谁说TOD都值得投资,重庆即将出炉的6大TOD哪里最值得投资

前天，我们提到重庆全力拥抱的TOD，将对我们的出行、商业、生活带来翻天覆地的变化，不过，较大的变化，或许是我们对个人资产的价值提升。

1

TOD项目具有极大价值空间

在以轨道为中心的TOD综合体，内部像一个都市大磁场，吸引着人流、资金流、信息流，汇聚成整个区域的生活、消费中心，自然，价值也是区域的至高点。

排名前列太平戴维斯数据显示，地铁枢纽3公里范围内，每近1公里，住宅价格会增加6%-9%，而距地铁站步行5分钟内的地铁上盖物业价格甚至可增加42%。

（与轨道距离的远近，决定物业价值）

以深圳为例，2015年深圳排名前列TOD项目，住宅华润悦府开盘价13.8万/㎡，而当时深圳新房均价仅4万/平出头。如今该盘二手房均价早已超过25万/㎡。

在北京、上海、广州、深圳等城市，成熟的TOD物业平均价格远高于同片区、同等类型物业至少30％以上。

2

TOD邻近物业也沾光

TOD虽好，但是价格也是不便宜的。

以全国排名前列高铁TOD龙湖光年为例，2019年初首批次开盘，空中商铺单价超过20000元/㎡，还需要首付5成，这个价格在北区轻轻松松拿下高品质的大平层。

对于一些普通购房者来说，门槛相对高了一些。

一人得道，鸡犬升天。TOD带来的价值，邻近的物业也能沾光。

龙湖光年旁，紫荆花园，步行至光年所在的金沙天街约500米左右，这个2000年的老房子，就是明显的沾光型物业。

在龙湖拿地打造光年TOD的2018年、金沙天街开业的2020年末，均有较大幅度上涨，目前二手房均价13120元/㎡，2房租金在1500-1900元/月，还在稳步上涨中。

（数据来源安居客）

3

主城未来较先入市6个TOD 

到底哪个更值得入手？

今年内，主城核心有6个TOD项目将完成土地出让，分别是四公里停车场、海峡路、天堂堡、中央公园西、微电园和大学城。

当然，这6个TOD的价值肯定有高有低。按照政府最近发布的《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》（以下简称《规划》），已经对TOD项目，进行“定级、定界、定性、定量”分级开发。

那么这些TOD，到底哪些更有发展潜力，哪些周边项目也可以沾光，我们根据政府已公布的规划一一分析：

A

四公里TOD——城东新地标

入手指数：⭐⭐⭐⭐

位置：西邻南岸四公里交通枢纽站，东靠南山风景区，紧邻地铁环线车站和单轨3号线车站

面积：总建筑面积258万㎡，居住238.14万㎡，商业商务20.61㎡

预计定级：城市级、“南山中城”城中新地标

预计定性：枢纽型+居住型

优势：

1、交通不要太方便：出门即是枢纽站；3号线、环线双轨道；外环入口；

2、靠近南山风景区，将以公园为特色；

3、规划有1所幼儿园、1所小学。

劣势：

1、居住体量太大，容积率在2.0、3.0左右，应建为小高层和高层，密度不低；

2、噪音大：附近是内环及枢纽站;

3、离四公里公墓不远。

周边项目：

B

海峡路TOD

入手指数：⭐⭐

位置：环线南岸海峡路站

面积：未知，目前周边可出让土地不多，应为老地块拆迁

预计定级：组团级/街道级

预计定性：居住型/商服型

优势：

1、南岸老居住区，商业配套相对较差，若打造商服型TOD能填补区域少有；

2、交通方便，到南坪商圈、九龙坡、渝中都较近；

劣势：

1、周边为2000年及以前的老小区，客户消费力有限。

周边项目：板块多年无纯新楼盘出现。

C

天堂堡TOD

入手指数：⭐⭐

位置：2号线大渡口天堂堡站

面积：未知，目前周边可出让土地不多

预计定级：组团级/街道级

预计定性：居住型

优势：不明。

劣势：大渡口区政府在3月发布的未来5年工作重点中，文化方面是钓鱼嘴音乐半岛、商业重点是九宫庙及金桥片区、交通方便是打通大滨路、白居寺长江大桥、陶家隧道等……

也就是说，完全没有提及天堂堡TOD。。。

周边项目：目前天堂堡站附近没有在售新盘。

D

中央公园西TOD

入手指数：⭐⭐⭐⭐

位置：10号线中央公园西站（未来还有5号线2期）

面积：未知，目前周边可出让土地不多

预计定级：城市级/组团级

预计定性：商服型

优势：

1、两江新区的主力热门板块，不仅中央公园正逐渐形成较浓的居住人气，同时能辐射悦来、水土等板块；

2、10号线和5号线双站点，同时中央公园西站附近，大量企事业单位，对于商服型TOD来说，有较强的购买力；

劣势：

1、目前中央公园西已出让土地中，有包括龙湖、中粮、新城、合景泰富等多个大型综合体，若再规划商务型TOD，竞争较大；

周边项目：

E

微电园站TOD

入手指数：⭐⭐⭐

位置：1号线西永微电园站

面积：未知

预计定级：组团级

预计定性：商服型

优势：

1、微电园TOD介于科学城的中间段，将起到连接金凤（科学城金融街）与土主（居住区）的作用；

2、目前周边龙湖、金科、融创等项目已有较多入住人群，是稳定的消费目标客群；

劣势：

1、龙湖高新天街就位于微电园站旁，该天街设计体量为12.5万方，计划2022年建成，是新TOD的竞争对手（如果TOD地块被其他房企拍得）。

（龙湖高新天街效果图）

周边项目：

F

大学城站TOD

入手指数：⭐⭐⭐

位置：1号线大学城站

面积：未知

预计定级：组团级

预计定性：商服型/居住型

优势：

1、大学城站旁边是重庆师范大学、大学城中央公园，重庆大学城人民小学，教育文化等资源丰富；

2、如果是商服型TOD，周边有大量的居住消费人群，直接拦截熙街客群；

劣势：

1、富力城体量庞大，目前二手房均价1万/㎡，如果投资大学城站TOD的住宅产品，不管是出租或是增值都将受到富力城的“拖累”。

周边项目：目前周边无在售新盘。

看到这里，大家应该能明显发现哪个TOD更值得投资，哪个TOD较好是不要碰了吧？

不止是这6个将在今年完成土地出让的TOD项目，按照市规划自然资源局的规划，重庆7条轨道、6条线路约有98个站点，都将进行TOD综合开发。

想要投资，一定要擦亮双眼才行！

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