光明地产日子煎熬,现金流下滑620%上交所问询

楼市资本论发布 2019-05-23 13:04:59
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楼市资本论获悉,5月22日,光明地产发布了控股股东光明食品(集团)有限公司的一致行动人上海农工商绿化有限公司违规减持本公司股份的后续进展公告。 公告称:为了弥补过错,减少对光明地产及投资者的影响,农工商绿化将于本《处理措施》出具之日起10个工作日内(即2019年6月5日前),主动将本次违规减持股票的

楼市资本论获悉,5月22日,光明地产发布了控股股东光明食品(集团)有限公司的一致行动人上海农工商绿化有限公司违规减持本公司股份的后续进展公告。

公告称:为了弥补过错,减少对光明地产及投资者的影响,农工商绿化将于本《处理措施》出具之日起10个工作日内(即2019年6月5日前),主动将本次违规减持股票的全部收益(扣除成本后约120.6466万元)上缴给光明地产,归光明地产所有。

好吧,就算5月16日作为光明地产一致行动人的农工商绿化,因相关人员未及时掌握相关政策导致违规减持股票,告一段落。等待光明地产的还有被其从5月17日延期至5月24日回复的上交所年报问询函要处理。

那么,光明地产的年报到底出了什么事,引起上交所关注对其提出问询呢?楼市资本论接下来帮大家简单捋捋。

【一】光明地产扩张凶猛,现金流史诗级下滑620%

楼市资本论了解到,4月23日,光明地产发布2018年年报。其中,2018年光明地产营业收入204.9亿,同比下降1.5%。据媒体报道,光明地产曾在2017年完成三年利润承诺时公开表示到2020年光明地产要达到500亿发展规模。而2020年即将到来,光明地产营业总收入还停留在204.9亿元。

另外,2018 年度,光明地产实现归属于上市公司股东的净利润 14.2亿元,与 2017 年实现归属于上市公司股东的净利润19.46亿元相比,同比下降27.17%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润自然也随之下降,2018年度数据为12.76亿元,较同期下滑32.92%。

净利润和营收纷纷下滑的同时,现金流也问题不小。作为企业运转最关键的经营活动产生的现金流量净额不仅出现了大幅度的下滑,还呈现为负数。2018年度,经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元,较同期下滑620.30%,创上市以来新低,堪称史诗级下滑。

值得注意的是进入2019年后,光明地产现金流为负的情况依然没有改善。光明地产2019年一季度报告显示,公司经营活动产生的现金流量净额为-56.45亿元,同比减少97.83%。

楼市资本论认为,经营活动产生的现金流量净额为负数,通常是经营过程中现金收入少,应收账款过多造成的,体现出这个企业正在采取市场扩张的战略。但必须要注意的是这种扩张方式要求企业有很强的融资能力,否则后续发展很容易会出现问题。

【二】光明地产跻身最不关心股民上市房企前10强

事实上,光明地产的扩张势头凶猛,从其领导的言行就能看出来。先不说之前的500亿规模目标言论,单是其董事长沈宏泽超人般的干劲也能略见一斑。

凌晨3点半起床赶飞机,中午在会场外吃顿30块钱的快餐,1点半之前出现在股东会现场,3点钟结束会议返回公司,这是有媒体报道的光明地产董事长、总裁沈宏泽5月里一个普通工作日情况。

光明地产董事长沈宏泽雨中致辞

然而,猛将之下,强兵却未见跟上来。与勤勉的60后董事长不同,光明地产的70后董秘被媒体评为2018年度最懒惰上市房企前10强。

楼市资本论了解到,在2018年新浪财经做了个关于上市房企互动平台回复质量的调查,相关数据显示,113家房企中共有25家企业回复率为100%,平台回复率在90%以上的企业有47家。回复率低于60%的上市房企仅有22家,而含0回复的房企在内,光明地产董秘以7.14%的回复率位列倒数第8。如果按照互动平台回复率来衡量上市公司董秘是否“心系投资者”,光明地产可就算进了最懒惰的房企董秘10强榜或者最不care投资者榜前10强。

俗话说上阵父子兵。楼市资本论认为,这不是说打仗一定要父子才能赢,而是说将士一定要心齐、行动一致,团队的战斗力才会更强。商场如战场,光明地产董事长和董秘截然不同的处事风格,显然会对企业的发展不利,特别是对正处于高速成长期的企业影响更大。

【三】左手倒右手?光明地产上瘾关联交易

楼市资本论了解到,光明地产系由原上海海博股份有限公司(以下简称“海博股份”)于2015年7月与光明食品集团旗下农工商房地产(集团)股份有限公司(以下简称“农房集团”)通过重大资产重组组建而成,从彼时两个公司的规模看,无疑是“大大”联合,特别是两家企业都是子公司众多。天眼查数据显示,有直接股权关联的企业就超过40多家。

实际上,光明地产如此之多的子公司,也为体系内彼此间的关联交易带来方便。2017年10月,光明地产公告,公司向大股东光明食品(集团)有限公司(下称“光明食品集团”)的下属企业协议转让上海丽水路商业房地产项目,转让价格为9.88亿元,预计将贡献归母净利润约3.45亿元。

在2017年年底,光明地产还将华都大厦部分商业地产和车位转让给了大股东光明食品集团的下属公司,转让价格9326万元,预计可以贡献归母净利润约3911万元至4855万元。

这两次关联交易都是在2018年才完成。丽水路项目最终贡献了约4.11亿元的归母净利润,利润率高达41.6%;华都大厦项目未在年报中披露具体利润情况,即便按照最低的预期利润,利润率也高达41.9%,这两次关联交易合计贡献的归母净利润也在4.5亿元之上了。

这就是说,2018年光明地产14亿元左右的归母净利润中,这两次关联交易贡献的归母净利润占比就超过了30%,而其收入占比不过5%左右,关联交易对光明地产贡献的利润由此可见一斑。

事实上,不只是2018年,从2015上市到2017年的3年业绩承诺期间,光明地产也在不断向关联方出售项目和商品。数据显示2015-2017年,光明地产仅过亿元的关联交易总额就分别为10.09亿元、10.47亿元和3.96亿元。

楼市资本论想说在如此之多的关联交易助力下,近年来,光明地产净利润率最高也才9.55%(2017年)尚不足10%。如果没有了关联交易,只怕光明地产的利润将更加难看,也难怪光明地产对此上瘾。

总而言之,楼市资本论认为光明地产如不能在现金流、公司治理乃至关联交易方面有所突破,只怕未来发展难言“光明”。

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