《疫情给中国小镇带来的思考》搜狐焦点文旅线上系列论坛第二期

2020新冠疫情给中国经济运行带来了巨大的影响，这样突发性的公共卫生事件，给中国的各行各业带来了新的挑战。疫情期间及疫情过后，势必将会对未来企业的生产方式及大众的生活方式产生一定的影响。

虽然在这次疫情中，小镇行业受到冲击并造成损失，但是所谓“危中有机”， 疫情暴露了各行业公共卫生、医疗资源、安全保障、物业运维软件上投资不足等多种问题，这些恰恰也将是未来小镇发展的受益之处。

由搜狐焦点文旅和亿翰智库共同发起，在双方联合成立的【中国文旅产业指数研究院 】的专业指导下，共同举办的《疫情给中国小镇带来的新思考》线上交流会第二期正式开讲。会议邀请中国优秀小镇的操盘手，共同探讨面对疫情，中国小镇创新、转型、升级之路。

2月28日，【搜狐焦点文旅小镇线上系列论坛】第二期成功举办。该系列论坛自推出以来就受到业内外人士的广泛欢迎和积极参与。排名前列期活动一经推出就有超过6000人次进行观看，评论区互动留言数接近400条，本期活动更是吸引到超过1W+观众进行在线观看，场面火热，更上一层。

此次分享邀请到了华侨城西部集团副总经理、安仁华侨城总经理  乔晓燕正大集团地产企业中国区副总裁  张珂客天下特色小镇公司总经理  顾正江大爱城控股·宁波大爱书院小镇总经理助理  徐晓东亿翰智库产城运营事业部研究总监  黄新云分别以《从中国人口空间再配置，看小镇未来发展机遇》、《坚守小镇理想，共创美好生活》、《正大关于小镇生活的新理解》、《夯实产业运营实力抓住疫情后的小镇机遇》、《挺进大健康，疫情之下康养小镇运营思考》为题目。立足疫情期间小镇行业发展现状，结合自身经验和对行业发展的独到见解，为我们深度解读中国小镇转型升级之路，可谓干货满满、收益良多。同时，在会议现场，诸位嘉宾和线上观众还共同见证了”中国文旅产业指数研究院“的成立这一光辉时刻。中国文旅产业指数研究院是由亿翰股份和搜狐焦点文旅共同发起成立的专业文旅产业研究机构。基于亿翰股份和搜狐焦点文旅两大平台强大的资源能力，专注于文旅政策、文旅行业、文旅企业等维度的深度研究，定期向业内发布中国城市文旅指数、文旅运营商品牌指数等研究成果，致力于打造中国文旅行业权威和公信力的专业指数测评与研究平台。未来将在指数发布、行业研究、行研资讯、行业峰会等模块探索文旅产业创新、转型、升级之路，陪伴有愿景、有担当、有成长空间的企业共同成长。嘉宾分享

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19年12月两办（中共中央办公厅，国务院办公厅）提出有关户口问题的规定将“中国人口空间再配置”进一步推进。那么政策主导下，人口空间再配置有何必要性？人口空间配置与小镇的关系是什么样的、作为小镇行业，如何踩准“人口空间再配置”下的趋势性机遇呢？亿翰本次就这两方面问题，分享对小镇未来发展趋势的理解。

针对Q1，亿翰认为：政策提出的人口流动是破局区域经济发展的一剂良药，也是未来发展的大趋势，其中将产生大量的机会。排名前列，人口流动将使得区域收入均衡，进而解决城乡二元问题；第二，人口流动将支持区域资源的充分利用，并大幅度拉动消费，是区域经济增长的高效整合手段；第三，中国的人口聚集没有追上产业聚集，城市化进程受阻，而非城市化过度，而“人口空间再配置”主导下的，新的城市化进程则将直接支撑下一轮的投资机遇。

