纵横Plus | 王冠沉重:千亿房企的继承者之路
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6月25日，融信集团一纸公告，宣布现任集团助理总裁的欧国飞，兼任第二集团事业部总裁。欧国飞是融信排名前列位90后事业部总裁，也是公司创始人欧宗洪之子。随着一向低调的欧家少帅走到聚光灯下，欧家二代悉数接班上场。
权位世袭，古已有之。启将王位传给后代，成为世袭故事的滥觞。从此，血缘关系成为权力更迭的少有标准。直到今天，包括欧宗洪在内，中国约90%的民营企业仍用家族传承的方式来延续财富版图。
5月14日发布的《2019新财富500富人榜榜单》中，50岁及以上的民营企业家超过79%。过不了多久，4/5的民营企业将被迫面临接班难题。房企亦如是。
2017年5月，两鬓斑白的宋卫平身形疲惫，在绿城股份转卖的合同上签了字。绿城内外动荡，老搭档寿柏年身体状况堪忧，宋卫平又后继无人，不得已将绿城拱手给了融创的孙宏斌。一个月后，66岁的王石挥了挥衣袖，交棒郁亮，作别一手带大带了33年的万科。
房企接班人的问题被这些退休的地产大亨加速推向前台。大家没有忘记，2004年汤臣集团的董事长汤君年突然病逝，长子汤子嘉突然被推上聚光灯下的王座，面对一片混乱的公司局面，哭了整整一个月。次年推出的豪宅汤臣一品，在之后4年只卖出了4套，惨不忍睹。
历史不能重演。64岁的杨国强加快了让爱女杨惠妍接管碧桂园的步伐，56岁的孙宏斌也意识到了接班形势的紧迫，给了儿子孙喆一更多管理任务。同样紧张的还有世茂的许荣茂、合生的朱孟依、新城的王振华、富力的张力……
这些地产大佬们早早将下一代送出国门，接受西方教育的洗礼。学成归来，进入家族企业历练，并安排得力老将常伴身侧，有的甚至言传身教，亲自上阵培养。不过数年，就开始向地产二代交棒。
中国楼市与政府关系微妙，大佬们一手创办的房企与政治勾连缠绕，他们编织出千丝万缕的蛛网，潜心经营家族企业，也小心经营官商关系，网罗社会资源。个中门道，地产二代们能悟透吗？会不会触了红线，把自己裹进蛛网不得挣脱？
交棒过快，在地产创一代的光环下，地产二代们是大前进还是大跃进？
准备: 西方教育 vs. 中国企业
年年都会发布百富榜的胡润说，80%资产在千万级以上的富豪都想把孩子送出国，“没有哪个国家像中国这么愿意让下一代接受国际教育”。
在胡润之前，潘石屹早就窥到了未来社会全球一体化发展的趋势，极具远见地把13岁的儿子潘瑞送去英国，一直读完博士才罢休。
和潘石屹一样，很多地产创一代都出身草野，碧桂园的杨国强更是农民出身，洗脚上田，白手起家，缺乏系统的知识储备。在数十年的商场拼杀中，他们意识到“知识就是力量”的永恒真理，本着绝不在同一个地方摔倒两次的原则，将对教育和知识力量的期待寄托到下一代身上。
带着父辈的殷殷期望，碧桂园的杨惠妍去了美国俄亥俄州大学，富力的张量去了加拿大的西蒙弗雷泽大学，世茂的许世坛先后求学英国和澳大利亚，而“国民老公”王思聪更是打小就在新加坡读小学，之后漂洋过海到英国深造……
出国留学，山高路远。合生的二代掌门人朱桔榕不愿折腾，选择了和西方教育接轨的人大金融系。还有恒大许家印家的太子许智健，师出清华。
学成归来，这些接受新式西方教育的地产二代们先后进入家族房企。和创一代父辈们不同，地产二代更像职业经理人：低调、务实，淡化个人风格，更愿意用制度来管理公司。
这些接受新式教育的地产二代，能和传统家族企业实现无缝接轨吗？
1997年，世茂的许世坛从悉尼科技大学毕业后，开始在香港一家房地产代理企业干销售，挨家挨户敲门推销产品。干了一年后，进世茂继续做销售。2年后的2000年，23岁的许世坛飞升至营销总监。
