楼盘点评 | 主城精装三房已取证,较低约156万元起!

昨天，位于成华区府青路三段旁的全新项目——蓉府尚座取得了预售许可证，推出该项目全部308套住宅产品，面积从约104-116㎡不等，精装交付，价格在15008-19965元/㎡。

项目虽然规模不大，也没有品牌房企加持，但是凭借约2.3环的地理位置和较低约156万元的精装总价还是吸引到了不少购房者的关注。

前几天，我到项目进行了实地踩盘，以下就是该项目的踩盘报告。

一、地段及配套

地处“二八”板块，城市居住属性突出

蓉府尚座项目位于府青路三段与新风路交汇处，从地理位置上来看，处于风头正劲的“二八”板块范围内。

蓉府尚座销售中心

四川省成都市成华区桃蹊路街道新风路330号

吴思竹曾经在《要想不住三环外，必须知道成华这个板块》一文中，对这个板块有过非常详细的梳理，建议大家都可以抽空了解下，因为接下来“二八”板块陆陆续续还有不少供应入市，包括中车共享城项目以及朗诗乐府项目。总结一句话就是：如果你是主城党，就一定要关注“二八”板块。

蓉府尚座所处的位置应该是目前二八板块居住氛围最浓厚的区域之一，住宅小区环绕，已入住的大大小小的住宅小区就有大约10个，一条府青路之隔还有在建中的朗诗上林熙华府项目、合能铂悦府项目，居住人口如此密集，相关的配套自然也不会缺。

交通配套方面。

道路交通方面，主要依靠的就是二环路、中环路和府青路三条城市主干道，再加上其它次级道路的衔接，自驾出行十分便捷。

公共交通方面，从项目售楼部步行至地铁7号线府青路站仅有约500米，步行便可到达。地铁7号线是成都首条环形地铁线路，可以与目前成都所有开通的地铁线路进行换乘。

商业配套方面。

首先是日常生活配套，在项目所处的新风路两侧就有丰富的社区底商，可就近满足大部分生活所需；其次是其它购物休闲娱乐所需，在项目周边大约3公里范围有已运营的永立星城都的特色商业街、龙湖三千集和伊藤洋华堂，在建当中的王府井等，业态十分丰富。

教育配套方面。

幼儿园有成华区桃蹊社区幼儿园、成华区海德玛幼儿园和贝格幼稚园；小学方面，因为项目还未交房，所以只能参考周边已交付小区的划片情况，项目对面的世家东部时空项目今年是划入到成都市成华实验小学，而项目背后的浅水半岛二期项目则是划入到电子科技大学附属实验小学，这两个项目与蓉府尚座的地理位置关系都十分亲密，且都属于成华区桃蹊路街道管辖范围内，所以具体划片情况还得以交付后的信息为准。

总的来说，蓉府尚座的城市居住属性还是相对突出的。

二、规划及产品

2.9容积率小盘，产品实用性强

蓉府尚座项目占地面积约31.5亩，共计规划了5栋建筑，其中3栋（2#、4#和5#楼）25F和28F的高层住宅，1栋（1#楼）为返迁房，1栋（3#）为酒店。2#住宅楼下设置有底商，整体规划较为混杂。

项目规模虽小，但5栋建筑呈围合式布局，呈现出了一个中庭园林景观，相信大多数购房者对于这种组团式的景观应该都是有执念的，不管大小，只要有就好，比如我

此次即将推出的3栋住宅中，2号楼直面新风路，4号楼临近府青路高架，唯有5号楼受道路影响最小，购房者在选择时需要注意，2号楼2#房由于朝向问题，大部分都是70产权的公寓产品。

△项目外实景图

3栋住宅的建筑布局、产品面积完全相同，均是2梯4户设计，产品面积从约104-116㎡不等，仅有三个户型，但全部为三房双卫设计，我觉得，户型的实用性都是比较强。

104㎡户型

重点说下104和105㎡两个户型。

这两个户型只有约1㎡面积差，乍一看户型格局也差不多，但是仔细看会发现，这两个户型有一个非常明显的差异：104㎡户型的客厅是飘窗设计，而105㎡户型的客厅带了一个4*1.7m的景观阳台。所以购房者在选择时一定要注意。

本批次房源也将采用精装交付，精装标准为4700元/㎡，有实体样板间可以参观，但需要凭借登记报名的凭证进行预约。

因为我是在取证之前踩盘的，所以没有看到实体样板间，只看到了现场展示的精装配置明细和购房通小程序上的VR样板间。

从配置明细来看，精装三大件都有，中央空调、新风，暖气部分配置的暖气片；主材部分，墙地砖采用的亚细亚、厨电采用的方太和九牧等、卫浴采用的九牧和汉斯格雅等；其他配置方面，主卧和客厅有设计背景墙。

结合小程序上VR样板间和精装配置来看，我觉得精装的性价比可以说是非常低的。

三、价格及购买建议

根据预售价格来看，精装单价在15008-19965元/㎡，其中较低的15008元/㎡和较高的19965元/㎡的价格分别只有一套，其他大部分房源的价格集中在15878-19018元/㎡，104和105㎡户型总价在约156-209万元，116㎡户型总价在约184-216万元。

结合项目周边此前供应的新房（朗诗上林熙华府，与项目只有一街之隔，上批次精装均价16900元/㎡）和二手房价格来看，与蓉府尚座的价格基本持平，但是我还是会建议刚需们关注。

一方面是因为，大多数购房者对新房都有执念，综合来看，蓉府尚座的规划和产品对于这部分购房者来说，还是相对友好的。

另外一方面是在于，项目的地理位置优势毋庸置疑，同样的总价未来在同地段的选择性会越来越少，可以说卖一套少一套，所以有合适的机会，应该积极把握。

以上就是我对蓉府尚座项目的踩盘分析，希望能给大家带来一定参考。

文/邱霜

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