五大新城排排坐!未来五年上海置业攻略

最近几天，圈里看到很多聊“五大新城”的文章，无所谓好坏，总觉得有些东西没有讲透。再加上年末、开年以来的新政和规划多少都涉及到了“新城”，正好藉此做个梳理，供广大读者参考。

这轮“五大新城”的热度，其实是始于去年1月21日，八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》：优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

只是加大供应？别急，“政策倾斜”马上就来！

图片来源@上海发布

1月30日，《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》公布：今后五年，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城，要打造成独立的综合性节点城市。

紧接着是2月18日，春节假期后的排名前列个工作日，上海即召开“五大新城”建设推进会，新城建设加力提速。

感觉很突然？看看当天另一条消息你就都明白了。

2月18日，国务院下发了关于虹桥国际开放枢纽建设总体方案的批复，曾经是嘉定、闵行、青浦、长宁+市政府联合推进的大虹桥，现在变成上海市、江苏省、浙江省、安徽省+国务院联合推进了。

中华人民共和国中央人民政府官网截图

江浙沪皖三省一市？长三角一体化？对的，有了这个做基调，一切就都顺畅了。

作为龙头大哥，上海必须进一步提升城市能级，通过挖掘周边新城发展增量，才能充分地释放带动效应。

五大新城已不再是吴下阿蒙，曾经作为疏散人口、承接产业转移的郊区新城，将直接升级为——独立的城市。

政策理顺，这五大新城的排序也就水到渠成！

如果仅从政策的规划能级和近几年发展趋势来看，排序应当是：南汇新城＞嘉定新城＞青浦新城≥松江新城＞奉贤新城。

唉唉唉~~~别急着拍板砖，有图有真相！

数据来源@上海市统计局

2020年的统计公报还没有出来，翻看一下2019年的吧，大差不差。

1. 南汇新城

为什么南汇新城被放在排名前列？因为临港新片区！房姐在去年11月23日推送的头条文章《你到底要错过多少次，才能认清现实？（下）》已经讲得非常详细了，高级战略规划加持，全市独一份的人才落户及购房宽松政策倾斜，让南汇新城成为有志在上海落地生根，又急于购置首套房的青年才俊的优选之地。

当然，南汇新城的劣势也非常明显！排名前列，距离传统市中心高达70公里的物理距离，让绝大部分在市心七区工作生活的自住刚需客户望而却步；第二，规划能级再高，即便推进力度空前，也总要有个成长过程，保守估计5~8年。

推荐置业人群：南汇或临港本地置业客群，工作地点在16号线沿线预算有限的刚需客群也可以考虑。

2. 嘉定新城

优势非常明显：排名前列，距离市区最近的新城；第二，已有11、13号线两条轨交，加上已开工建设的嘉闵线未来可直达大虹桥，还有规划中的宝嘉线，让嘉定新城成为五大新城中一个“四轨交新城”；第三，目前五大新城中，产城融合最为成熟的一个，已成为集汽车贸易、研发、制造、物流、服务、文化等多功能于一体的综合性汽车产业基地。

劣势：五大新城中，少有一个几乎没有短板的新城。

推荐置业人群：由于物理距离最短，市心七区工作的刚需、改善自住客户都可以考虑在这里置业，尤其是11号线沿线工作的家庭。

3. 青浦新城

优势：排名前列，轨交17号线直达大虹桥，起码五年内仅这一项已经让ta拥有了其他新区无法比拟的优势；第二，华为研发中心落址青浦淀山湖畔，将带动区域内上下游产业链的发展，并将持续导入高素质人群。

劣势：配套相较其他几个新城略显逊色。

推荐置业人群：大虹桥方向工作的刚需、改善客群，17号线沿线，及2、10号线长宁区以内看重居住环境的改善客群。

4. 松江新城

优势：排名前列，轨交9号线直达漕河泾、徐汇等市中心区域；第二，G60科创走廊历经1.0至今3.0版本，相关产业链发展成熟，知名企业入驻，高素质人才持续导入；第三，教育资源雄厚；第四，自然环境优异，五大新城中常住人口最多，生活氛围更浓厚。

劣势：9号线上下班高峰人满为患，自驾有快速道路，但收费。

推荐置业人群：轨交9号线沿线，尤其是闵行七宝、徐汇漕河泾、徐家汇等区域上班工作人群。

5. 奉贤新城

优势：排名前列，轨交5号线直达莘庄；第二，与临港新片区相邻，且有部分区域重叠；第三，随着医美及健康产业消费升级，坐落于奉贤的“东方美谷”已成为全国少有的“中国化妆品产业之都”、全国和全球美丽大健康产业的先行先试核心承载区，将能为区域持续导入上下游的高素质人群。

劣势：距离市中心物理距离较远，对于市区刚需客群不太友好。

推荐置业人群：本地、莘庄、前滩南部工作的刚需自住客群。

五大新城盘点完，我们可以重新做个排序，这次是针对全市范围的刚需自住客：嘉定新城＞青浦新城≥松江新城＞奉贤新城＞南汇新城，理由很简单，通勤成本是必须要考虑的因素。