许世坛很聪明，在大学期间曾跳过两次级，也很有营销天赋，2001年凭借上海世茂滨江花园的营销策划一炮而红。“全球范围内限额发售、梁朝伟代言、顶层复式豪宅全球联网拍卖”等推广活动均出自他手。2001年到2004年，上海世茂滨江花园连续四年位列上海住宅项目销售金额之首。
许家太子意气风发，2004年出任世茂执行董事，2008年被委任为副主席。2011年，许荣茂决定将世茂全盘交予许世坛打理，35岁的许世坛开始实际接管家族企业。
和单个项目销售相比，企业管理要复杂得多。接棒上马的2011年当年，许荣茂执掌下的世茂交出的成绩单明显不及预期。年初定下的销售目标为360亿，年末仅完成了85.3%。
许世坛虽然身形饱满，面容温雅，但皮相之下的好强，都浸到了骨子里：
“我是一个非常追求先进的人，首先要有个争胜的心，但如果付出所有努力还是做得没别人好，也不能垂头丧气，只能明年再来。”
2012年，许世坛在北京众媒体前立下豪言：
“3年后世茂可达千亿规模”。
与此同时，许世坛展开了大刀阔斧的改革。首先是对项目开发下手，其父许荣茂是学中医出身，说话不急不缓，做事稳扎稳打，在项目开发上也一直是先囤着地，再慢慢开发。许世坛则要求高周转，拿地之后，12到15个月就要实现现金流回正。
在管理结构方面，许世坛缩短了内部管理半径，将项目划分到旅游地产、苏沪、杭州等8个区域。还通过“新世力计划”、“中生代计划”和“社会精英计划”等强化人才团队建设。
猛药一剂接着一剂，效果立竿见影。2012年世茂实现合约销售额461亿，超额完成50%，世茂的排名也上升到行业第9。
在许世坛的带领下，世茂继续狂飙突进，2014年世茂销售金额为702.16亿，行业排名第8，但千亿豪言并未如约兑现。2014年之后，世茂的新增土地储备明显减少，2015年仅为2014年的1/3。许世坛的创新改革因为触动了不少“老人”的利益，推行起来也困难重重。
此后，用力过猛的世茂由于负债和财务风险过高、内部管理理念不合等原因，进入了漫长的滞涨期，排名也滑出行业前十。一直到2017年才缓过气来。
当年许荣茂在给世茂取名字时，就从自己和许世坛的名字里各取了一字，子承父业的意图再明显不过。许荣茂潜心经营世茂数十年，“最听政府的话，与当地官员的关系也较好”。许世坛上任之后点了三把新官火，如果现在回头看，不知道还该不该这样烧。
水土不服可能是很多地产二代在接管企业时都会面临的难题。地产一代们大都身高影大，管理强势，面对庞大的企业和复杂的市场，尚需深思熟虑才能运筹帷幄。地产二代们虽然有知识傍身，但纸上得来终觉浅，谈兵尚早，世袭的王冠不好接。
入局：老将指路 vs. 沙场练兵
大量事实显示，有近70%的家族企业未能顺利传承到下一代，但不是每个地产一代都有王石的远见卓识，双手一挥，就将万科交给了郁亮。
就像古代王位传承一样，很多房企的王子和公主，从出生开始，就被委以接班重任。含着金汤匙出生，就要承受王冠之重，担负起家族传承的使命。但没有人生来就是帝王，绝大部分地产二代，都在父辈的精心安排下一步一步踏上接班征程。
王晓松是新城王振华的长子，出生于1987年末。2009年从南京大学环境科学专业毕业，之后在父亲王振华的安排下进入新城地产，担任常州公司工程部土建工程师。2010年，在王振华的授意下，调任上海公司工程部助理经理。王振华用心良苦，想让王晓松深入一线，深入了解房地产的运营过程。
2013年2月，原新城总裁吕小平因为个人原因辞去总裁职务，在工程岗上历练了三年的王晓松正式上场。将将上任，新城便开始由B股转A股。2015年尘埃落定之后，新城控股连发3则人事变更公告，总经理、财务负责人、监事会监事等10位高管均出现人事调整。
