这场土拍,仅仅起拍楼面价,就超过了中国95%城市的较高房价!

1

2020年11月6日，上海挂牌出让两块住宅用地。一块崇明区的土地，平淡无奇。崇明区长兴岛凤凰镇CX-01单元32-01、33-01地块， 出让文件显示，该地块出让面积为67941.0平方米，起始总价为10.58亿元。虽然，起拍总价超过了10个亿，但是在房价已经稳居世界城市前五的上海来说，10亿的起拍价对于这个城市，已经激不起任何波澜。不过，另一块土地却备受关注，这块地就是静安区中兴社区C070202单元268-01地块。因为，这块地区位和条件，极为优秀。

2

该地块地处内环，周边配套条件极为优质，东至轻轨3号线，南至轻轨3号线，西至宝昌路，北至宝源路。

而且，控规条件也不高。该地块规划为普通商品房用地，出让面积24377.6平方米，容积率为 2.97。这个容积率，纯洋房和超层肯定不行，较大的可能性就是12层或者18层左右的高层产品（或者是18层和洋房的组合）比较合适。这种产品在超高层或老破小遍地的上海内环，已经算特别稀缺了。就是这样的土地条件，让这个地块的起拍楼面价已经成为天价，总地块起始52.13亿元，起始楼板价72001元/平方米。72000元每平的楼面价，说实话已经让我这个地处二线城市的作者有点眼晕，因为这已经超过了中国99%的城市的较高房价。更何况这只是一个起拍楼面价，对于这样的地块，这样的产品，房价十万对于开发商只能是个保本价。

3

但是，当我怀疑这个楼面价是不是上海房地产史上甚至中国房地产史上较高的楼面价的时候。一问度娘，才发现我的确是贫穷限制了想象，因为7万的楼面价，不仅不可能是头名，甚至挤不进去前五。因为，就在这块土地的旁边不远，在2016年已经有土地远超这个楼面价。2016年8月18日，同样中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块正式出让。经过激烈的拼抢，最终由闽系房企融信中国以总价110.1亿元竞得。该地块溢价率139%，成交楼面价已经达到10.03万元/平方米，这一数据也创造了迄今为止，全国地块楼面价的较高纪录。现在，融侨在这块地融信与万科共同开发中兴路壹号，目前项目售价约13万元/平方米。

10万多的楼面价，最后房价13万多，这样土地，这样地段，这样的地价。你觉得开发商，会做刚需产品吗？如果是改善或者豪宅，成本估计也不会低。各种成本加上，最后房价129800，不管你信不信，我反正觉得开发商已经很良心了。

4

72000元的楼面价，即使是放在2020年的今天，也不是较高的。因为，今年上半年北京的分钟寺地块，已经超过了这个楼面价。

当然北京丰台分钟寺地块成交价76168元，上海静安地块起拍价是72001元。竞价过程中，稍有溢价，中国2020年，楼面价地王大概率还是属于上海的。因为，如果你同时熟悉北京和上海地理，就会明白，静安和丰台，本身就不是一个档次的地段。

5

然而，就是这样一块极可能成为中国2020年楼面价地王的地块，在产品定位上却必须采用中小户型定位。在该地块的各种出让条件上，上海地方政府严格规定了产品的各方面条件。排名前列、该地块建成后，需100%全装修。这个很正常，现在很多地方的土地出让条件，都有这个要求。第二、中小套户型占比需在80%以上。至于啥叫中小套型？规定也很明确，中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。实际上，由于高层，小高层，多层本身得房率的不同，这三类产品最后的使用面积应该差不多，都是70到75平方米。

6

如果，你对这个政策很陌生，很显然，只能说明你房地产经历不够充分。因为，时间往前推10年到15年，国家曾经大范围推行强制类似的户型政策，史称7090政策。其主要内容是指：新建商品房住宅项目的户型比，90㎡以下的套型建筑面积，必须占到整个项目总面积的70%以上。当然，这个政策的初衷是为了遏止房价的不断上涨，并且通过限制房屋面积来达到降低买房总价的目的，从而让更多的人买得起房。但是，问题是这个政策相当过于的一刀切。

不管是得房率较高的多层，还是得房率较低的高层，也不管是一线城市北京还是四线城市驻马店，不管是万科还是县里的项目公司，也不管是准备卖5万的豪宅还是准备卖2000的刚需，统统一刀切，统统7090。这个政策执行时间，长达10年左右，深刻影响到了那个时期房地产市场和产品。比如，设计院的偷面积户型设计，比如大规模的89平的小三房的产生，比如典型的一套房子，两个房本的政策规避，都和这个政策强相关。终于，在上一轮房地产刺激中，2015年执行将近10年的7090政策终于在全国范围内废除。

7

不过，就在两年之后，在某些一线城市这个政策又开始重启。比如北京，房价已经大涨的2016年3月31日，昌平区南邵镇两地块的出让公告中明确写道，“地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”，标志着“7090”政策重启。在上海，政策则比较灵活，相关部门所发通知的具体要求是，对于中小套型住房的供应比例，中心城区要不低于70%，郊区不低于60%，部分供需矛盾突出的区域，提高到70%。由于这一次静安区地块属于核心中的核心，则地块的户型面积配比则变成了更加倾向于刚需的二八开。只不过照顾到高层可能得房率过低，则制定了高层、小高层、多层不同的中小户型门槛。这意味着什么？至少，这些一线大城市制定并强化这一政策说明，对于一线城市，在三稳之中，稳房价目标又有了新的内涵。不仅要稳单价，还要稳总价，在需要逐步放开限价政策的时候，要通过其他手段稳定购房单套总价。而且，对于一线城市，要去豪宅化，增加小面积套型的供应。即使是快达到全国楼面价年度冠军的地块上，也不能出现过多的大面积豪宅。毕竟，地方政府也知道。改善和豪宅的主力购买人群是本地土著，刚需住宅才是吸引外来人口的排名前列动力。而城市的较大发展动力，则来自于后者。