联手推新+降价促销!房企决战金九银十,刚需购房窗口隐现

每年9、10月份都是楼市传统销售旺季，被房企视为一年中最重要的推房季节。

按照往年市场行情，每年这个时段，房价都会出现周期性上涨。今年9月，虽然众多开发商都储备了充足粮草迎战“金九银十”，赶在中秋前抢推新盘入市，但目前市场反应似乎并没有他们预期的兴奋。

楼市资本论认为，在中央“房住不炒”定位不变、楼市调控持续加码、房企融资渠道收紧等多重因素影响下，今年楼市持续平稳主基调，“金九银十”作为楼市各方力量博奕的重要节点，或将出现价格的暂时松动，成为刚需者出手购房难得的窗口机会。

【一】前8月密集调控，促楼市降温

从政策上来看，楼市调控的整体思路并没有变，即便在上半年楼市下行的档口，调控依然没有放松迹象。

据统计，今年前8个月，各地出台房地产调控政策367条，比号称史上最严调控的去年上涨17%，再一次刷新楼市调控记录。特别是一些房价抬头的城市，当地政府及时“打补丁”，有效遏制了房价上涨势头。

在密集政策影响下，今年前8个月楼市明显降温。国内70个大中城市中，有20个城市8月份二手房价环比下降，既有北京、上海等一线城市，也有天津、青岛、武汉、长沙、济南等热点城市。这表明，各地楼市已趋平稳，基本达成了坚决遏制房价上涨的预定目标。

最近两次与楼市有关的政策动向，仍在沿续降温势头：

一是7月30日，中央政治局会议明确提出，不将房地产作为短期刺激经济手段，再次释放了“房住不炒”信号，预示下半年全国楼市仍将保持严格调控局面，不会有丝毫松动。

二是央行9月6日宣布，将于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时对仅在省级行政区域内经营的城商行定向降准1个百分点。此举将释放长期资金约9000亿元，但其主要目的是降低实体企业的融资成本，支持实体经济发展。

由于房地产的资金“防火墙”已经筑牢，监管部门密集加强对房地产金融的风险把控，从房地产按揭到房企境内外融资，都有不同程度收紧。因此可以预期，降准资金不会大规模流入楼市。

不过，楼市资本论乐观认为，金融当局在“金九银十”这个对楼市比较敏感的时间段降准，虽然不会直接刺激房地产投资，但有利于提振市场信心和个人购房者的入市积极性；房企可以抓住“金九银十”的有利时机大举推盘入市，加速回笼资金。

【二】楼市新动向，北京五大房企联手推盘

从主要城市的楼市动向来看，各大房企备战金九银十、集中推盘的动作力度非常大。

以广州为例，经过7、8两个月的休整，9月排名前列周至少有8个项目入市，全月会有25个项目跟进，其中4个全新开盘，11个旧盘加推，10个开放营销中心，合计近3000套房源，将给购房者提供更多选择空间。另据克而瑞监测，广州9、10两月，预计86个项目将有开盘或加推动作，总货量或在7800套左右。

市场预期，“金九银十”期间，广州楼市成交量会低于去年同期，但不会出现大范围降价现象。增城、南沙灵山岛尖及中心区白云新城周边、南洲路一带，将是房企争夺的热点地区。

为迎战“金九银十”，北京楼市，石景山五里坨、海淀翠湖科技园、小瓦窑板块，以及前一段时间被热炒的房山青龙湖板块，都已进入新盘顺推期，预计9月份将有14个项目开盘或推新。

特别值得注意的是北部区域，众多品牌房企在这里联动促销。万科、金地、金茂、华润、中海五大房企日前联手推新，十余个项目扎堆入市。其中万科旗下包括万科望溪、天竺悦府、观承别墅、观承大家；中海楼盘有中海望京府、中海丽春湖墅；金地在推项目包括公园十七区、华樾北京、和悦华玺、启汇中心等；华润有万橡悦府、万橡华府、华润理想国；金茂有未来金茂府。

北部区域一直是北京的发展高地，近几年由于区域发展重点东移南下，北部稍显沉寂。但在北京“全国科技创新中心”的战略定位下，北五环沿线自东向西逐渐形成一条科技创新带，带动区域内人居环境改善升级。这次五大房企集中行动，推动板块明显升温，或成今年引爆京城楼市的新亮点。

尽管房企联手推新，试图炒热“金九银十”，但受制于目前的政策高压态势，市场观望情绪增厚，楼市资本论预计，今年9、10月份整体成交量将与去年持平或弱于往期。

上海易居房地产研究院数据显示，今年8月，4大一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；18个三四线城市成交面积环比下降4%，同比下降17%。

具体到北京楼市，今年以来限竞房大量上市，加剧供需失衡，使得新房市场竞争异常激烈，成交下挫更为明显。8月份新建住宅成交260.98亿元，创今年次低，环比下挫22%；共销售4652套，环比7月减少1640套；其中限竞房成交1684套，环比下降43%。

截至8月末，北京商品房+别墅库存量达到6.75万套，创历史新高；限竞房库存量超过2.38万套，仅低于今年6月份，为历史次高点，未来销售形势不容乐观。

从以上统计数据折射出的市场趋势来看，房企如果不拿出降价促销等强力刺激手段，对今年“金九银十”不应抱太高期望。

【三】降价促销，“金九银十”或成刚需购房窗口

巨量库存和政策调控的双重高压下，开发商不得不在价格上做出让步。广州、武汉等地已有楼盘打折促销，显示僵持中的新房价格已经出现松动苗头。

龙头房企恒大集团上半年就开始项目打折，近日再发国庆优惠政策，宣传说“全国超800个项目较高折扣达6折，想要购房置业的朋友可以送员工折扣”。金地北京10个楼盘联合推出“30天红盘行动”，各个项目均有不小的优惠力度，首周便收获7亿成绩单。

广州房企时代中国甚至传出“全员卖房”的消息。公司要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。

打折促销和全员卖房的背后，表明房企面对政策高压，需要冲高业绩，回笼资金，缓解资金链压力。

过去的8月份，各家房企相继披露今年上半年的业绩，从业绩完成情况来看，房企们已经从之前的追求高增长（半年目标完成率达到70%-80%）转向追求平稳发展。在公布了全年销售目标的前十强房企中，超过一半全年目标完成率低于50%。对他们来说，下半年发力冲业绩，“金九银十”是不可错失的主要指望。

楼市资本论认为，今年的“金九银十”或将成为楼市各方力量博弈对决的焦点。在重重压力下，开发商很有可能借助传统销售旺季，以价换量，来一次真正上规模、有内涵的降价促销。

对于确有首套购房需求或者改善性需求的刚需购房者来说，这个“金九银十”值得期待，或许能够选到性价比更高的心仪房子。

在国家稳地价、稳房价、稳预期的调控基调下，今年下半年会是一个难得的购房窗口期。不论房产开发商，还是刚需购房者，“金九银十”都是不可错过的交易时机。