土地流拍背后的新生存法则

焦点财经Focus 2021-09-28 18:19:28
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

该发力的时候发力,该冬眠的时候冬眠。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

48宗地,流拍25宗。广州二次土拍结果,再次掀起阵阵寒意。

截至9月27日,22个重点城市二次集中供地已过半。除厦门之外,其余10个城市土拍均遇冷,与首次异常激烈的夺地情形天然之别。

据焦点财经统计,重庆42宗地有9宗终止出让,27宗地底价成交,整体溢价率2.02%;苏州近八成地块底价成交,整体溢价率1.3%;天津19宗地流拍,流拍率高达34%;沈阳计划推出46宗地,24块地停止交易。长春、福州、济南土地出让流拍率也均超过了30%。

第二轮集中供地,土地流拍已经成为常态。

一方面是多个重点城市调整了二轮供地出让规则,拍地门槛提高,增加了限房价、限地价、禁马甲,溢价率上限不超15%,以及披露购地资金来源等要求;另一方面,在融资难度加大、企业资金链偏紧的背景下,企业拿地态度愈发谨慎。

今年对于大多数房企而言,资金链的安全比买地更重要。

他们当下的处境,亿翰智库董事长陈啸天称之为“三难”:排名前列,增长难,三线四档两观察再升级;第二盈利难,宅地供应“两集中”政策实施,一地一策,“竞品质”成新要求,房企利润承压;第三转型难,房企转型多有成功的项目,但少有成功的模式。

旭辉CEO林峰说,行业进入分化淘汰阶段,未来70%的企业退出市场也很正常。在能力生存时代房企要做厚做强,跑赢竞争对手。

每个人都在争做那30%,房企的发展逻辑已经彻底转变,由高杠杆、高周转模式转向细水长流,在投销比不超40%的限制下,拿地也在朝 “以销定投”的模式转变。当下形势,规模已是其次,如何活着且健康才是首要。

民营房企的求生欲

何谓活下去,用祝九胜的话来说,就是要避开陷阱、找到馅饼。

“很高兴我们还活着。”几天前,郁亮在万科秋季例会上如此说道,并讲了一个“竹节”故事,用竹子的成长来形容企业发展,克服一次萧条就像竹子长出一个“节”来,使企业结构变得强固而坚韧。

林中也在强调企业要有前瞻性,一定要在阳光灿烂的时候修屋顶,不能沉醉在过去成功的模式,需要从战略层面、策略层面做一些调整,否则不可能在几轮市场洗牌中活下来。对于当前一些房企暴露的问题,在他看来是在过去两三年甚至是三四年前就埋下的。

孙宏斌用惨烈形容下半年的市场,但是很多企业压力大与调控政策关系不大,最主要的是企业自身的布局、买地、产品出现了问题。

有的企业正在调整,有的已经成功软着陆,也有的正处于生死边缘,房地产进入了新一轮的盘整阶段,整合在增多,分化在加剧。

亿翰智库预测,2021年较大的变数是中型房企。因为头部企业维持其固有的地位,中小型房企依靠合作或者加杠杆方式实现规模的增长,成为最容易爆雷的房企,小型房企生存环境愈加艰难。

克而瑞数据统计也显示,上半年拿地销售比高、投资积极性较强的房企以规模房企为主,如金地、金茂、新城上半年投销比在50%以上;而部分中小房企上半年投资几乎停滞,拿地销售比低且投资金额较小。

二轮土拍现象也在印证,央企、国企和规模型房企成为拿地主力军,土地资源正在向他们集中,以9月28日深圳土拍为例,相比首轮30多家房企参与,此次仅有15家,且75%以上为国企。

对于拿地减少甚至持续没有土储入账的中小房企而言,面临的是业务收缩和生存的考验。各种政策组合调控之下,房地产行业已经逐步恢复了理性,正在步入进入低增速、低利润、低杠杆、低容错率的阶段,企业发展在面临着规模上受控、利润上受控、负债上受控,三控的一个局面,这也是行业成熟的表现。

趋势是明确的,这已经是一个同质化的预判,如何踏准未来的节奏,对于中小房企至关重要。

中小房企的新生存法则

他们的出路在哪里?

“走艰辛而光明之路。” 龙记泰信执行总裁杨江辉解释道,艰辛意味着成长型房企并不具备央企、国企以及头部企业的一些核心竞争力。成长型房企要坚持找出适合自己的道路以及打法,干力所能及的事情,不盲目去热点区域拍高价地,坚持寻找价值洼地,做北极熊型企业。

北极熊的特点就是生命力顽强,该发力的时候发力,该冬眠的时候冬眠。前提是要把握好市场及政策的方向,做好判断。稳健修炼内功大于规模增速,同时一定要给企业的现金流留好充分的余量。这样子即使在市场下行的情况下,仍然能韬光养晦,能很好的储备,未来发力。

李彦漪作为二代接管爱家集团后,采取的策略是一边坚守,一边破局。退出、转型、升级是中小房企不得不面对的三种出路,而她选择的是“升级”,就是以坚持主航道为基础,积极打造新业务。

她认为就算淘汰和分化还在不断加剧,但对于打法清晰、方向明确、产品力突出的中小房企而言,还是可以在长期深耕的区域内获得长线的发展空间。

二次集中供地规则的调整,由原来的限房价、限地价、以价高者得的方式逐步转变为限地价、控房价、竞品质的方式,为开发商提供了合理的利润空间的同时,也在促使房企调整自己的产品策略。

德信中国总裁费忠敏将这种对房企能力要求的变化,很形象的比喻为射击运动中的固定靶和移动靶。以前大部分企业打的是移动靶,先开枪后瞄准,对枪法精准度的要求并没有那么高,因为以前整体的市场都是在螺旋式上升,波浪式前进,机会很多。对房企的考验就是对市场周期预判、快周转和加杠杆的能力。

但是现在行业逻辑变了,需要打的是固定靶,先瞄准再开枪。打固定靶,对运动员自身考验的是精准度、平衡性和心理的稳定能力,也就是定力。所以对房企来说就是要不断的夯实自己内功的同时,要考验其聚焦和深耕的能力。

他认为房企不练内功则会变成内伤,未来比拼的不仅仅是核心竞争力,同样也要考核其综合竞争力。所谓德信今年坚持的是“三不三提高”的原则,即不会去赌政策,也不会去赌运气,也不会去赌市场的预期;同时不断提高自己的投研能力、产品能力和安全边际。

来自温州的房企国鸿新瑞,将竞争力的提升落在了产品力和服务力,其执行总裁张海欧认为,中小企业未来如果在产品里不具有精细化管理的思维,有可能会掉链子。中奥地产采取的则是错位竞争策略,打造自身的竞争力长板。

在这场大变局之下,企业在焦虑的同时也在寻求自身的战略打法,行业正在步入常态化的新阶段,他们必须加紧适应和改变,以防被淘汰。特别是对于一些杠杆用的比较高的企业,危险系数很高。

而在这个过程中,不拿贵地,不拿错地,以及轮动投资和错峰投资,寻找价值洼地成为很多中小房企的投资准则,这也成为二轮土拍降温的因素之一。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。