房地产研究所所长:房地产改革38年犯了哪些错?

宏房旅居 2018-11-20 16:14:10
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改革开放40年以来,中国经济与社会发展经历了翻天覆地的变化,人们的生活逐渐富裕起来了。期间,房地产行业作为国民经济的支柱产业,在不断满足与改善居民住房需求,加快助推城市化进程以及带动相关行业发展等方面发挥着重要作用。 ▲清华大学房地产研究所所长 刘洪玉 作为整个进程的参与者和见证者,清华大学房地产研

改革开放40年以来,中国经济与社会发展经历了翻天覆地的变化,人们的生活逐渐富裕起来了。期间,房地产行业作为国民经济的支柱产业,在不断满足与改善居民住房需求,加快助推城市化进程以及带动相关行业发展等方面发挥着重要作用。

▲清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

作为整个进程的参与者和见证者,清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授近日表示,包括住房商品化的试点在内、中国对住房制度改革的探索与实践已走过了38个年头,房地产行业是“从无到有”逐步发展成为中国经济之重要角色的。

尽管磕磕碰碰一直伴随着各种争议,但房地产业在改善居民住房条件、改变城市面貌、提升城市承载能力、促进城市经济发展和国民经济增长等方面的贡献有目共睹,也是其他行业所无法替代的。

“过去多年房地产行业的快速发展,是整个改革开放以来中国经济高速增长的一个缩影。但随着中国经济迈入新常态,房地产行业也需要从野蛮生长向高质量发展去转型,不断探索适应于时代的发展模式。”刘洪玉说。

01为什么要有“房地产”40年前的改革开放之初,或许无人会想到,今天的“房地产”能成为国民生活中较高频的热门话题,它与老百姓的住房消费、家庭资产乃至生活方式密切相关。

有一组数字或许能够说明,我们为什么要发展“房地产”:1978年的中国,国民生产总值仅为3678.7亿元,当时有1.7亿人在城市,而7.9亿人在农村,人均居住面积是今天难以想象的3.6平方米,缺房户达869万户。

如何解决“住”,当然是社会民生的核心内容之一。但在刘洪玉看来,从计划经济向市场经济的改革需要实实在在的新增长点,而住房正是在这样的发展契机下迈入商品化市场,并在国民经济发展过程中扮演了越来越重要的角色。

据刘洪玉回忆1998年深化住房制度改革的时代背景,一是受外部的亚洲金融危机影响,国家亟需振作经济;二是内部的经济发展需求,改革开放后要寻求能消化产能、创造大量就业机会且不依赖于进口的国民经济增长点。

长远来看,房改要解决的是多重目标,“停止福利分房,实现住房的分配货币化和供给市场化,是一项促进经济发展和社会公平的综合性改革。”

以1998年的房改为分界线,中国房地产行业的发展步入了快车道,开启了一系列以“住”为核心并延伸至社会经济方方面面的快速发展。

02土地制度与居住标准的演变在正式房改之前,与土地及房地产相关的试点就已发生在改革放开放的前沿阵地广东、海南等地区,并且“步子迈得很大”。据了解,中国首次以公开拍卖的方式有偿出让国有土地使用权就是在1987年的深圳,当时的深圳经济特区房地产公司以525万元赢得中国“排名前列拍”。

让刘洪玉印象深刻的是,当年因为几乎不存在房地产市场,也无土地市场之说,所以早期土地出让价格的确定,是一项非常具有挑战性的工作。在用市场比较法确定土地价格时,大家只能去解放前的市场上,去国外或境外的市场上去找可比案例。

北京当时还专门成立了地价审核专家小组,邀请了部分社会专业人士,参与土地出让价格的审定工作,确保了土地出让价格公平公正客观,提高了价格确定过程的透明度。

如果说土地制度与“房子在哪里盖”息息相关,那么,居民住宅标准则决定了“房子该建成什么样”。

刘洪玉用一个非常典型的案例,来说明当年国民在“住”这项需求上有多么迫切。1984年他到上海实习时,发现有人晚上睡觉身子在屋内,腿却伸到了门外;1986年到江南城市调研时,参观过三代人同居一室的居住环境,小孩和父母分睡上下铺,其他家庭成员则打地铺。

