渝中区楼市分析,重庆房价永远的排名前列梯队!

渝中区作为重庆最早的政治、经济、文化以及商贸流通中心，依托着得天独厚的行政、经济优势，拥有历史悠久的文化底蕴，在重庆的各个区中一直都是比较无敌的存在，渝中区也被称为“母城”。

较新的数据显示：2019年，渝中区地区生产总值（GDP）为1301．3亿元，按可比价格计算，比上年增长5％。人均GDP为196875．7元，位列全市排名前列。还有一个值得关注的数据，作为全重庆面积最小的区，渝中区的地区产出超过60亿元/平方公里，位列重庆市排名前列，放在全国也是前列。

时至今日，渝中区的强悍地位依旧是其他区县无法替代的，哪怕是现在如日中天的渝北。是世界五百强企业、国际金融机构总部、境外银行、外国领事馆等最为聚集的区域。

现在就来分析一下渝中区的发展。

1、渝中区的优越资源

渝中区幅员面积23.24平方公里（陆地面积20.08平方公里），下辖11个街道。2019年末户籍人口50.4万人，2019年末常住人口66.2万人。

渝中区在长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江，与南岸区水域相邻；北面濒临嘉陵江，与江北区水域连界；西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。渝中区水陆域面积23.24平方公里，其中陆地面积20.08平方公里（来源于百度百科）。

关于渝中区的历史沿革在这里就不多提了，网上的资料都比较多。

交通上，渝中区是主城轨道交通覆盖最为密集的地区之一，已建成的轨道交通1/2/3/6号线均穿过渝中，此外，还有在建的轨道10号线，18号线，总共6条轨道交通线路。此外，还有正在建设的菜园坝高铁站。

商业上，一直以来，渝中区都是重庆经济活跃、产业配套完善的区域，尽管有着后面观音桥商圈的不断追赶。渝中区商业网点密集、业态丰富，解放碑步行街、较场口日月光广场，汇聚了平洋百货、新世纪百货、王府井百货等一批知名商贸企业，也有像朝天门综合交易市场等一批专业市场，区域社会消费品零售总额占全市1/ 8强。

此外，区域内聚集全市90%以上的市级金融机构、汇集全市90%以上的金融资产。

在教育上，渝中区的学校都是历史比较久，坊间一直流传着“渝中无弱校”的说法，人和街小学、人民小学和巴蜀小学有“重庆小学三巨头”之称，也充分代表了渝中区教育强区的优势地位。

医疗上，渝中区的医疗资源知名度应该是仅次于沙坪坝区了，拥有像重医附一院/附二院、儿童医院、大坪医院、重庆第四人民医院等等。

这样的资源，放在全国来看都不逊色。

2、渝中区的楼市

在有的人眼中，有钱人基本都不会考虑住渝中区了。一些土著由于搬家、拆迁等原因，都在其他区去了。对于大部分重庆人来说，说实话，确实也很少逛渝中区。

有的人觉得渝中区压抑得很，一点都不喜欢，特别是开车进渝中区解放碑，让人有一种窒息的感觉。一个本地很多人都觉得去比较麻烦的地方，商业怎么繁华……还是搞旅游吧。

其实也有几分道理，其实对于渝中来说，可能房地产对于它来说并不是最重要的，因为它的新盘本来就不多。

目前渝中区在售项目还是有一些，即将面世或在售的比较有代表性的住宅类项目包括：恒大解放碑中心、万科重庆天地、万科翡翠都会、万科鹅岭峯、天空雲镜、来福士住宅、罗宾森尚城华府、国浩18T、龙湖时代天街的龙湖大时代、协信公馆、日月光解放碑1号等。

安居客显示，渝中区在售楼盘只有大约30个

渝中半岛基本上不会再开多少新的住宅了，开了也没有投资意义，绝大多数肯定是天价CEO盘。现在渝中区新开的小区住宅大部分都是2W起步了。

渝中区作为母城永远是母城，老大永远是老大，核心区的资源是有限的，是稀缺的。渝中区的真实格局还更大，现在在售项目少价格高，但是渝中区的房价是最稳得起的，有钱必买！

渝中半岛特别是解放碑—朝天门沿线还是很有发展空间的，虽然这几年基本没什么大的改观，但客观来说，这个区域具备了重庆所有的优势和资源，有人觉得好好搞完全可以像上海南京路-外滩，这样商业商务旅游都完备的精华区。

一方面，渝中区是重庆不可复制、多得的核心地段。中心始终是中心，不可撼动，城市核心的地位，决定了渝中区城市价值，无论过去还是现在，渝中区的房地产市场一直都是重庆这座城市的制高点和价值标杆。重庆区域房价首次突破1万元是在2014年的渝中区，在近6年时间，渝中区房价涨幅近1.5倍。

另一方面，城市核心的渝中区，也是重庆少有高度城市化的区域，这也决定了渝中区土地资源的极度稀缺性。目前整个渝中区土地资源极其稀缺，市场供不应求。2014年至今，渝中区楼市年供应量仅39万平方米。

渝中区的地，开发商拿到起，想必排名前列就是想办法增加容积率，牺牲品质来降低房价，就渝中一些楼盘的容积率，在其他任何一个区，价格都要低不少恐怕。

3、面临的局面

比新区略高的价格

但同时渝中楼市的弊端也比较明显，那就是太老了，往往在明亮高楼大厦的旁边就是一栋陈旧的老破小，虽然这种情况在主城区的各个区中并不少见。而且从楼市的角度来说，渝中区的房价也比其他一些新区的价格高不了多少。

