上海楼市:当上海遍地都是好学区房时,房价只会不跌反涨!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

回答：请问曾叔，如果上海遍地是学区房，会出现什么现象？学区房价会跌吗？求解答！

回答：解决教育资源不均衡的其中一个解决方案就是：家门口都是好学校。学区集团化、新学校挂牌名校就是非常多见的做法。比如浦东新区的万德小学，挂名六师附小万德校区，就变成好学校了。比如浦东森兰、闵行华漕的新初中，冠名进才实验、华师大附属，也变成好学校了。这么做的好处就是，在几乎不花什么资源的情况下让大多数家长“觉得”学区变好了，当然，教师、生源是否也变得和名校一样，那就另当别论了。但这么做也有一个非常明显的后果，就是一旦挂上了名校头衔，学区业主排名前列个高潮，中午出通知，下午就把房子的挂牌价涨200万，反应比谁都快。小孩上学是假，房子涨价是真。这也给监管造成了一大难题：不挂名校牌子呢，就有人会说教育资源不均衡，挂了呢，房价上涨就又有大压力了。

提问： 曾叔你好，我们夫妻名下一套房，年底满五少有，大概能卖450万，手头现金150万，请问是卖掉名下的房子去摇新房，还是现在的房子留着，等明年初手头钱多了在偏一点的地方买个小点的新房，很纠结，谢谢答复～

回答：曾叔的个人建议是不要等待，如果积分比较高的话，今年是摇新房还不错的时机。

提问：老师您好，我目前有少有一套住房（三林老破小），卖掉的话还完贷款加上手头现金或许能有390万多点，再去掉可能的税费我估计二套房的总价预算估计只有520万多点了。您说这种情况置换可行吗。想试试大虹桥板块的新房（我卖掉房的话积分有66.5），或者是上大、桃浦、江桥或是周浦附近的电梯次新房（买周浦可能钱不够），非常感谢！

回答：我也更建议方案2，可以进行置换，积分很不错，大部分的新盘都可以去摇了，先去摇几次，如果2次没有摇上，可以考虑江桥。

提问：曾叔您好，400万首套刚需，下半年要孩子，现在很纠结做哪种选择，一是买个老破小(94年后)带二，三梯队学区，外环内地段好，配套成熟交通方便，但是房龄老，学区房今年涨了一点。第二个选择是，郊区外环外的次新房(20年后)，房龄新户型好，地段配套差一点，没有学区。如果选择郊区次新以后孩子上学再去换房是不是比较麻烦呢，个人稍倾向于地段好点的， 但又纠结于学区用完后老破小将来会不会因为房龄太老置换困难，不知道学区会不会变化。麻烦曾老师给个方向，感谢。

回答：你这个时间点很尴尬，如果买了不带学区的房子，将来置换成本很大，而且时间也很仓促可能就是三年内要置换。如果卖了老破小学区房，那就要做好租房的准备。其实这就是生活方式的区隔，要看你对学区强度的考虑还有居住品质的偏好。我建议你把细节对接给我吧。帮你推演下未来置换学区房的场景，有方向比较这样会更好判断。

提问： 您好，曾叔，本人外企员工，上海纳税8年，社保在外地交的，已婚，上海无购房记录，按照积分政策纳税等于社保吗？如果社保0分那我是只有50分啦，是不是好一点儿的新房都无缘啦？ 另外，沈阳、深圳有房有贷款，爱人主贷，再在上海买房首付多少？还是不能贷款啦？如果还掉一套贷款，上海买房首付多少？谢谢您！

回答：1、50分左右的话热门新房希望基本没有。2、沈阳、深圳有贷款的，哪怕全部都还掉，上海的首付依然是7成。

提问：曾叔你好，本人今年应届硕士毕业生，女生，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300w买房，月薪税前1w，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？谢谢！

回答：你大概能买300多万的房子吧，这个价价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力。

提问：曾老师您好，我最近看了一套房子，非上海地区，套内80，阳台朝西户型一般20年楼龄的三楼电梯房，价格市场价，整栋12层，与隔壁栋相连，绿化少，在老城区内，靠近商业街一公里，离两年后开通的地铁几百米，这种情况下值得入手么？有什么需要注意的？

回答：自住喜欢可以买，投资的话没看到产业上大的卖点。

提问：曾叔，总高33层，哪一层是较好的楼层？此高层南面（前面）全是别墅和多层电梯洋房（6+1）。

回答：如果有特别的景观，比如江景和无敌湖景的话，越高越高，32层。

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