踩盘记 | 九龙坡新盘房价2万起,未来还有上涨空间吗?

2019年1月1日，九龙坡区全面启用“九心归一、龙行天下”这一口号，“三高九龙坡、三宜山水城”成为了九龙坡未来发展的新愿景。

但是，这在重庆一路向北的光环之下很明显就要暗淡不少，就像有人说的，坡区就是这样，在不少的论坛上总是以被黑中艰难生长。

回想起当初小时候隔壁邻居进城，说是去哪儿？不是观音桥，也不是礼嘉、中央公园，而是解放碑、石桥铺、杨家坪、陈家坪。九龙坡穷？九龙坡根本不穷，而且还算比较富有，GDP常年稳居重庆前三，重庆排名前列个富人区就是在九龙坡南方花园，但是坡区一直给人一种经济发展乏力，没有活力的感觉.....，或许其他身为一名纯正的坡区人民也很是尴尬。

当前的楼市，北区早就对标PK巴南、南岸了，而九龙坡的楼市仿佛就是不温不火，你说他价格低吧，核心地段的房子拉出来都是2/300万以上了，你说它高吧，只是大家都涨了才跟着涨起来。

九龙坡的主要区域太分散，一块一块的发展范围有限，没有打造一个整体，所以感觉很乱，区域衔接处像荒野农村，魄力不够，格局不大。外地人来商圈附近看看之后的直观感受，九龙坡的这种破旧小区太多太多了，早该规划了，但是它人还是那么多，没见少过，存在必有理由，就房价涨幅“坡府”已经落后于其它几区。

你看龙洲湾算是被巴南炒起来吧，茶园是被南岸炒起来了吧。九龙坡该炒哪里呢？华岩新城有点希望没得？要不就二郎？再不白市驿、陶家、西彭，九龙坡区真的就是撇火药吗？

不，看了下面的楼盘，你就不觉得了。

九龙坡主城基本没地了，就等靠之后拆了价格起飞了…，其实也就是说，今天的坡区核心区，已经高攀不起，或是有些有钱人不想攀了。

目前基本上以国宾壹号院、印江州、中海九龙天颂、中建龙玺台、先进天寰“五小龙”为代表的一线“价格”高端阵营为九龙坡楼市撑门面！

1、印江州

位置：就在五台山立交附近，可以说是在一座山的平地上，就位置而言，不算太好，但是也不差。

配套：所环线陈家坪地铁站离印江州还是比较近的，只有这一条，直线距离大概600米，远期就要看轨道5A石坪桥站。下面就是红岩村隧道，去各大商圈必须坐公交和开车，周边都没什么可步行达到的方便地方。目前印江州的周围环境确实不尽人意，看后期能否拆掉，学校为九龙坡排名前列实验小学、重庆市育才成功学校（置业顾问说是育才中学），但要交7万块的赞助费。

价格、户型：目前具体的户型、价格大概在4月底出来。之前的价格建面18000到19000，套内24000到25000，这是1期和2期的价格，三期推大平层来，价格肯定不会低。

评价：售楼部相当霸气，西区“神盘”，这个盘的位置目前是尴尬的，看似哪都近，其实出门不方便，但都不堵的楼盘那确实是没有。就地段和三大品牌开发商以及品质来说，它确实值得起这个价，像这种稀缺大盘九龙坡短时间似乎也难以复制了。

综合点评：

人气值：★★

参观体验：★★★★★

2、中海九龙天颂

位置：彩云湖CLD中央居住区火炬大道中段；

配套：距离环线二郎站直线距离大概820米，附近500米的距离有3个公园，但毕竟小区不在公园内，走着还是比较费力。

价格、户型：137㎡洋房，127-167㎡大平层，4栋高层，3栋洋房，在售6栋，精装，总楼层50层，3梯4户，套内99.5㎡，套内21000，22000，目前只剩下几楼，明年11月接房，置业顾问说下个月提价10%，不知道是真是假。

评价：中海的高端牌子响当当！除了挨到加油站，旁边有个物流园，然后小区体量小，其他没什么缺点，有些靠近马路边。不过2w多的精装价格在巴国城也不算尴尬。凭旁边的公园和小区品质，也可以说是宜居的高端住宅。

