型才知道。

中海云熙的89平网红户型大家已经耳熟能详，南北通透，客卧朝南，明厨明卫，双卫生间，还有飘窗赠送，再加上83%的高得房率，而且小户型的卖点，从来都是在于总价和首付款均低，也难怪开盘就被疯抢了。

与之相比，大兴金茂悦的88平户型便逊色不少。进深面宽比不够合理，通风效果不好、采光差的问题都会为身体健康埋下隐患。但是它104平四居的金牌户型却是改善的理想之选。

由上可以看出，从户型的角度来看，小户型中海云熙更胜一筹！值得一提的是，大兴金茂悦不管是哪种户型，都有一个共同点，没有阳台，而中海云熙不仅有阳台还赠送了飘窗。

三、价格PK  

对于纯刚需来说，买房最差的就是钱！所以，这两个项目的价格自然是要比较的。

我们就拿两个项目的最易入手的小户型来作比较，

中海云熙的76平两居和大兴金茂悦的74平两居：

中海云熙首期开盘东西向的两居约32000元/㎡起，比限价足足低了8000块，南北向的35000元/㎡起，76平两居属于普通住宅，首套首付3.5成，二套6成，较低总价250万/套起，首套首付85万左右。

大兴金茂悦首次开盘预计推出400余套房源，作为首开的优惠，单价直降3000元/平，成交价多在37000元/平左右，按照普宅首套35%二套60%的比例计算，74平两居首付首套91万起，二套首付156万起。

相较之下，3万五的价格多买了2平，若是硬拼上车门槛，自然是中海云熙更胜一筹，而且中海云熙比大兴金茂悦早了9个月交房。

最后，多句嘴说说精装，金茂悦是带精装的，但是依据去年的经验，精装还是存在风险的，而且每平2000元，74平就是14万8千元，这个钱完全可以自己装一下了。

四、总结

中海云熙和大兴金茂悦在配套方面几乎无差异，但从户型上讲，中海云熙的89平三居会比大兴金茂悦88平户型抢手得多，不过大兴金茂悦同时也推出了104平四居，手头宽裕够得上的可以考虑考虑。至于从价格的角度，主要还是看大家对精装房、毛坯房的偏好了。

2018年开发商过高的估计了市场，觉得地段好什么东西都卖得出去，最后被市场狠狠打脸。2019年，开发商还会复制这样的问题吗？

PS：最近，新盘的消息那是提前入了春，一个接一个的冒头。

昌平北七家金茂限竞房定名“未来金茂府”，朝阳马泉营中海限竞房定案名为“中海望京里”，丰台白盆窑中诺德限竞房定案名为“中铁诺德·逸府”，石景山古城中海首钢限竞房定名为“长安云锦”。房山青龙湖地块定案名为“首开熙悦观湖”。

其中朝阳马泉营地块确定案名为【中海望京里】，均价不超过68924元/平（含全装修标准），据了解该地块的容积率仅有1.16左右，容积率真是很低了。主力户型据说是139㎡。位置还是比较不错的，尤其适合在望京工作的人群。

而位于西四环外的华润&电建开发的【橡树澜湾】户型等信息也已经流出，首付的话大概在140万起，包含装修。