你所有关于英国房地产投资的疑问,伦敦市长都给你

蕊宝 2017-07-16 12:33
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伦敦,除了肩负英国经济心脏的重任,长久以来更是与纽约并肩的全球金融中心。这座城市吸引了巨量的海外资金——其中,许多国际投资者颇为看好伦敦的房地产市场。

来源:宜信财富海外置业

伦敦,除了肩负英国经济心脏的重任,长久以来更是与纽约并肩的全球金融中心。这座城市吸引了巨量的海外资金——其中,许多国际投资者颇为看好伦敦的房地产市场。

面对这一趋势,不少Londoner自然会对不断攀升的伦敦房价和租金产生怨言,甚至将这一现状怪罪于涌入伦敦房地产市场的海外资本。为了弄明白这个问题,2016年5月当选的伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)在12月特别委托伦敦政治经济学院(The London School of Economics and Political Sciences, LSE)调研伦敦投资的海外人群组成和海外投资者对伦敦房地产市场的影响。

不久前,LSE出炉了题为《海外投资者在伦敦新建住宅市场中的角色》的报告,从多方面进行探究,包括:

海外买家购买伦敦新建住宅单位的比例有多少,地区偏好如何?

这些海外买家购买的伦敦房产有多大比例是空置的?

伦敦住宅开发商在多大程度上依赖于对海外投资者的期房销售?

主要的海外投资者在伦敦的住宅开发过程中还扮演了怎样的角色?

新建住房持续走低

在回答上面几个问题之前,让我们先了解一下伦敦的新建住房的情况。接受采访的几个伦敦房地产开发商表示,他们在过去二十多年一直在向海外卖家出售伦敦楼盘;事实是,海外买家投资伦敦房地产已有几百年的历史。

2015和2016年两年间,伦敦新建住宅数目为24,180,其中17,000套为私人开发商所建,比之前几年有了大幅增长;但是即便如此,每年的新建住房占伦敦存量住房的比例还不足1%。如下图所示,自1995年起,伦敦的新建住房交易占伦敦整体住宅交易量不到10%,直到2016年,这个比例仅仅上升到13%。换句话说,2016年伦敦房地产交易中有87%为二手房交易。

注:上图是自1995年以来伦敦新建住房交易占伦敦整体住房交易比例的走势图。2017年初,伦敦在建的住宅只有5%是在伦敦市中心(central London),57%在内伦敦(inner London),余下38%在外伦敦(outer London),尽管外伦敦所覆盖的区域范围更广。下图显示的是2017年1月伦敦各个地区新建住房数量,颜色越深,则代表住宅数量越多。如果对照伦敦区域图,我们发现陶尔哈姆莱茨区(Tower Hamlets)、格林威治区(Greenwich)和旺兹沃思区(Wandsworth)的新建住宅是最多的,这三个地区都位于内伦敦,它们的新建住宅总量占了整个伦敦地区的近三分之一。

海外买家青睐的地段和房型

大多数地产开发商会以英国市场为主,而对于海外市场,他们会只选择销售部分房产或者某几种类型的住宅,并且以期房(off-plan)的方式进行销售。很多中介机构和房产开发商其实在主要海外市场都设有办公室,尤其在香港和内地;还有的机构会不时举办展览或者推广活动,地点不仅仅局限于远东地区,还包括中东、俄罗斯和欧洲。不过,接受调研的房地产商强调说,因为海外营销的花费其实蛮高,所以并不是所有的住宅项目都会进行海外营销。但是考虑一些大型的项目新建单位有很多,房产商或者中介机构会通过海外营销的方式来降低如库存积压的风险。

住宅购买通常是走这样流程:买家先支付一小笔预约金,一般为2000英镑,随后在签合同时支付10%或更多的首付款,最终在交房时支付全款。需要注意的是,在房产交付之前,买家如果想要将房子转手(flipping),开发商通常需要收取一定的费用——“转卖”这种情况尽管在香港和内地很常见,但是在英国比较少见。下面表格展示了部分伦敦房产开发商的一些销售细节,涉及到开发商自身规模、项目地段、房产价格、售给海外买家的比例以及市场态度。

以上图中红框为例,中型规模的开发商在销售的低于1,000英镑/平方英尺的房产中(主要位于伦敦2区和4区),29%的海外买家全部来自香港,凸显香港买家强劲的购买能力。对这部分开发商而言,他们更希望拥有强大的英国国内售前(pre-sales)市场。那么海外买家对伦敦新建住宅的地区偏好究竟如何?报告就此调研了3家专门从事英国房地产海外营销的大型机构,根据从2014年4月起到2016年3月两年间的伦敦市中心、内伦敦、和外伦敦的房产销售数据绘制了如下表格。

