规模与负债:房企的蜜糖与砒霜

壹

即便是在受疫情影响严重的2020年，房企对于规模的渴求也一直没有断过，而楼市中的马太效应愈发明显——强者恒强，行业集中度进一步提升的同时，千亿房企阵容也在不断扩容。

根据中指研究院数据显示，2020年1－12月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0％。高居榜首的碧桂园全口径销售额达到7888亿元，与位于第二的恒大的差距为800亿元。

对于房企而言，千亿规模就是道分水岭，在地产的江湖上才能拥有一席之地。

截至2021年1月14日，在已经发布业绩的房企中，已经有37家房企销售额超过千亿元。加上还未公布业绩的几家房企，销售额超过千亿的房企数量至少有44家。包括龙光地产、禹洲集团、中骏集团、新力地产、时代中国等在内的10家房企，销售额首次突破千亿大关。

千亿的规模意味着融资的难度会降低，拿地的时候有底气，可通往千亿的路犹如一条羊肠小道，盘旋曲折，崎岖难行。

譬如，2017年就以“冲击千亿”为目标的时代中国，于2020年终于如愿以偿——累计合同销售（连合营项目销售）金额约为1003.8亿元。

但在迈过千亿门槛的背后，是时代中国大增的负债。

2020年，时代中国发债规模达到165亿元。据澎湃新闻报道，这个水平“与年销售2706亿元的龙湖相当，比排名前三的万科还高出8亿元”。

为了千亿规模，时代中国很拼，如同饮鸩止渴。

贰

而另外一些已经达到千亿规模的房企，也在为了保持既有规模而殚精竭虑。

在上一篇文章《招商蛇口目标完成率达111.04%背后：增速放缓，“以价换量”？》中，环环提到，2020年全年招商蛇口累计实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%。同2500亿元的销售目标相比，招商蛇口的目标完成率为111.04%，在克而瑞所公布的在排行榜中，招商蛇口的销售额增速是TOP10中较高的。

虽然完成了预定销售目标的房企为数不少，但不同于招商蛇口目标完成率达到111.04%，有很多房企是妥妥的“擦线党”。

据北京商报报道，2020年全年，金科集团、正荣地产、远洋集团、中国奥园、保利发展、中梁控股、旭辉集团、新城控股、合景泰富、世茂集团的销售额分别为2233亿元、1419亿元、1310.4亿元、1330亿元、5028.48亿元、1688亿元、2310亿元、2509.63亿元、1036.08亿元、3003.1亿元。而它们的目标完成率超出部分多为小数值，例如远洋集团2020年目标完成率为100.8%、中国奥园为100.61%、新城控股为100.39%等。

在这些房企中，有曾经名列“招保万金”，鼎力江湖的保利，有曾经高居全球房地产企业第三，被称为“红筹排名前列股”的远洋，也有因“黑天鹅”事件而广为人知的新城，也有发出“旭辉是谁？旭辉为什么而奋斗”天问的旭辉……

虽然只多了那么零点几，但一线之隔，便是云泥之别。

叁

在规模的耀眼光环之下，债务的浓重阴影如影随形。

根据贝壳研究院数据显示，房企继2020年偿债规模约9154亿元之后，2021年的偿债压力继续攀升新高——到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。

为了置换旧债务，尽管刚过新年，很多房企融资动作频。据中原地产的数据显示，截至至1月18日，近30家房企抛出规模约为140亿美元的融资案，其中已经完成的达100亿美元以上。

这其中，上文提到的时代中国也赫然在目，真可谓旧债未还又添新债。

不过，也有反向操作的企业，譬如恒大。

1月18日，恒大宣布，用自有资金提前偿还2023年到期的183.52亿港元可换股债券本金及利息。

这不是恒大排名前列次提前还债。从去年9月至今，恒大先后4次均用自有资金提前偿还债务，累计偿债超477亿港元。

恒大把“每年有息负债降1500亿”作为战略目标，提前还负债除了把降负债的决心付诸于行动之外，也体现了恒大的资金实力。

可对行业而言，恒大提前偿还负债却有着更深层的含义。

2020年12月31日，银保监会、央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，增加了对新增房地产信贷增量的调控力度，叠加“三道红线”，杜绝了房企借新还旧滚动发展的路径依赖。

在这样的背景下，既有债务如同烫手山芋。因此，去库存颇有成效的恒大选择了提前偿还债务。

可别的房企呢？即便明知这个道理，却也心有余而力不足。

对于房企而言，规模和负债往往不可兼顾。当规模快速增长的时候，伴之的很可能是负债的大幅增长。

以这样的视角，时代中国举债冲千亿、房企踩线完成目标和恒大的提前偿还债务可谓殊途同归。