焦点指数F30 | 终见触底反弹!超7成房企销售规模环比回升

焦点研究院·中国上市房企焦点指数（F30）·2021年10月

报告期：2021年10月1日至10月31日

出品时间：2021年11月24日

研究员：张冉

“中国上市房企焦点指数（Focus30）”释义：

“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“先进级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数（Focus30）”。

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榜单解读

一、个人按揭贷款得到释放，第三轮供地“因地制宜”

10 月，中央在坚持“房住不炒”的前提下，银保监会释放房地产信贷纠偏政策，对房企带来积极影响。10月，住户贷款增加4647亿元，中长期贷款增加4221亿元，同比多增162亿元。这是居民中长期贷款（主要组成部分为个人住房贷款）结束了连续5个月的同比负增长，自今年5月份以来首次实现同比多增。10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。这是央行首次公布个人住房贷款的月度数据，此前积压的个人按揭贷款得到了明显释放。

地方层面，“一城一策”的调控状态仍在持续。包括洛阳、广州、中山多个城市首套房贷利率下降；哈尔滨、义乌、长春在内的城市则在降低预售门槛，缓解房企资金压力。以上城市既有热点城市，也有非热点城市，出台相关政策一方面是为保障本地刚需购房者的权益，另一方面则是为了提振疲软的本地房地产市场，避免出现“大起大落”的现象。

从土地市场来看，第三轮供地条件出现“因地制宜”的特点。目前，全国22个试点城市已全部完成第二轮土拍工作，共推出地块948宗，流拍、中止、取消交易的地块达301宗，占比达到31.8%。第二轮土拍市场遇冷让部分流拍率较高、供地计划完成率低的城市在第三轮土拍工作中适度放松供地条件，如南京第三轮集中供地中降低对联合开发的限制、企业拿地资质由一级或二级降至三级；苏州第三轮集中供地保证金比例全部下调至30%。而像厦门这种供地量少，土地市场竞争激烈的城市，第三轮供地工作中则加强了对企业的限制条件。

从房企角度来看，个人按揭贷款得到释放一定程度上可以缓解部分房企的到期债务压力。可以预见的是，未来在房企融资政策方面的纠偏会继续进行，但这种纠偏不意味着房企融资的彻底放开，房地产监管整体仍会保持趋紧的趋势，房企在把握纠偏窗口期积极融资的同时，仍应对资金链安全性保持一定警惕，积极调整债务结构，以长债置换短债的方式减轻短期偿债压力。

二、73.3%房企销售额环比回升，强者恒强态势持续

销售规模触底反弹，超7成房企环比出现回升。据焦点研究院数据统计显示，10月先进级上市房企销售额共计5928.2亿元，较上月入榜企业的总额环比上升6.5%；销售面积共计4282.8万平方米，环比上升9.3%。30家上榜企业中，22家销售额环比增长，比例达到73.3%，增幅均值达22.6%，其中合景泰富（01813.HK）、越秀地产（00123.HK）环比增速均在70%以上。目前房地产行业融资管控仍趋紧，房企改善现金流主要依靠销售与回款，销售额环比回温有利于房企应对到期债务压力。

行业集中度再提升，强者恒强状态持续。10月30家上榜的先进级上市房企中，26家销售额超百亿，较9月增加一家。碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）、保利发展（600048.SH）和万科集团（000002.SZ）分列排名前列至四位，销售额均在400亿以上，先进后面房企至少140亿元，4家房企总销售额占30家总销售额的比例达到33.5%。头部房企的先进优势越来越大，房企跨规模增长难度越来越高，房企间的规模竞争多发生在自己所属阵营内部。

三、销售额同比降幅收窄至15.4%，18家房企“以价换量”

76.7%房企销售额同比下滑，降幅收窄至15.4%。10月30家上榜的先进级上市房企中29家披露出销售额同比数据，整体来看，部分房企进入第四季度后积极推盘销售且取得一定成效，销售额同比下滑房企为23家，较9月减少了3家，且降幅收窄至15.4%，较9月上升了5.3个百分点。

在10月的先进级上市房企中，合同销售价格较高的是绿城集团（03900.HK），达到了31667元/平方米，同比增长14.2%；同样超过30000元/平方米的还有融信中国（03301.HK），达到30179元/平方米，同比增长49.4%。超过20000元/平方米的先进级上市房企还有越秀地产（00123.HK）、中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、禹洲集团（01628.HK）和中国金茂（00817.HK），与9月相比合同销售价格超过20000元/平方米的上市房企数量持平，但有18家房企的价格环比出现下降，降幅均值达到10.7%。年底临近，多数房企还未完成年度销售目标，加上销售回款压力，导致部分房企逐渐加大“以价换量”的销售促销力度。

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