雅居乐2020:多点开花与资本拼图 | 地产年鉴⑧

焦点财经Focus 2021-01-20 15:22:37
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多元业务开花结果,分拆雅城赴港上市。

编者按:一年一航程。2020年,很多事件都足以列入房地产行业发展的“历史簿”。就此,搜狐焦点·焦点财经特别策划#地产年鉴#系列,复盘典型房企过往一年的跌宕起伏。是为第八篇,雅居乐2020:多点开花与资本拼图。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

“预测今年肯定是难的,希望今年能够确保2019年1200亿左右销售额”,2020年,疫情冲击叠加调控趋严,使得雅居乐对于销售业绩少了些期待,多了些保守,甚至在雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林看来,“排名前列季销售已难以追回,未来三季的发展则是不敢想象,今年销售情况可以与去年相若已算是不错”。

事实上,凭借着全年2200亿元的货值以及销售进度的加快,雅居乐较早地走出疫情冲击的阴霾:4月销售同比增速实现回正,7月销售额同比增长近五成,12月销售额甚至同比上升155.3%,达到223.7亿元。于2020年全年,雅居乐累计实现合约销售额1381.9亿元,同比上升17.1%,目标完成率达115.2%。

虽然今年销售形势严峻,但雅居乐没有“以价换量”,销售单价出现了明显上涨。2020年上半年,雅居乐销售面积与2019年同期持平,但销售单价从1.2万元/平米涨至1.5万元/平方米。2020年全年,雅居乐销售均价达13879元/平米,同比上升4.83%。

受益于此,截至2020年中期,雅居乐实现营业额335.27亿元,同比增涨23.7%;毛利为115.2亿元,同比增涨40.2%;毛利率为34.4%,同比上升4.1个百分点。

相比于地产业务销售业绩的“平稳”,2020年雅居乐在物业管理、环保、房管及城市更新等多元化业务上表现颇为亮眼。

其中,物业管理服务板块雅生活于上半年完成收购中民物业,进一步完善全业态、全国化布局;11月,雅生活宣布更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”,并获控股股东雅居乐再度增持。据克而瑞统计,雅生活在管面积达50500万平方米,位居中国物业服务百强企业TOP2,仅次于万科云物业。

除了已上市的雅生活外,雅居乐还在积极推进其他可能分拆上市的板块发展。去年6月,雅居乐宣布拆分雅城集团在港上市。雅城集团主要聚焦智慧装饰家居和绿色生态景观两大业务,招股书显示,截止2019年底业务已经覆盖国内27个省份的119个城市。

彼时,雅居乐表示,分拆雅城上市,可直接接触资本市场进行股或债务融资,以为现有业务及未来扩充提供资金,加速拓展及改善分拆集团的营运及财务表现。

现在看来,分拆雅城上市还有利于缓解雅居乐“三道红线”的压力。根据“三道红线”融资新规,截至2020年6月,雅居乐资产负债率76.26%、净资产负债率114%,踩中两道 “红线”,位列“橙档”。 业内人士称,分拆子公司上市可以打造另一个融资平台,有利于母公司缓解财务压力,增厚权益,降低整体杠杆率。

外界猜测,排在雅城之后,环保业务或房管业务有可能成为雅居乐下个分拆上市的板块。资料显示,去年,房管集团新获超15个代建项目,全年累计储备货值突破1000亿元,初步完成全国布局。环保业务已进驻全国15个省,投资50多个工业重镇,截至去年上半年,已累计投产26个项目,营业额同比增长69%。

陈卓林颇为骄傲地指出,“多元化已经开花结果了,在整个行业里我们也算是龙头,希望能够在全市场做大做强,至于什么时候成熟,值得期待”。

去年上半年,雅居乐地产板块业务收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%及12.6%,其中多元化业务收入的占比较2019年增加3.6个百分点。虽然离陈卓林希望的“2022年到2023年,多元化业务占总收入一半”还有一段距离,但多元化业务对现金流的贡献逐渐显现。雅居乐预计2020年全年会有770亿回款,其中160亿左右为多元化业务回款。

多元化业务在增加雅居乐营收和现金流的同时,还拓宽了雅居乐拿地渠道。去年6月,雅居乐正式成立城市更新集团,聚焦粤港澳大湾区,并深入华北及中原地区,业务范围覆盖旧村、旧厂、旧城及棚户区改造等。据雅居乐初步估算,截至2020年12月底,城市更新集团业务遍布全国6个省及直辖市,包括粤港澳大湾区与华北中原地区,累计锁定项目全口径建筑面积逾1000万平方米,锁定项目全口径货值突破3000亿。

除了城市更新外,雅居乐还通过产业小镇获取土储。2020年上半年,雅居乐通过多元化购地渠道新增20个项目,总货值604亿,总建筑面积375万平方米,其中40.9%通过产业小镇获取,新增可售货值超140亿元。

克而瑞表示,上半年雅居乐通过产业小镇拿地超150万平方米,这部分土地平均成本约1768元/平米,有效降低了拿地成本。除此之外,还能较好地实现产业协同,具备较强的市场竞争力。正由于此,新增土储整体权益楼面地价由2019年的3930元/平米进一步下降至3007元/平米,相比销售均价有较大优势。

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