“分得开住得下,是基本的文明住房标准,孩子与父母、异性子女应该合理分室。但在当时来说,实现难度太大了。住房的成套率也低于50%。”刘洪玉说。

他深感传统福利分房制度的弊端,就是大家都“等靠要”,住房供给量远远小于住房需求的增长。原因在于,一方面,国家投入住房建设的资金严重不足;另一方面,分房只是少部分的福利,苦乐不均严重,大部分居民无法实现住有所居的梦想。

住房的市场化改革,刺激了住房消费和住房资金的良性循环。“80年代改革住房制度以来,主要一个引领的目标就是想办法增加个人住房消费支出的份额,不能老是‘等靠要’,要吸引市场力量参与住房供应。”资料显示,1980年城镇人均住房建筑面积只有7.18平方米,1991年国家统计局会同12个部委制定的“全国小康水平监测标准”中,城镇人均住房使用面积的目标值为12平方米(约相当于建筑面积16平方米),而国家统计局的较新统计数据显示,2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米。在快速城镇化的背景下,城镇居民住房水平的迅速提高,住房市场化改革功不可没。

03快速发展的得与失“据统计,1949-1979年的30年中,全国城镇累计新建住宅建筑面积6.2亿平方米;现在城镇年均竣工住宅建筑面积约10亿平方米,差不多相当于1979年城镇住房的总体存量。”刘洪玉不禁感叹道。

中国房地产市场从零发展至2017年一年全国房地产开发投资接近11万亿元的体量(由国家统计局提供数据),对国家的经济增长、财政收入、社会就业都起着举足轻重的影响。而在这个过程中,中国的城市建设更新换代,很多人解决了住房问题,充分改善了吃穿住行的生活面貌。

基于人口还在持续增长,城镇化又远未完成,人均住房面积与品质仍有提升空间等原因,业内预测,在未来可见的很长一段时间内,房地产仍将是国民经济的重要产业。当然,过去多年的快速发展也让这个行业面临诸多待解决的矛盾,包括备受诟病的高房价、租赁市场发展缓慢、房企高杠杆发展模式的不可持续等等。

“房地产这个行业可以说是白手起家,靠着制度设计给它创造了很多发展机会,为国家、个人或家庭创造了大量财富,给社会做出许多贡献。”刘洪玉一分为二地谈道,“但许多地方的经济增长、城市发展和财政收支越来越依赖房地产市场,房地产市场的造富效应吸引了过多的资源参与、对其他行业形成了显著的挤出效应,高地价高房价不仅带来了许多风险隐患、也推高了经济运行的整体成本、削弱了城市发展的竞争力。”

04深入改革就是高质量发展刘洪玉认为,改革开放时代下房地产行业的高速度发展有目共睹,但在经济新常态时期,更需要的是可持续的高质量发展。

“过去在宏观经济发展遇到困难的关键节点上,总是习惯性地把刺激房地产市场当作摆脱危机的手段,更多关注的是其经济增长发动机的作用,常常忽视其影响重要民生福祉的一面。”刘洪玉直言,“地方政府土地储备、房地产企业购置土地进行房地产开发,都是基于未来房价持续快速上涨的预期,出现了面粉比面包贵的情况。现在房价继续上涨面临着政策、市场等多方面的压力,涨价预期开始弱化,开发商就不知道该怎么做了。”他认为,房企必须改变商业逻辑,探索在新经济环境下的生存模式。

另一深入改革的方向,是在“房住不炒”理念指导下的住房制度完善,包括增加对中低收入家庭首次获取基本住房的支持、发展住房租赁市场等,以及对住房市场行为的规范和治理,体现出重塑住房制度的决心。

“发展租赁市场能促进住房消费,增加住房更新改造投资,发展机构化专业化租赁服务企业,贡献国民经济发展,也是国际住房消费发展的一个趋势。”刘洪玉认为,应从完善住房制度的角度看发展住房租赁市场的重要意义,为居民提供一个无差异的进行住房租买选择制度和市场环境。

刘洪玉观察认为,在今天这个物质条件不断丰富的时代,90后、00后越来越不在意自己是否拥有住房所有权,而是越来越关心住房品质和居住环境。

目前国内住房租赁市场普遍存在规范程度低、租户权益保护不够、租住家庭普遍缺乏安全感等问题,刘洪玉建议要加快住房租赁市场立法。“发展租赁市场,是住房制度深入改革、继续完善非常重要的一个方面。”刘洪玉说。对此文你怎么看?请评论留言发表你的看法!喜欢我可以点我!

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