针对Q2，亿翰认为：未来小镇机会导向会更为明确，也就是在什么区位把握什么样的机会思路会更为清晰。首先，直接的机会就在于区域人口流入的节点性城市，近郊产业小镇的发展机会。区域一体化效应下，产业转移使得人口流入型区域节点性城市快速崛起。其次，坚定的看好一二线大型城市小镇发展的机遇。第三，看好一二线远郊，三四线近郊，关键是具备产业基因的地方，打造的文旅、康养类小镇。产业基因是具备稀缺性的，这里我们不过度强调区位，而是强调区域产业基因。

以上主要是针对行业，而对于企业具体在小镇操作方面，亿翰智库认为在大趋势的影响下，不同区位的地块，企业的产品落位选择、产品内容、企业小镇产品打造逻辑方面应该更为清晰。

02

一、疫情带来的危与机

新冠肺炎对经济运营影响明显，对文旅行业发展冲击巨大，但我国经济具有巨大的韧性和潜力，长期向好的趋势不会改变，小镇发展所依托的新型城镇化的国家战略和新一轮发展周期、发展空间并未改变。积极抗疫防控风险，提前筹划把握商机，适应变革节奏，感知需求变化，在战略、机制、技术、产品、商业模式等方面进行多维度优化创新，在未来赢得先机。

二、华侨城探索实践的小镇模式

华侨城小镇以“文化+旅游+城镇化”创新发展模式为根本，以特色文化价值为支撑，政府、企业和社会共建共治共享，实现产镇人文深度融合的高质量城镇化发展体系结构和开放式文旅特色小镇的发展模式。通过文旅引领、配套提升、产业融合、社区营造，实现土地、文化等核心资源的持续升值；协助当地政府实现产业导入、就业和税收增长，原住民综合收入和生活水平显著提升，经营者和企业多利益主体共同发展，满足人们对美好生活的多层次需求。

三、小镇项目的应对措施与发展建议

（一）   公共资源配置：小镇具备较高的自然、生态、文化资源禀赋，应对疫情而加速的新兴技术应用、社会服务和人们消费场景和生活方式、价值取向的改变，未来小镇向着康养文旅融合与数字化趋势发展，尤其是小城镇卫生、教育、物流、信息网络等服务系统的供给质量。

（二）  文旅产品和运营：产品形态上，从一元化封闭式景区型向多元化聚落式全域型演变；产品竞争力方面，打造个性化的、特色化、满足消费者优质需要的产品；产品创新上：基于5G应用的智慧小镇系统和融合创意、艺术的文化+科技产品也会是热点和趋势。

（三）   产业生态构建：立足小镇自身业务场景和载体，对接城市产业功能，敏锐把握市场需求趋势，精准定位特色产业引擎，充分发挥小镇空间、生态、流量、市场的资源优势以及龙头企业的平台、品牌、资本、统筹运作优势，逐步形成产镇人文深度融合的生态圈，为小镇的可持续发展不断注入新动能。

（四）  城乡融合发展：小镇是城乡体系的重要节点，是实现城市与乡村之间有机融合发展的重要载体。以小镇带动乡旅品牌企业、精品农业、康养产业和公共服务等资源向乡村流动，实现小镇发展与乡村振兴的互促并进。

（五）共建共享机制与文化价值认同：建立政府、企业、商户、村镇原住民的合作机制，形成发展共识，统筹差异化资源，实现共建共治，利益共享。在深度的文化浸润、持续的社群培育，健康的社区生态下形成小镇的文化共识与价值认同。

03

一、“备选项”逐步成为“必选项”

农村在抗击疫情的背景下体现了非一般的优势，疫情的防护比城市简单的多：一是农村的社区高度自治，并且人口密集度低于城市，在在疫情防控方面农村具备天然优势；二是农村的经济压力小，农村居民在基本生活方面能实现自给自足；三是农村的活动空间大，农村居民拥有足够的户外活动空间。

此次疫情将会激发人对相对独立的生活环境、可扩展的生活空间、从容惬意的生活方式的向往，在置业的决策方向会有很大的触动。过去郊区、乡村的置业可能是投资养老的备选项，但此后追求这种相对独立的生活空间将会成为必需品。