当年12月，王晓松出任新城董事会总经理兼任住宅事业部总裁。彼时，王晓松28岁，是当时A股最年轻的总裁。
值得注意的是，吕小平辞任总裁之后并未离开公司，仍旧担任新城董事。同样退居幕后的，还有欧阳捷、梁志诚等新城老将。同时，严政、郭楠楠、周科杰、唐云龙等高管升至台前。新城的高管们化身“太子太傅”，群策群力辅佐少帅王晓松。
王晓松 “小时候因为跑得快，希望成为一名运动员”。他接班的速度也很快，从底层工程师到公司总裁，只用了6年时间。
而普通地产从业者大都需要两年才能升迁一级，从入行到决策者角色的转变，可能需要20年甚至更长的时间。
王振华为王晓松的接棒铺平了道路，但我们不禁要问，管理企业又不是长跑比赛，接班过快，会不会揠苗助长？
时间总会证明一切。2016年10月26日，王晓松写了一封辞职信——《不忘初心同心同在》，离任新城总裁。王晓松在信里说：
“不忘初心，我会追求自己的梦想，也将体验不一样的人生之旅。”
易居中国的CEO丁祖昱对王晓松评价很高，说王晓松聪明异常，一点就透，对公司业务也如数家珍：
“有的时候也觉得，一家上市房企总裁这个担子，对于一个85后来讲，压力还是非常大的。”
另外，《中国家族企业传承报告》显示，愿意接班的企二代，仅占调查样本总数的40%。
王晓松“任性”离职，到底是压力过大，还是接班非本意？少帅的心思我们猜不了。
离职前，王晓松提出新城到2020年要实现千亿销售的目标，雄心壮志尤在耳旁。离职信中，“2016年是公司千亿战略的一年，在千亿新城的道路上，很抱歉无法与你们一路前行”的表达显得异常突兀。
继承者出走了，新城的天下还要接着管。退居幕后的王振华重回王座，再次主理朝纲。王振华表示，王晓松还是公司董事，突然离职是为了深造，也多接触些新业务。并笑言，自己还比较年轻，再干十年没有问题。
不到两年，王晓松回来了。2018年8月24日，王振华再次辞去总裁职务，王晓松接任。重回聚光灯下的王晓松清瘦了许多，比两年前成熟内敛了不少。当被问及离职期间的经历时，王晓松说一是看了很多科技企业，二是看了很多消费升级的项目。意在拓展视野，也弥补新城的商业短板。
2018年上半年，新城累计合同销售额953亿元，同比增长94%。王晓松提出的千亿销售额的目标，新城在2017年就已经完成。重新归来的王晓松不用再为冲击千亿房企发愁了。
前不久，巴菲特在股东大会上说，老年人比年轻人更容易成功。房企业务面广，各种业务、节点、关系等盘根错节，只有经过数十年的磨练才能成就一个优秀的管理人才。
李嘉诚作为培养家族接班人的典范，也用了33年才完成了接班布局。真正上位时，长子李泽钜已经54岁。年轻的王晓松们缺乏历练，要想更加从容地加班，可能还要多加磨练。
迭代：传统企业 vs. 创新业务
无可否认，不管有没有准备好，越来越多的地产二代开始真正掌舵，在家族企业里独当一面。房企以房产业务起家，但老本早晚会吃光，要想“活下去”就要发展多元化，探索新业务。
新人新气象，掌舵之后，不少地产二代都开始接管公司的创新业务，希望能突破父辈光环，照亮自己的一片天。其中，碧桂园的杨惠妍和融创的孙喆一这两颗新星尤其惹眼。
碧桂园的创始人杨国强家族观念根深蒂固，由于儿子夭折，大女儿智力受损，1981年出生的二女儿杨惠妍成了接班人的不二之选。在杨国强的授意下，杨惠妍中学时代就开始跟随父亲出席各类公司会议和开盘仪式，听取公司治理之道。
