楼市聚焦|城区购房成本再增加!愈等愈难买!

东莞城区楼市起步早，加上土地开发利用强度高，未来可开发商住地日益减少，洋房供应长期紧缺，尤其高端品质洋房更是十分稀缺，在售项目寥寥无几。随着目前政策持续从严，房贷利率不断提高，“三价合一”政策出台，加上东莞城区房价高位不下，品牌开发商主导高品质高价格，购房成本大幅增加，入市门槛高，相比普通客户，购买力强劲的新中产阶层逐步成为城区购房主力，对比普通高层洋房，他们更倾向于品质洋房，尤其是新中式豪宅洋房，这更符合现代人居生活需求，成为目前最热销项目及购房置业的较佳选择。

1、城区土地开发利用强度高，后续供地十分紧张。

2、城区洋房供应长期紧缺，品质豪宅洋房日益稀缺。

根据东莞中原战略研究中心数据显示，自2011年起东莞四大城区洋房供应量不断下滑，尤其近五年供应均不足百万平，其中2016年供应创新低， 2018年截至4月仅供应20万平，同时预计今年东莞城区仍有近60万平左右洋房入市，但全年供应量仍处于历史低位水平；另外尽管目前东莞加快城区三旧项目改造进程，但复杂的报建流程、赔偿、拆迁等问题的解决，仍使得项目进入开发销售环节依然需要较长的周期，目前城区在售洋房项目寥寥无几，尤其中心地段优质豪宅洋房更是日益稀缺。

3、房贷利率持续上升，购房成本大增，新中产阶级将成为购房主力。

备注：

1、契税：首套房90-144㎡为1.5%

2、增值税：未满2年为5%

3、个人所得税：非满五少有【（原价-售价-抵扣项）*20%】，其中抵扣项包括维修基金、原契税、本次佣金及装修费用

4、城区房价持续攀升，入市门槛高，新中式品质洋房更受客户追捧。

根据东莞中原战略研究中心数据显示，一方面，东莞城区洋房价格逐年攀升，自2014年突破万元关口后，截止目前2018年4月，价格再创历史新高，高达20141元/㎡，洋房套均总价亦不断上涨，高达222万元/套，购房成本高企。另一方面，目前城区刚需及首改产品为市场最为畅销产品，但在售优质洋房产品寥寥无几，而且货量较少，价格相对较高，加上在大户型产品库存量亦较多，但总价偏高，客户入市门槛亦高。同时，目前东莞市场进入品牌开发商主导时代，高品质高价格标准成为新常态，进一步加深客户购房成本及压力。值得注意的是，城区新中产阶级崛起，购房需求旺盛以及购买力表现强劲，对比城区普通洋房，新中式品质洋房总价上多出30-60万元左右，处于可接受范围内，而且配置更高端的精装标准、品牌物业管理、新中式园林风格等优势特点，更符合新中产阶级的置业需求，受到广泛热烈追捧。

5.政府调控预期仍高，尽早入市为王道。

5.8东莞新政出台，限价进一步升级，东莞调控政策再度收紧，同时东莞土地市场供需矛盾尖锐，下阶段东莞将有多宗商住地出让，一旦土地市场过热，东莞政府将很大程度上加码调控以控地价及稳房价；另一方面中央“房住不炒”基调持续，加上粤港澳大湾区规划即将出台，叠加“资产新规”刺激下，市场投资资金流入楼市可能性较大，助推房价上涨风险较高，亦加大东莞政府调控升级的预期。因此客户尽早入市将有利于规避更多未来风险，城区作为东莞发展最为成熟、配套及交通最为完善的城中心，势必长期成为较佳人居置业选择。

6、新中式品质洋房持续热销，为城区置业较佳选择。

根据东莞中原战略研究中心数据显示，截至2018年4月底，东莞四大城区洋房库存量为32.76万平，共计2690套，按照近一年平均去化速度计算，去化周期仅为4.8个月，表明东莞四大城区洋房库处于严重的供不应求状态，尤其是高端品质洋房更是越来越稀缺。

作为金地集团倾力打造的东莞第三代豪宅，同时也是城区排名前列新中式豪宅项目——金地风华，自5月1日首批洋房开盘，受到市场热烈追捧，5月12日再度加推，持续热销， 82-120㎡户户朝南，深得客户喜爱，为城区置业较佳选择！

来源：东莞中原战略研究中心