综合点评：

人气值：★★

参观体验：★★★★★

3、国宾壹号院

从隔壁小区25楼俯瞰

位置：比较核心，其实靠近渝中半岛的位置，也很少很少能够找出这样的楼盘来；

配套：旁边就是5号线，距离1号线路程约10分钟，典型的双轨，步行十分钟有协信星光，小学靠近歇台子小学，教学质量在九龙坡还是很好的了；

价格、户型：目前在售4号楼和7号楼，7号楼在售套内面积191-199㎡，套内单价23000元/㎡，总高7层，预计2019年12月底接房。4号楼套内面积164-182㎡，总高12层，套内均价23000元/㎡，预计2019年12月底接房；

评价：以前该块地是一片菜园，后来遮挡过一段时间迟迟没有开发，地段位置来说还是不错的。位置核心，但也决定了其不大可能有公园式的居住环境，建筑本身应该高大上，就高眼光的人来说周边环境不是很好，建筑比较密集，旁边有红岩村桥隧的出口，估计比较堵，周边还有部队。

综合点评：

人气值：★★

参观体验：★★★★

4、中建龙玺台

位置：位于九龙坡杨家坪毛线沟，传统的核心地带；

配套：距离2号线最近的大堰村站直线距离月500米，其他的周围也没有什么大的商业。满足基本的还是没问题的。

价格、户型：共11栋楼，目前是1期，5号楼2梯3户，清水套内价格在18000元，共32层，户型101㎡和133㎡；2号房洋房，清水，115平米，11层，套内19000元，2梯2户。

评价：这个盘稍微有点小，周边的交通还行，但环境就不大如人意，本身项目品质还可以。这个价格放在这个片区确实有些高，完全可以出手买其他的了。但对于不想离开的改善型的人来说，附近符合的也就中建了，毕竟是少有的一个改善型。

综合点评：

人气值：★★★

参观体验：★★★★

5、中建御建壹号

位置：位于九龙坡区冬山路7号，背靠晋愉绿岛中央公园；

配套：距离5号线华成路站直线距离1.1公里，距离2号线大渡口站直线距离月1.3公里，都还算比较远了，目前周围全是蓝棚棚的物流企业和厂矿，距离各个商圈都有一定距离，学校签约为谢家湾小学（分校），旁边就是公园。

价格、户型：目前在售2号楼和19号楼，皆为高层。2号楼34层，明年底接房，19号楼32层，3梯8户，后年6月接房；套内面积60㎡到65㎡，79㎡到80㎡，价格13500到14600。

评价：去参观的那天人很多，该楼盘是中建接的天成郦湖的烂尾项目，据网友爆料15年买的才五千的样子，后期在扩修。目前就是位置很吊脚，交通不方便。但这个盘规划大，社区基本商业能满足，价格低，环境、教育好一些。

综合点评：

人气值：★★★★

参观体验：★★

Ps：由于先进中寰都是小户型的，所以就不细谈了，目前先进中寰带装修小户型住宅在售，2室1厅，建面约42/44/46平米，4梯17户，总高28层，总价约86-105万，建面均价20000-21000元/平米，预计2020年11月30日交房。

九龙坡新盘“五剑客”作为坡区的稀缺高端产品（先进中寰除外），这几个楼盘肯定不会缺少投资客与刚需型、改善型的目光。周边生活配套不能说非常成熟，但也是很完善了。就九龙坡土地的现状来说，基本全是极端开发，要不是高端住宅，要不就是像先进这样的极刚需或投资。

不过缺点也很明显：

1、几个盘的交通环境因为规划原因都堵得让人无可奈何；

2、周边的老建筑太多，要么建筑密集，要么就是地盘太小；

3、价格的确对刚需来说不友好（当然人家也不是冲着刚需去的）；

九龙坡的硬伤和机遇

有人觉得九龙坡不会有多大发展，杨家坪到谢家湾那一段已经是九龙坡发展的极限了，别把九龙半岛的画饼当真，中迪广场的出现并没有给杨家坪带来多少实质性的帮助。以杨家坪为核心，城市老化，除二郎至西彭白市驿这种近郊及郊区外，几乎没有可开发空间，大量的工厂、缺乏高新产业集聚，拆迁难度极大，地价不值钱，财政入不敷出，要想改头换面五年之内不可能，五年之后得看天，要知道现实的是北区的发展利好并不比九龙区差。