2005年甫一毕业，杨惠妍就开始出任杨国强的私人助理。2007年，碧桂园在香港上市，杨国强把家族继承计划写进了字面，并将全部股权转让给杨惠妍。杨惠妍一跃成为中国女首富，《福布斯》专门为杨惠妍写了一篇文章，名字叫“爸爸的女孩”，把杨惠妍成为首富的原因归结于“有个好爸爸和上市带来的财富膨胀”。
杨惠妍最初的梦想是成为一名老师，当梦想被家族的重任浇灭，她走上了父亲安排的道路。但杨惠妍并不甘于父亲杨国强的荫蔽，想用实力证明自己。下属评价她总是面带微笑，行事低调，勤奋务实，给人一种“淡淡的亲切感、稳重感”。
2018年末，杨惠妍正式接过管理大旗，出任碧桂园联席主席，除了协助杨国强管理日常工作，还将负责碧桂园的战略投资及新业务探索。
在碧桂园2018年度业绩发布会上，当被问及对杨惠妍的评价时，杨国强大笑：“Very good”，可见对杨惠妍的满意。
随着定位向“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”转变，碧桂园的发展重点也由单一的地产变成了地产、农业和机器人三大产业并举。而杨惠妍负责的新业务就包括了智慧农业、机器人和新零售的方向。
头部房企都在寻求转型，“新业务”也不止碧桂园一家在做。以智慧农业为例，华润的耕雨、中粮的智慧农场、恒大的田园综合体等都做得有声有色，除此之外，阿里、京东、腾讯、百度等互联网企业也跨界入局农业，想要分一杯羹。
发展农业需要考虑政策、土地、农村、农民等多方面的因素，对企业的开发和运营等能力也有很高的要求。碧桂园本身并没有农业基因，如何在这些优质入局者中脱颖而出，可能是这位“杨门女将”需要思考的新问题。
需要思考新问题的，除了杨惠妍，还有融创的孙喆一。
孙喆一是融创董事长孙宏斌的长子，出生于1990年，相貌清秀，文质彬彬。2011年从波士顿学院毕业后，曾在雪湖资本及昌荣传播工作了三年。
2014年，孙喆一加入融创，曾在总部和不同区域担任与资本市场、土地获取及项目运营相关的不同职位。2017年5月正式走进公众视野，出任执行董事，今年2月开始，担任融创文化集团总裁。
融创文化集团成立于2018年底，是融创的四大战略板块之一。业务涵盖文化娱乐内容制作发行、影视拍摄一体化服务等，主要包含乐创文娱和东方影都融创影视产业园。孙宏斌对文化集团寄予厚望，期待打造一个“中国迪士尼”，愿景宏大。
现在，孙宏斌把完成未竟梦想的使命交到了29岁的孙喆一身上，希望儿子能找到融创文化梦想的第二春。
革命尚未成功，同志仍需努力。和碧桂园没有农业基因一样，融创也没有文化基因。文化集团的资产，基本都是由财大气粗的孙宏斌收购而来。
文化项目耗资巨大，随便建一个就是一两百亿，而回报率可能只有1%。融创之所以敢投，是坚信文化的长期增值属性。作为长程投资，文化有朝一日可以为融创带来源源不断的收益。而敢投的底气，则来自于对房地产这一中坚业务盈利能力的信任。
但接手文化集团的孙喆一，还没有看到这种回报的想象空间。拿从万达收购而来的东方影都来说，很多进来拍戏的剧组对融创的管理都很不满意，同样不满意的还有入驻的商家，以及当地的业主。很多当地人觉得，融创就是在东方影都卖房。
虽然东方影都宣传拍摄了近来大热的《流浪地球》等影片，但真正能盈利的其实很少。发展模式和盈利模式没有跑通，文化集团只能靠地产主业输血，而无法实现自身造血。长此以往，孙喆一的“新文化革命”可能只会变成“新文化泡沫”。
杨惠妍和孙喆一们虽然从父辈手里接过了家族企业的管理大旗，但要想管好，还要费很多心思。父辈光环之下，大家都在负重前行。
地产二代一个接一个地上场，但什么时候才能成功接棒？雄关漫漫，道阻且长。
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