二、“流量网红”如何成为“知心爱人”

在疫情的特殊时期，人的排名前列诉求是保障生命安全，为了这一诉求人们在很多方面做出让步。线上购物、线上教育、线上办公、线上娱乐等非接触式产品和服务就好比是“流量网红”，但这未必属于常态化需求。目前这种O2O服务体系在成本端、服务端、产品端都需要突破才能从“流量网红”转变为“知心爱人”，这种突破需要持续消费量支撑才有动力。这方面问题也是小镇层面如何高效合理进行资源和成本配置需要思考的。

三、小镇在后疫情时代的价值所在

经过这次疫情从业者对小镇未来的理解对产品的创新都会有很大的提升，以下两点结合是小镇在后疫情时代的价值所在：

排名前列，如何把城市智慧管理科的学理念和乡村自治的方法结合，实现小镇内部小范围的社区智慧化和自治化管控。参考目前城市的线上生鲜采购，小镇也可以提供一种公共农业承包供给制，线上的采购回归到线下的直购，原产地既避免O2O的成本损耗，提高配送效率，解决任何时期低成本直购农产品的问题。

第二，如何把住宅和田园空间进行结合。让居民既能享受到城市有品质智慧化的生活环境，同时足不出户也能体会到乡村亲近自然的生活方式。

04

以往对特色小镇的认知聚焦“特色”二字，现在需要回到“小镇”二字。

一、什么是“小镇”？

位置：与城市、农村相对。城市中心地区的产品不是标准小镇。

强度：中低密度。小镇内一定要有绿地、景观、农田、文旅。总体毛容积率低于1.0，比乡村略高。

功能：“生产、生活、生态” 三生融合。有些小镇其实是产业园区，有些其实是房地产。

二、从宏观和微观看疫情后的发展机遇

宏观角度：疫情使人们反思城市过高的密度，小镇在中国城镇化发展的地位得到进一步的提升。

微观角度：人们对未来居住环境的需求转变，开始更重视完善的生活配套、平时可以提供丰富活动体验的生活圈等。小镇比较好地满足了人们对居住环境、生活配套、甚至就业的需求，因此会得到更大的重视。

三、小镇未来会怎样发展？

未来的小镇更多聚焦康养产业，更丰富、更落地。康养并不是小镇的全部，还需关注疫情过去后的生活常态。小镇需要有丰富的生活配套，创新创业空间，丰富的产业配套、完整的生活圈。

四、客天下对特色小镇内部产业体系打造的思考

空间保障。产业的思想要贯穿在小镇规划运营的始终，在规划时就要为未来小镇发展提供保障。小镇空间分成三类：景区、住区、街区。要通过动线、空间体系、景观体系，使三个区域紧密互动。

业态构成。满足客户一生的生活服务需求，根据丰富的业态矩阵，导入产业业态。

产业运营。由于产业种类很复杂，一个小镇运营商很难自己运营好，所以要整合行业内的不同企业，搭建平台，共同运营。在信息化系统支撑下，通过小镇综合运营商这一平台整合C端消费者的数据，并将数据给到B端企业，才能共同把小镇产业体系运营好。

客天下经过15年的努力，在广东梅州起步，现在梅州客天下小镇有8万居住人口，包含国家4A景区，五星级酒店等，小镇内有六大产业体系，积累了扎实落地的小镇产业运营能力，目前客天下正在向全国走出去，希望能和大家一起为未来幸福生活做出一份自己的努力。

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一、大爱城控股介绍

大爱城投资控股有限公司成立于2010年，致力于中国健康老龄产业投资运营。公司以“大爱”为核心价值，以“大爱城控股”为核心品牌，独创“书院式养老”模式，通过产业链协同和产品创新，为中国社会化养老提供实践样本。