从上面表格不难得出,中国和亚太地区的海外投资者的购买实力爆棚。

以伦敦市中心区域为例,2014年4月—2016年3月间,在已知购买者居住地的750笔交易中,有400笔为海外买家。在这些海外买家之中,有180笔来自中国/亚太地区,占海外交易的45%。累计这三家机构在伦敦的全部新建住宅交易量,我们可以看到,中国/亚太地区的交易量占了海外总交易量的61%,占伦敦新建住宅总交易量的38%,共有1,209笔。分地区看,海外买家在伦敦市中心购房占该地区交易的53%,内伦敦北部占38%,内伦敦南部占36%,而外伦敦的仅占30%。这个数据说明,海外买家更倾向购买市中心的房产——越靠近伦敦市中心,海外买家的比重就越大。在英国这三家专注海外地产推广的机构中,中国和亚太地区投资者占据相当大的比例,但这并不能简单地把伦敦房价攀升归咎于海外买家。正如报告中谈到,大多数伦敦新建住宅区从未进行海外推广,这些项目中的海外买家占比则会大幅降低,甚至为零。因而,上图数据有很强的向上偏倚(upward bias),并不能代表伦敦房地产海外销售全局。

没有一套是空置

说到这里,不少人肯定想搞清楚海外买家购买伦敦房产的目的是什么,如果不好好利用甚至空置岂不是一种奢侈浪费?报告援引了英国非盈利机构London First在2012年的数据,它将海外买家购买高端伦敦房产的目的归为三类:购房出租(58%),自住(27%),二套房(15%)。

证据表明,购买海外房产的主要动机也因房产所在地而异。像一些来自中国内地和香港、在伦敦购置住宅的买家,他们往往是为了给在伦敦念书的孩子提供住宿方便,有些买家甚至在孩子过去读书之前就买好了房子。另外,如下图所示,基于3,221笔海外房产交易的调查显示,约有70%的海外买家将购房用作投资目的。

那么海外买家房产的闲置率呢?下图告诉了我们几方面重要信息:海外买家购买房产的主要地段,数目以及闲置情况。

以上图中与伦敦金融城实力相匹敌的金丝雀码头为例,在这里购买新建住宅的海外买家占25%,他们大部分来自中国。占交易总数一半的房产已经出租出去了,几间被用作第二套房,重点是——没有一套房产被闲置。报告显示,房产开发商预计海外买家购买的房产利用率高达95%;几乎没有数据可以表明住宅完全空置;即使有,这个比例也肯定小于1%。讽刺的是,不少英国居民购买的第二套房产一年只有几周住人,闲置率远远高于海外买家。

伦敦住宅开发商对海外投资者进行期房销售的依赖度高

开发商从取得商品房预售许可证到取得房地产权证为止,这一期间的商品房称作期房(off-plan sales)。期房销售模式通常针对的是海外买家,因为海外投资者一方面对这种购买方式更有经验,另一方面他们不受英国按揭贷款政策的限制。对英国国内买家的预售也蛮重要,但是这主要在房产开发的稍后阶段进行。考虑到住宅开发会占用大量资金并延缓工程,开发商通常希望在项目完工之前只有少量未售库存或者零库存。考虑到这一方式对英国首次置业人士不是很有利,作为回应,一些开发商会为这部分人群留出一部分住宅单位,其他的开发商则表示愿意将住房销售给从原则上能拿到按揭贷款的英国买家。在很大程度上,海外投资者的“买买买”对伦敦房产开发商起到了有力支撑——因为预售(pre-sales)对伦敦住宅开发商来说是很重要的一件事情。除了房屋协会,几乎所有的开发商都表示需要预售以确保开发项目顺利进行。这不仅是因为一些银行和其他债务融资机构在提供贷款之前需要看到预售业绩,更重要的是房地产开发商也需要通过预售来降低市场波动和住宅建成过程中可能遇到的风险。

海外投资者成主力

主要海外投资者也在伦敦房产开发过程中扮演了重要角色:报告显示,伦敦几乎所有的大型住宅开发项目都会利用海外投资,以达到尽快启动、加速竣工的目的。此外,许多“建房出租”项目(Build-to-Rent schemes)在开发过程中也受益于海外资金的助力,有的“建房出租”项目甚至为外国机构拥有。而伦敦2015-2016年度的“建房出租”项目的扩张也来自于国际资本的增长。可以说,海外资本对英国的“建房出租”行业的兴起起到了关键作用。对海外买家的新建住宅销售也可以加速伦敦房产商的开发决策,扩大伦敦房地产市场和经济适用房规模,尤其当下经济适用房往往被视作房地产市场发展的副产品。国际资本与金融也会助力伦敦停滞的项目投入使用,尤其会加快大型房产项目的开发。读到这里,不难发现,投资伦敦房地产市场好处多多,似乎是资产保值增值的不二选择,小伙伴们还不快快行动起来?

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