九龙坡土著要换低密产品（洋房别墅）等，毫无疑问的是北区，第二选择是九龙坡本身低密产品，但只要不是工作需要，很难得到他们的青睐。

其实就环境来说二郎片区可能更好一点，二郎可以作为九龙坡区较佳的居住区。环线快了，商业也够，路网也多，另有彩云湖湿地公园加持；石桥铺商圈以前都比较有名，原来说脏乱差，现在完全就是靠着数码电脑成了“骗纸集中营”，新来的江夏星光汇、汇祥荟广场不知道能不能拉一把；盘龙片区规划了半天也没有把地铁落实；石坪桥一带每天早上堵得让人心慌；再看看黄桷坪，看看马王乡、大堰村区域，它就一个商圈能看，至于西彭、陶家、白市驿，那就真的只有看造化了。

工业老城九龙坡能得到的城市建设支持恐怕会很少，大多为扶贫性的分羹政策，没有市政府支持，仅靠财政收入自己搞肯定不大现实，五号线、环线、红岩村大桥全卡在九龙坡就是很好的例证。

九龙坡石桥铺

九龙坡谢家湾万象城

机遇

重庆作为一座工业城市早一批奋斗在工厂内的人老去，像九龙坡、大渡口等区这样的工业大区都面临人口老龄化，消费能力不足的情况。所以随着时代发展和产业的变迁，坡区发展迟缓是必然的，因为工业时代大势已去，旧房屋拆迁成本太大。加之目前重庆一路向北势不可挡，坡区长期开发缓慢，几乎没什么进步，一路被踏雪。

但其实回头一看，大渡口，坡区不是还有不少好地吗？轨交、路网、生活配套这些都是现有的，只需好好弄一弄哈即可。为啥子不炒一哈、好好规划一下呢，毕竟这里的人口基础是有的，好学校也不少，开发长期滞后，补上就行了，少有比较尴尬的就是新开发出来楼盘附近有旧房，可能有碍城市整体美观。

九龙坡各种配套已成型，短时间内发展也不会有多大的改善。老区开发难度大，毕竟不像北区一片荒地弄条马路打个地基就起楼。但是不管商业，教育，医疗，交通，都是很完善的。核心区留给的空地已经不多了，有空地才有希望。现在卖房子就是买未来。政府基本在旧有基础上不会有太大变化，包括企业、外资等等基本和九龙坡区无缘，毕竟两江新区在那里。

如今“一路向西”的的口号也有了一定的动静，目前新的高新区新的范围正在论证、落实中，重庆新的基建规划中轨道交通等也指向这里，西部糟谷也许将会迎来新的机遇。先不说重庆高创机器人研究院、阿里巴巴产业带、重庆科技服务大市场等高新产业，只能说希望真的能给九龙坡带来实质的发展，而不是空头支票。

九龙坡高新区

其实可以看出坡区以后全是高价新房，不可能会有一万二三的房子等着你捡了，内环内可供开发土地最多而且地段都不偏，比如铁马厂、石坪桥等等，给人的感觉坡区就是那种一直gu到那点不做声，一发声震惊四座，顺便提一下还有大渡口，也是有点儿黑人，大片的土地在那儿放着，曾经的难兄难弟，二天会不会高攀不起呢？

至于如今火热的九龙半岛开出来的价格肯定是很贵的，虽然想它便宜点，可是现在的土拍以及房价走势告诉不可能便宜了。但同时也面临着问题，半岛的难度在于环岛铁路的改造，铁路不改，半岛开发起来就有不少的难度。

只能说，九龙半岛规划丰满，现实还是挺骨感的。

九龙半岛规划图

至于重庆西站和黄桷坪大桥或许能改变城市大格局，不过得看坡府怎么去操盘，作为土生土长的九龙坡“土著”们肯定希望发展更好。

九龙坡有未来吗？

其实九龙坡就差一个机会，一个类似于“一路向北”的机会。它不炒作，老老实实的搞工业、搞拆迁，不像新区那样动不动就是卖地。老城只能留给九龙坡慢慢去拆迁，这将会是坡府后期发展的主题之一，逐渐更新城市景观，其他边沿地区肯定是顾不上了。趁着高新区与科学城的来临，可以和沙坪坝和大渡口合作一下，另外就是搭上成渝城市群的班车，成为急先锋，但是，九龙坡能做得到吗？

最后说说上面的楼盘，之后像上面的高端住宅只会越来越稀缺，还有接下来的万科彩云湖、财信、中国电建等，中心位置，一房难求，当回过头来时，只能是高不可攀了。

看更多地产内容，请关注微信公众号“猫眼评房”