数据陷阱:西安是怎么掉进去的?

西南搜小狐 2019-11-05 11:22:07
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一直以来,有人将郑州、成都、重庆与西安作对比,得出的结果十分荒谬。大致意思是郑州、成都城市比西安要规模小,但产业比西安要集中,房价还比西安低,一部分数据机构为了迎合看客心态,炮制了一系列西安房价数据,多少令人揪心。还有一些数据统计更是奇葩,被广泛引用,全球最大的房地产咨询公司之一莱坊(Knight

一直以来,有人将郑州、成都、重庆与西安作对比,得出的结果十分荒谬。大致意思是郑州、成都城市比西安要规模小,但产业比西安要集中,房价还比西安低,一部分数据机构为了迎合看客心态,炮制了一系列西安房价数据,多少令人揪心。还有一些数据统计更是奇葩,被广泛引用,全球最大的房地产咨询公司之一莱坊(Knight Frank)日前公布了2018年全球城市住宅指数,该指数显示了过去一年全球逾150个城市的房价走势。统计数据显示,西安2018年房价涨幅达到20%,位居全球第一,领涨全球。

除此之外,有“杀猪榜”之称的胡润百富榜机构,又发布了2019上半年全球房价指数榜单,说西安2019年上半年房价以19.3%的涨幅“位居全球第二!”该机构把西安纳入全球房价指数榜单,已不是第一次。那真实情况,又是什么样子?为什么一直有人说郑州、成都房价比西安低,这种结论究竟是从哪里得到的呢?

思源地产公布:2019年上半年,郑州商品房供应592万方,成交734万方,实现价格13111元/㎡,住宅供应473万㎡,成交595万㎡,实现价格13632元/㎡。

这个数据是主城区数据,所谓“大郑州”究竟有多大?除了郑州之外,还包括有荥阳市、中牟县、新密市、巩义市、新郑市、登封市。为了方便起见,只对比城市新区的新房价格,只要一对比,价格就十分清晰:

除此之外,还有大把的1.5-2.8万/㎡的项目,就不截图了,不然屏幕太满放不下,总而言之,郑州的房价绝非西安人能够想象,有郑州人来西安抄底,你见过西安人抄底郑州么?中指院数据:2019年上半年,成都市商品住宅成交均价保持上涨态势,中心城区上半年成交均价为12736元/㎡,大成都为11265元/㎡。

这个数据是怎么来的?中指把成都市场划分为三个圈,第一个圈子属于成都主城区价格在1.45-2万/㎡,第二个圈子在近郊,价格在0.75-1.5万/㎡,第三个圈子在郊县0.56-0.93万/㎡,最远的地方连崇州、大邑、都江堰都统计进去了,都江堰距离成都市区60公里,相当于西安与富平之间的关系。为了方便起见,只对比国家级新区新房价格,只要一对比,价格就十分清晰:

成都房价虽然没有郑州涨幅这么夸张,但也绝对没有谣传的那么便宜,更不要说是统计之后的数据,更是让难以理解,如果把周边区县加进去,西安房价恐怕要猛跌。与西安数据相比,成都天府新区的部分房价与西安高新区极为相似,但西安高新区GDP达到1576.96亿元,是绝对的西部强区,而天府新区却还在发展之中。

不用仔细看也知道,西安根本就没有郑州房价勇敢无畏,郑东新区还不是国家级新区,虽然开发进度要快,但到底能不能支撑与天津一样的价格,一切不得而知。当然,郑州、成都房价比西安高,这一切是理所应当,原因很简单,西安占地面积太小,人口规模不足,GDP产量也不够,尽管雁塔区、高新区的每一平方米产出的GDP要比郑州、成都高,但在总量上确实不占优势。但站在市场的角度而来,不管郑州能否支撑大规模的3-4万/㎡房源供给,也不管成都2万/㎡楼盘比西安多多少,有一点是可以肯定的,在成都、郑州热点板块很难找到九千块的品牌项目,但西安还有,不仅数量不少,还都是品牌房企。如果按照郑州、成都的流行统计方法,西安应该将西咸新区、高陵、临潼、鄠邑、蓝田全部统计在内,如果按照加权平均来算,西安房价肯定会有很大的跌幅,但这能说明西安房价么?如果不能说明西安的房价,加工后的数据对比原始数据,这算不算一种数据陷阱?还有一些人整天鼓吹西安房价涨幅全球第一,又是什么心态?

来源:徐三刀

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