黄红云谋局:金科从快跑到长跑

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

周达和杨程钧，成为了金科股份（000656.SZ）今年业绩会问答的主角。

董事会换届之后，蒋思海因年龄原因退居幕后，喻林强转任重庆区域公司总经理，他们二人是金科的功臣，曾带领金科实现跨越式大发展，在2020年底顺利交接。

新当选的董事长周达和新任总裁杨程钧是接棒者，有一个很明显的特征——年轻，前者1981年出生，后者是75后。二人虽然年轻，但都是超过15年的“老金科”，是金科的中坚力量，如今开始挑起大梁。

在4月7日召开的2020年度业绩说明会上，周达和杨程钧分别坐在老板黄红云左右，执行副总裁兼财务负责人李华和副总裁兼董事会秘书张强分别位列两侧。

黄红云虽然是金科股份的实际控制人，但是整场业绩会发言很少，两个小时的场时，只有短短几分钟，只是单纯分享了自己对中国房地产行业走势的看法。

黄红云的“地产论”

黄红云很看好房地产业的发展，他判断未来房地产市场总量稳定，每年仍将保持平稳上升趋势。按照国际惯例，比较保守的城镇化率达到75%以上，房地产市场才会出现饱和；但现在有些专家有一些新的理论，说城市化率要达到80%或者85%，房地产市场才会饱和。

两个观点中，黄红云比较认可前者，认为城市化率达到75%，房地产市场会出现饱和。为此，他分享了自己的三个观点：

排名前列，未来15年房地产市场仍然保持中高速运行，预计2021年到2025年，在销售面积上保持高位增长，销售金额每年保持持续增长。到2025年后，销售面积将逐渐下降，但是销售金额仍然保持平稳持续的上升。预计到2030年，整个行业的销售规模仍然将超过20万亿。

第二，分化进一步加剧。受到一城一策、因城施策等多种因素影响，不同能级城市行情相对独立，城市群之间的分化、南北之间的分化、东部与西部的分化，以城市性价比衡量为特征的分化将日趋明显。

在房地产企业层面，也将进一步呈现单一化房企与多元化房企的分化、传统房企与现代化房企的分化。现代化房企的标志是要拥抱数字科技。

第三，行业集中度进一步提升。未来，房地产企业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段，比拼增速时代已经结束，预计经过头部房企的销售速度，整体上会放缓至5%-15%。但是强者很强，市场的集中度将进一步大幅提升。

黄红云的发言，就像是一个插曲。

正如他所讲，虽是公司实际控制人，但具体的经营管理基本没怎么管，他主要的工作集中在战略层面、宏观层面：一是对公司发展战略、发展策略、发展模式进行了深度谋划；二是对公司的重大风险防控；三是对高管团队的构建；四是对重大资源的整合；五是对新产业在进行一些谋划。

周达：做马拉松长跑冠军

关于金科发展的具体问题，周达和杨程钧才是主要答疑者，他们才是金科现在的具体“操盘手”。

2020年，是金科跨越式发展的收官之年，全年全口径销售金额2232亿元，同比提升20%； 营收877.04亿元，较去年提升29.41%；净利润70.3亿元，较2019年提升23.86%；净利润率为11.06%，较2019年提升了1.68个百分点，

土地方面，金科2020年新增土地投资148宗，土地购置金额892亿元，计容建筑面积2364万平米。从投资金额分布看，华东区域在2020年所占的投资金额占比为46.25%，重庆为11.79%，西南为14.31%，华中为11.22%，华南为8.99%。

