深读 | 母子联合拿地背后,鲁能藏着“三步妙棋”

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

广宇发展（000537.SZ）的一纸公告，又引发出了一个老生常谈的话题。

10月20日晚间，广宇发展公告称，拟与控股股东鲁能集团及关联方都城伟业集团及其所属公司合作投资房地产项目。

但有一个前提，合作投资的项目由广宇发展控股。即广宇发展与鲁能集团或关联方联合参与公开市场土地竞拍，并就竞拍获取的项目进行联合开发，由广宇发展并表。

具体而言，广宇发展与鲁能集团及关联方按照51%:49%的比例，组成联合体方式缴纳竞拍保证金、参与公开市场土地竞拍。竞拍成功后，双方以 51%:49%出资比例成立合资项目公司，并分享收益、分担亏损。合资项目公司由广宇发展及所属公司进行管理运营。

联合拿地展开合作开发的模式，在地产圈已经成为常态。例如越秀地产、融信中国、首创置业、中国奥园、弘阳地产、正荣地产等多家房企均表示，在2020年还将继续增加土地联合获取开发、增强合作。

但广宇发展（000537.SZ）与鲁能集团、都城伟业集团联合拿地和联合开发这件事，还是值得再次引出这个话题。

因为，广宇发展是鲁能集团旗下上市公司，二者之间为是母子关系。由此，也就自然而然地引发出一个思考，母子之间联合拿地和开发，与无关联关系房企之间的合作有何不同。

鲁能“合力”，一举两得

从鲁能集团内部体系来看，这是一步一举两得的妙棋。

一方面，在“大鱼吃小鱼”的生存环境下，联合拿地，抱团共同开发已成趋势，也是中小型房企的一种生存路径。对于鲁能集团而言，此举可以将内部体系之间的地产板块聚合在一起，形成合力。

对此，广宇发展董事会也认为，与鲁能集团及关联方合作投资房地产项目，是基于当前房地产市场环境考虑，有利于充分利用控股股东及关联方资源、资金及市场影响力等方面的优势，扩大公司资产规模，进一步提升公司资金使用效率和市场竞争力。

另一方面，此举也能进一步缓冲企业之间的同业竞争。

因为无论是鲁能集团，还是其关联方都城伟业集团，皆有涉足房地产业务。为了规避同业竞争，广宇发展此前已与关联方都城伟业集团签署委托经营管理合同，受托管理城伟业集团下属海港房地产开发有限公司进行经营管理。

其实，这种类似母子之间联合拿地的现象也有，不过和企业之间的架构有关系。知名地产分析师严跃进表示，对于一些企业之间相对架构松散的，类似中梁等，内部的子公司也是有竞争关系的，即会抢地。而对于广宇发展和鲁能之间，本身关系比较好，所以类似拿地也有可能会采取联合的方式。

类似形式来说，至少说明企业之间在不断解决同业竞争的问题。同时从实际过程看，至少操盘的难度会小很多，严跃进进一步补充道。

联合拿地，利大于弊

但是，将广宇发展联合拿地、开发这件事，放到整个行业来看，体现的却又是另一个视角。

大多数联合拿地、合作开发的房企之间，相互独立并无关联关系。综合各种因素来看，这种模式有利也有弊。随着土地市场竞争加剧，地块价格较此前也有明显提升，联合拿地不仅可以减轻房企的资金压力，降低项目风险，加快资金周转，而且还可以互相借鉴学习对方的开发操盘经验等。

但也存在弊端，因涉及两家独立的企业，难免在理念、文化、人员等方面存在差异，沟通成本增加；另外，不同房企的运作方式和商业模式不尽相同，对成本把控和利润率的期望也不同，合作开发难免有分歧。

相比与相互独立的两家公司之间的联合拿地，母子公司联合拿地和合作开发，其协同与合作、配合程度会更加紧密，可以有效发挥母子公司之间的资源整合能力及项目开发运营能力，更有利于项目的开发实施，IP Global 中国区首席经济学家柏文喜告诉焦点财经。

从操盘角度来看，母子之间合作效率更高；从风险角度而言，二者之间可谓是荣辱与共。

整体看来，此次与母公司、关联方合作，对广宇发展而言利大于弊。除规避同业竞争、整合资源提升竞争力之外，还能实现业绩的并表，有助于其销售业绩或规模的提升。

因为广宇发展是控股方，合作项目会全部计入其权益金额中，相当于花51%的钱，获得百分百的业绩，可以做大权益金额。

如此来看，鲁能集团、广宇发展母子联合拿地、开发，背后藏着“三步妙棋”。

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