渝中区部分楼盘价格

中央公园、礼嘉部分楼盘价格

比如拿渝北的中央公园来说，配套好，环境不错，又是新的规划新区，现在新开的楼盘不少都是单价2万出头，比渝中区的一些楼盘要低二三千。你要说生活宜居，房子及大社区大环境的品质，新区确实比渝中强，如果说情怀那谁都不能和渝中比。

当然，像来福士这样的单价4万+的楼盘依然是重庆楼市不可逾越的天花板。

如何让诸多改善愿意花上几百万选择渝中，并且不在开车时唠叨几句，也算是某种成功吧。

拆迁这块硬骨头

渝中区基本没有大型小区，大块的地也只有高校才有，以前的龙湖时代天街占的是后勤工程学院的地，恒大名都是科技学院的地，能居家有小区环境好的房子太少了。

对于渝中区来说，楼市的发展未来潜力相对于其他一些地方确实不怎么大，老破旧拆不动基本没有前景可言。今后要发展，只有拆迁这块硬骨头啃，需要原住民、政府、开发商达成一定的妥协才能搞定。

渝中区大坪拆迁

往往过去最豪华的市中心，逐渐变成低收入人群居住地，这也是一种发展现象，拆迁难很正常。

拆迁太难搞，别看那些老破小都是低楼层，但密度都很大，拆迁下来在盖楼要卖接近2、3万的价格，估计开发商压力也很大。而且拆迁过程中风险太大，收益太小，万一哪个没谈妥就恼火了。你看江北渝北巴南那边的地便宜又好打交道，自然比较火。

可能发展到最后，老城里的自豪也慢慢消耗，看着那些6/7000的房子不少，最后大概都是面临推倒的局面吧。

如果说仅仅是作为一个时代发展的现象，其实渝中的发展没有任何问题。就算是放眼全国GDP排名靠前的城市，在市中心依然也有不少破旧的楼房，这种“畸形”城市背书，并不是重庆独有。渝中区本来就是寸土寸金，你要让本来资源就很好的地方降价，那新区就该定什么价格？

居住环境

渝中区是闹市区，闹市有闹市的好，热闹、人多，但是流动人口也比较多，人比较杂。

为什不买渝中？排名前列是价格太贵，新房买不起，大户型买不起，小户型实在太憋屈；然后二手房吧，旧房子达不到改善需求，还不如不买；第三就是希望改善一下居住环境，渝中并不适合当下一些改善的需求了。

渝中区二手房价格和其他区比较，来源于安居客

如果是拆迁，拆迁成本高，绿化面积可以扩展的本来就不多，现在很多都要求小区绿化，周边绿化了。渝中现在又挤又窄又全是坡坡坎坎，改造难度和成本不是一般的大。而且最重要的是，如果没有渝中情节的人，或者说有足够金钱却想真正改善的，可能很难会选择到这里去打堆堆。

4、渝中楼市的未来在哪里？

无论重庆向北怎么发展，在网上随便找一张能代表重庆的图，十有八九还是渝中半岛。

就像有网友总结的，在渝中区的角度，从重庆几千年来古城只局限于半岛以内来看，朝天门就是重庆古城的明堂，而放眼今日扩建了数十倍的重庆来看，渝中半岛就是整个重庆市区的大明堂。

有的人认为渝中区较好少修现在这样的高层住宅，搞好文化旅游商务就可以了，就像之前来福士也被人吐槽，人口少些较好，本来渝中区就是外地人来打卡的地方。也有人认为渝中非得大修整不可，这是重庆的名片。

渝中区楼市的开发商们相信还是面临着不小的压力，其实渝中未来的发展，还是以人文为基础来发展，这点儿其它区永远无法追赶的，一味拆了建房子去发展一点意义和可持久性都没有，毕竟渝中区的土地只有这么一点儿。

渝中更最重要的一点就是，很多建筑，哪怕是一些小巷巷都是有故事的，可能这才是比一些高楼相比更为巨大的财富。就像有句话说的，推平渝中，就是推平重庆。

推倒重建几乎不可能，渝中的旧城改造会逐步进行，但规模也不会太大，毕竟成本实在是太高，而且渝中交通已经够糟糕了，大规模在核心区搞工程建设，渝中估计直接瘫痪了。

重庆作为一个内陆城市，本来就无法和苏杭一带比较，现在有些“文化”还是保留的好吧。

在政府未来的规划中，“两江四岸”核心区将集聚国际一流企业总部、区域总部，发展高端服务业，建设西部金融中心和中西部国际交往中心，形成高质量的极核、硬核区域。而渝中区则将以重庆高级城市的核心区为目标打造。

结语

渝中区的各种建设将会决定重庆的建设高度和上限。

一个城市的中心绝不是房价、居住环境可以替代的，它所包含的城市内涵、城市的文化、城市的标志，也不是在某个荒地上建几栋房子的新区可以替代的。重庆市地多的是，渝中区拿在手上的就没多少了。

渝中老城区不会被遗忘，更不会被抛弃，只不过相比于其他城市新区，它的发展空间和想象力确实比较有限。而且对于房产开发来说，时代不同了，当年开发很多理念和技术跟不上，现在看看很多新区，新的规划，所新开发的楼盘，理念的变更等等。

渝中的位置，在重庆无人替代。不过，历史总归会选择，主城核心的价值迟早会显现。渝中的两江地貌、商业氛围、文化底蕴、历史传承甚至是美味美食，都会使之焕发出无穷魅力，而它的楼盘价格也会始终保持在排名前列梯队。

渝中现在要做的就是补课，现在朝天门片区混乱的工地到基本恢复了繁华，道路和有些老建筑的外立面做了处理，被经常说事儿的十八梯也拆了即将修成名俗区，未来会是什么崭新的面貌？我们拭目以待。

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