二、疫情之下大爱城控股具体针对性做法，以宁波大爱书院小镇为例

在硬性产业配套方面，大爱书院小镇大健康产业配套深化落地：养老方面，打造全龄层全生命照护周期体系；医疗方面，打造医养结合综合体；商业方面，完善书院商街生活基本配套；农业方面，提供优良生态环境及健康产品。

在软性服务方面，全面落地三大康养服务体系，提供全生命周期持续照护服务。一是居家养老，居住在家中自由选择养老服务项目；二是社区养老，居住在服务型公寓，提供协助生活服务；三是机构养老，居住在高龄公寓或者护理院，享受专业的护理服务。

在服务升级方面，小镇会全面释放服务内容，以大健康生活理念撬动当下市场，居家养老方面，会提供9项基础服务；社区养老方面，在9项基础服务基础上提供6项附加服务；机构养老方面，提供11项专业服务。

互动问答Q

这两年可以看到，文旅需求快速增长，但新兴的体验要求增多；华侨城小镇是如何考虑持续性的文旅产品打造来吸引客户的？

A

华侨城西部集团副总经理、安仁华侨城总经理  乔晓燕：

说到华侨城持续性文旅产品的打造，首先还是要坚持以文化传承和文化体验为主线，同时通过外部拓展和内部调整来丰富产品的空间载体。

在具体产品层面的创新，我们有几种手段：比如华侨城自有的文旅产品体系结合区域特色的创新；华侨城和一些优秀品牌合作开发的创新；从空间美学、生活美学方面，对现有的商业形态的升级创新；以及使用新的媒体技术手段打造沉浸化的场景的创新等。

这些创新的手段，目的都是要使得文化能够活化、场景化，旅游业态更加的丰富多元，从而使文化体验更加深入更加优质。结合这一点我们也需要对产品进行持续的升级，包括打造特色主题活动等。

创新的传播方式，它也会带来人群的变化，包括创作人群、经营者以及消费人群，这种变化也会和我们的产品相互促进，来实现新场景、新产品、新用户、新消费的持续换新。

以安仁小镇为例，从静态的公馆建筑群到今时今日安仁这样的沉浸式实景演绎，解决了硬流的问题，那么现在我们又在考虑白天和夜晚的产品互动，在原来的基础上再增加了富有中国文化的动态博物馆、摩登生活馆这些新的内容，让它更多元更综合。

又比如黄龙溪小镇，华侨城也是在千年水码头这样的古镇之外继续拓展新的空间，建设欢乐田园这样的田园景区，把农耕的文化场景和自然生态的体验以及亲子家庭的产品结合起来进行创新。

还包括像甘坑小镇这样去深耕文化IP，结合小凉帽、客家文化、自然体验、研学教育，实现了一系列的产品创新。现在小凉帽的动画也在各个平台上热播，这一系列动作都是我们华侨城对文旅产品的持续创新的一些方向和手段。

Q

乡村振兴逐步落实，2019年政策频出，但很多企业感觉支撑有限，对于农业龙头正大，实际感受是什么样的？正大在乡村振兴大背景下，2020年的发展思路是什么样的？

A

正大集团地产企业中国区副总裁  张珂：

中央历来对农业问题非常重视，历年来一号文件都与农业相关。中央在各种政策上支持乡村振兴，我们认为主要分成资金支持、土地资源盘活、技术支持、市场化方面的支持四个方面。

正大集团作为一家具有百年历史的跨国企业，在农牧食品行业一直处于先进地位。在乡村振兴大背景下，正大把产业发展作为乡村振兴的重要抓手，同时也在针对不同的方面进行尝试。

比如在资金方面：正大提出“四位一体”的新型融资模式，通过政府提供担保、银行提供融资和资金支持、农民提供土地和人力、正大提供技术，整合各方面资源，将政府、银行、农民以及企业全部有效盘活。

除此以外，正大在全球有从种子到筷子的全产业链生态系统，在渠道和市场方面全面打通，可以解决产业发展链上所有的问题，使整个产业具有很强的造血功能。

在落地项目方面，正大也在做各种尝试。目前中央正在逐步地破解农村集体经营性建设用地入市的障碍，现在在成都等城市已经逐步成立试点，正大非常愿意尝试在这些创新的领域和政府一起合作。 