金科在有意降低对重庆大本营及西南地区的依赖程度，周达解释道。这一点，从其在在华东、华中、华南等区域的销售金额，包括土地储备的厚度持续的增加，也能看出一二。

金科认为，未来十年中国经济增速将保持在5%-6%的区间。对于房地产市场而言，未来会出现五大趋势型的特征：

排名前列，市场容量未来10年可期：预计2030年至少会达到18-20万亿的市场规模；

第二，未来增量主要来自于价格驱动：预计2030年改善型需求占比提升至50%以上；

第三，由规模化竞争转向差异化竞争：TOP10市场集中度将进一步提升至35%-40%；

第四，从重视开发销售到重视持有运营：运营型房企估值水平远远先进于开发销售型房企；

第五，单一赛道向多赛道转变：房企需要不断拓展多元化产品组合，开拓创新业务的市场规模领域，实现永续经营。

而在未来的五年中，对金科也至关重要。去年12月，金科发布2021-2025年五年发展战略规划。至于如何实现高质量发展，效益优先和盈利能力将被放在首要位置，金科不再单纯追求规模的高速度增长。

“长期主义就是要摒弃短期主义，金科要将长期主义的价值观融入到经营全链条，要做行业内的马拉松长跑冠军，”周达强调道。

业绩会问答整理：

问：公司2020年的总体推货情况和去化情况如何？2021年的经营计划是什么？面对当前的市场环境，公司将采取哪些措施来提高生产运营的效果？

杨程钧： 2020年，公司实际完成销售规模2232亿元，完成开工2996万方，完成竣工1995万方，期末在建约6852万方。虽然受到新冠疫情影响，公司及时调整全年经营策略，累计实现供货3600万方，综合去化率约为62%。

2021年的经营计划方面，计划全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米，并进一步拓展土地储备资源。

针对生产经营的改革，将是公司2021年的重点工作之一，重点介绍两个方面：

1.金石计划方面，2021年公司联合IBM和SAP，赤子1亿元推动“金石计划”落地，推动科技与产品、生产、管理营销的深度融合，打造数字化金科，赋能发展和管理。目前该计划一期蓝图已经完成，预计将在今年建成并投入使用。

2.关于PMO管理体系改革方面，公司将塑造基于PMO交圈穿透机制的经营管理逻辑，由直线职能式管理变革为矩阵式管理，全面实施项目PMO大运营管控机制。目前已基本完成这套管理体系的搭建，制度授权的编制，组织模式的调整和关键管理人员的的到位。二季度将在集团一线公司项目全面推行。

未来，房地产业的竞争将是能力的竞争，公司将在运营、营销、投资、资金等多个环节开展全方位的变革和创新，不断提升公司的核心竞争力，不断提升经营质效。

问：公司如何评估“土地集中供应”政策的影响和应对措施？

杨程钧：首先，公司对政府的调控政策态度是拥护和适应。调控有利于房地产行业的中长期稳健发展，“土地集中供应”和“三道红线”、“银行融资两集中”政策共同构成了土地供给侧改革的机制。

应对措施方面，主要有三个方面：在投资端：一是应对针对22城做好研究，一城一策。二是进一步加大收并购、地产+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是继续坚持合作拿地，实现共赢。

在资金端：一是提高存货去化速度、提升销售回款率、加快回笼资金。二是加大对海外直接融资的拓展力度。三是提高融资对投资的保障，提高融资的上账效率。

在销售端：一是做好科学定位，做好产品、跑赢市场。二是围绕以客户为中心的原则，差异化、高水平研究创新型产品。三是加大加强线上营销。

在“土地集中供应”政策下，公司依然有我们自身的优势，主要体现在四个方面：一是在城市研究上的优势。公司拥有体系化的城市研究和战略研究能力，可以做到错峰拿地和逆周期拿地。二是周转效率上的优势。三是土地储备上的优势。因为公司可售面积超7000万平方米，完全可以实现三年左右的覆盖，“手中有粮、心中不慌”。四是能级布局上的优势。公司以“二三线为主、一四线为辅”的城市能级布局，在二三线城市有“先发优势”。

问：公司五年战略中提出“四位一体、生态协同”的理念，请问公司是如何思考“地产+”业务发展的逻辑和中长期规划？公司是否已经下定决心在这一领域开展大比例的投资？

周达：对于“地产+”业务的业务我们做了周密安排，到2025年公司总销售规模中的“地产+”业务销售规模将达到500亿以上，持有优质资产大幅提升，我们规划优质资产持有规模要达到300亿-500亿的规模。

