房价这么高,为什么租金却高不起来?

我总结了五点原因，他们分别是：

1.房产包含空间使用权与户籍使用权，买房可以购买两者，租房却只能有条件地购买空间使用权。

2.房产市场主要是新房市场，新房市场主要由土地市场决定，土地市场主要被地方政府一家垄断，所以会产生「垄断」的溢价，但租房市场相对分散，所以价格上涨不高。

3.决定房价的，是那一批可以买房的“有钱人“，决定租金的，是那一批需要租房的”穷人“。

4.买房可以使用具有明显福利属性的公积金与商业贷款，但租房却需要“押一付三”或选择税率高昂的消费贷。

5.关于房产所有人的法律保障很健全，但关于租客的法律保护很简陋。

接下来，我将一条条地解释。

本文最后，再聊聊房价与租金的大趋势。

价值、供求与价格

学过政治经济学、西方经济学的朋友都会清楚的事情是：

「价值决定价格、供求影响价格。」

而房价与租金价格，同样适用于这个规律。

关于价值决定价格中的价值：

「买房」的价值与「租房」的价值在本质上是不同的。

「买房」购买的是房产的所有权，包含了房产的空间所有权与户籍所有权。

「租房」购买的是房产的使用权，仅代表在特定的时间范围内，可以有条件地使用空间。

「买房」比「租房」价值高，与学区房之所以会值钱，北京、上海的户口之所以会值钱的原因，有一定的相关性，都是户籍所有权的价值体现。

关于供求影响价格中的供应端：

我国的房产交易市场，占较大比重的，仍为新房市场，只有在北上这类城市，存量房市场（二手房市场）才会有一定体量，但也无法与新房分庭抗礼。

决定新房市场房产供应的，是土地一级市场，土地一级市场又几乎完全垄断于地方政府手中。而我们都知道，「垄断」的力量很大，可以人为地制造出供求紧张与供大于求，可以非常直接地控制价格，尤其是对于刚需型商品。

房价之所以会这么高，与地方政府的努力不无关系，毕竟土地是地方政府的二财政，卖地的钱可以用于城市建设、城市更新、招商引资及其他。

但租房市场却不是如此。

掌握租房房源的，大多为一个一个的只有1-3套房的小房东，即便是那些中介、长租公寓，手中的房源也不会多到可以控制市场定价的程度。

关于供求影响价格中的需求端：

买房的，大多是“有钱人”，租房的，大多是“穷人”。

决定房价的，是那一批可以买房的“有钱人“，决定租金的，是那一批需要租房的”穷人“。而中国的贫富差距在过去被拉得很大，也自然造成了租金与房价的差距。

买房，除了首套房，大多是属于有钱人的投资游戏，但租房，却除了做民宿、做长租公寓这种需要耗费时间、精力、额外财力的事情外，大多是属于穷人的刚性需求。

大部分的有钱人都有房产，正因如此，那些有钱却不愿意买房的人，才会成为话题人物，被大家争相讨论。比如高晓松、金星。

关于价值决定价格，供求影响价格：

这是比较简略的版本，而经过经济学多年的发展，较为完整的是：

商品经济之初，价值决定价格，价格因供求关系在价值上下波动，以保持统一利润率均衡；

随着商品社会中资本的不断积累，各种商品生产中的资本构成不再相同，价格就不再围绕价值波动，而是围绕生产价格波动。

房价与租金亦然。

有形的手，无形的手

亚当·斯密说，市场经济是一只无形的手，之前我们说的是市场经济，接下来再说说宏观调控这只有形的手。

宏观调控的措施之一，是金融杠杆：

在房贷方面，分为了公积金贷款与商业贷款，在租金带方面，只有商业贷款一类。而且，即便是商业贷款，买房的房贷也比租房的消费贷要低1-3%，即便最近房贷利率上升，也依然如此。

而有了金融杠杆，百姓自然就可以去撬动房价，自然就可以发动房价引擎。

相比之下，租金的押一付三、押一付六，不仅不是杠杆，还在吸收资金，自然很难推高租金价格。

宏观调控的措施之二，是法律保障：

无论是买房还是租房，考虑的都是未来，只不过一个是长期的未来，一个是短期的未来，原本买房的风险性会更高，但在中国，关于房产交易的法律明显比关于租房的法律要先进、完善、具体很多。

举例来说，在我国已经明确了房屋产权到期后可以无限续期的问题。但北京现在还有大量的黑中介。

房价与租金

因为已经涨到了国家能够承受的极限，所以大多数一二线城市的房价都很难再涨了，而租金价格又与多数年轻人的收入强相关，大概为税后收入的30%，所以也很难出现暴涨。

在形势不够明朗的当下，房价稳定，房租滞涨，将会是大概率事件。

但如果我们把视线拉得更广一点，我国会继续发展、城镇化会继续推进、人们的平均工资会继续攀升，租售比（月租金与房价的比值），也会从当下的1:500-1:800，向其他发达国家的1:200靠拢。

究竟是房价腰斩更容易，还是租金翻倍更容易？

考虑到稳定与团结，我猜是房价保持稳定，租金以10%的速度连续增长8年。