在疫情之后，很多城市希望能与正大合作，主要因为正大在食品安全这一块做的非常完善。结合前一段时间推行的垃圾分类政策，正大集团生产的即食、或者半熟的食品可以很大程度上缓解垃圾分类管理上的压力。

政府很希望正大可以发展这些产业。所以

正大把产业和地产结合进行区域开发，用产业支撑整个区域的税收、就业等方面，给大家创造科学、舒适的生活环境，这最终会通过特色小镇的形式来体现。

目前越来越多企业想要涉足农业，但是大家会发现农业并没有想象中容易，正大希望能跟这些企业合作，专业的人做专业的事情，大家一起把乡村振兴做好。

Q

文化是文旅小镇的重要组成部分，客天下在广东做了很多小镇项目。请问顾总，客天下如何挖掘小镇的文化特色的？

A

客天下特色小镇公司总经理  顾正江：

客天下的每个产品，每个项目都特别突出文化的标识性。客天下怎么样能够做到产品里面的文化的标识性，我讲“3化”。

排名前列是“固化”。我们到每一个地方都要对当地的文化资源展开深入的调研，不管是整体的城市文化品质，还是当地的非遗文化，或者是其他的一些文化产品。在调研的基础上再基于市场做一些分析，最后选择出来，适合当地特点的文化主题。我把它称为固化，将文化提炼出来，固化出来。

第二是“物化”。固化出来的文化要通过各种固态化的产品，如建筑、雕塑等当地有文化标识性的形式，把它表现出来，把它物化到我们各个具体的产品里面去。

第三是“活化”。使当地文化与我们的产品、产业、运营相结合，将它嵌入到我们的景区、社区里面，通过各种的生活体验，让游客能够体验得到。

所以我们讲要把小镇的文化做好，要先固化再物化再活化。

在实际的实践中，还涉及“3划”

排名前列是“主题策划”，要将文化的标识性作为它的核心去做。

第二是“空间规划”，通过空间规划把文化产业固化下来。

第三是“产业谋划”，从拟定的文化主题中延伸出丰富的产品，或者在这个基础上面打造有标识性的IP。

总体上了解客天下的朋友都会知道，我们的每一个产品都有很强的这种文化标识性，有文化的味道。每个不同的地方产品差异性都很大，比如梅州客天下，突出客家文化和标识性产品，但是到了广州大金峰我们就特别突出当地的森林文化，到了山东的泰安，我们突出的是泰山的平安护佑文化。

所以每个客天下的产品都和当地的文化资源，文化调性结合起来，这样才能做出既有客天下的特色，又能够适应当地市场需求、满足当地政府和老百姓对当地的文化认知的产品。

Q

国内康养项目很多，但做的盈利的不多，请问大爱书院小镇是如何保持盈利的呢？

A

大爱城控股·宁波大爱书院小镇总经理助理  徐晓东：

谢谢主持人，从大爱城的角度来讲，谈盈利还为时尚早，因为宁波项目是大爱城排名前列项目，还没有真正运营。

我们认为小镇真正的核心在于它承载的生活方式。大爱城以康养为特色，最核心的内容是大爱小镇的整体规划以及CCRC全生命周期康养社区的养老模式。

在大爱小镇里可以达到长者从退休开始到临终关怀整个的生命线。在这个社区环境下，大爱小镇引入田园综合体——给每个小镇项目配置200亩左右的生态农庄。引入当地的医疗资源进行嫁接，结合项目自身配置的医疗中心，来打造医养综合体。同时项目还有书院式商街配套，从而保障长者基本康养生活的需求。由以上几点形成大爱小镇“书院式养老”的特色。

我们认为真正的赢利点应该在于未来运营这一块。大爱小镇尚处于初级阶段，所以目前工作是从通过品牌形成来反推项目的整个开发以及在全国的不断复制。对于大爱小镇这个初