当然这里面如果进一步进行拆分的话，我们希望优质的产业资产持有规模能够达到200亿，优质的产业资产持有规模能够达到100亿。当然，在这个过程中我们对到2025年这些优质资产每年所形成的经营性收入和利润都有明确的安排。

针对“地产+”这块业务的开展，实际上我们早在几年之前就已经开始布局了，整个科技产业的布局是从2014年开始，到现在已经有接近7年的时间，我们在这个过程中也积累了比较丰富的经验，包括我们的项目也有25个，现在整体规模达到了1100万平米。

在人员的匹配上，在1月份公司董事会换届选举以后，公司迅速对“地产+”的领军人才上进行了安排，我们聘任了王伟先生担任公司的联席总裁，全面负责公司的“地产+”业务。

另外就是在组织架构和管控上面，对“地产+”业务也进行了倾斜，我们对内成立了产业、康养和商业三个事业部。其次，我们在各个区域公司也专门设立了“地产+”的投资部门，负责“地产+”业务在各地的落地和对接。

问：公司“三道红线”指标下降明显，相关指标如何实现快速的、大幅度的下降？未来公司是否有能力继续保持三道红线指标均满足监管要求？在现阶段如何平衡杠杆和增长？

周达：从4月2号公司发布的年报上来看，“三道红线”包括两个观察性指标，都已经全面达标转绿。实际上在过去大半年以来，公司三道红线指标下降明显，我认为主要是得益于三个方面的举措：

一是长期以来坚持打造优质平台。我们在打造优质平台上，对于财务结构是提出了很明确的量化指标，就是要形成负债合理、信用等级优良的融资平台。

二是一直坚持有质量的销售。作为回款来讲一直是公司非常重视的一项工作，在2020年我们的全口径回款金额超过了2000亿，全口径的回款率超过了90%，应该说这个比例在行业当中都是处于优秀或者是先进的地位，最终实际上我们年末的货币资金余额435亿，经营性现金流量净额145亿，这个数据较2019年有一个大的提升，比2019年增长了5.5倍。

三是公司坚持优化融资结构。我们坚持以银行的低成本融资为主，同时在这个过程中多元化融资渠道进一步丰富，融资的产品结构、期限结构得到进一步优化。

所以，我们在制定2021-2025年的总体战略规划的时候，也把三道红线的要求作为我们考量战略是否科学、能否实施的一个非常重要的因素。所以我们在利润、规模、持有资产，包括负债这几者之间的关系都做了严格测试，我们是有信心持续保持三道红线满足监管的要求。但是在这个过程中，我们还要重点抓点几个方面的事：

一是要严守投资原则。首先，在投资方面我们还是量力而出，坚定实施效益优先的发展原则，效益优先是我们现在首要考虑的问题，是公司发展过程当首要考虑的问题，我们不再单纯地追求规模的快速增长或者是高速增长。在这个过程中严格控制公司的投销比，我们把现金流的稳健和安全放在首位。

其次，是加大“地产+”业务，通过城市更新、一二级联动获取相对低成本大规模项目的力度，在降低现金需求的同时，能够确保我们能够获取到优质的土地和实现公司土储的充裕。

最后，是严守投资标准的问题，现在公司也是严格执行达不到投资标准的项目坚决不拿。

二是巩固回款优势。我们力争在今年回款率能够在去年的基础之上再有2-3个百分点的提升，这是我们努力的方向。

三是持续优化融资结构。坚持经营驱动型发展，在产品结构上银行融资、债券和其他融资力争实现5：3：2这样的一个结构，在融资期限上短、中、长期融资占比要做到3：5：2。

我在想通过以上举措和措施，我们保障持续能够达到监管的要求，我们还是比较有信心的。