前8月房企业绩洗牌:保利等央企猛冲、首开等地方型房企下滑

8月31日，多家统计机构相继发布了2019年前8月房企销售情况。整体来看，房企销售增速大幅放缓已是行业共识。克而瑞数据显示，百强房企前8月的累计业绩同比增速为4%。

不过，伴随着前8个月加速抢收，各房企之间的排位出现了明显变化。具体来看，保利地产（SH.600048）、中国金茂（HK.00817）等央企的行业排名前进不少；而首开股份（SH.600376）、蓝光发展（SH.600466）等地方型企业，在走出“大本营”布局全国化过程中，排名出现下滑。

有业内专家指出，在接下来的4个月中，房企为保持自身在行业中的地位，势必将展开新一轮角逐。哪些房企能笑到最后？值得关注。

房企增速放缓，TOP50权益销售门槛增长

随着房地产企业相继披露上半年“成绩单”，各机构普遍在统计中得出一个总结：房地产市场规模相对趋稳，但利润率下行压力较大。包括中国恒大（HK.03333）、中国金茂等前几年利润率保持先进的房企，今年在营收和净利润方面也出现了下滑势头。

从房企的业绩增速来看，同样处于下降状态。克而瑞数据显示，2019年前8月，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。而在2018年底，这一数值为35%。

具体来看，以三家龙头房企为例，碧桂园（HK.02007）前8月实现5095.4亿销售额，同比增0.9%；万科（SZ.000002）前8月销售额4273.2亿元，同比增10.9%；中国恒大销售额3702.5亿，同比减少3.9%。

这与去年同期，房企普遍30%、50%的增速相比，落差相当明显。根据亿翰智库统计的数据显示，前8月中，下降幅度较大的是TOP20之内的房企，增速较2018年同期下降71个百分点。

伴随着行业利润率变薄，增幅下降等趋势，房企的集中度还在进一步提升。最典型的特征是，市场份额进一步向头部企业集中。

亿翰智库数据显示，2019年1-8月，百强房企的集中度达75%，TOP50集中度为62%，TOP20集中度为42%，TOP10集中度为30%。

行业集中度进一步提升的背后，是小型房企加速退场。据人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。

对此，上海中原地产卢文曦指出，现在房地产市场还是以规模为王，规模越大越安全，并且融资各方面也都有优势。

从数据端来看，对规模最为渴望的，莫过于中型房企。在前8月销售数据中，中国奥园（HK.03883）、宝龙地产（HK.01238）、雅居乐（HK.03383）等中型房企增长速度较为迅猛。

以宝龙地产（HK.01238）为例，根据企业已公布的前7月销售数据，宝龙地产完成合约销售额约为人民币350.6亿元，同比增长72.5%，完成全年500亿销售目标的70.1%。得益于上半年的优异表现，宝龙地产将全年目标提升至550亿元。

此外，值得一提的是，虽然房企销售增速有所放缓，但百强房企的权益金额增速却明显提升。这或许意味着，在市场下行压力下，房企更希望将开发节奏把握在自己手中，以此把控风险。

据克而瑞数据显示，2019年1-8月，除TOP30房企外，TOP100各梯队房企的权益金额门槛较去年同期都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1033.3亿元，同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企的权益金额门槛分别为642.1亿元和115.4亿元，均同比提升近3%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升11.7%至324.2亿元。

保利、中海等央企位次上升，首开等地方型房企排名下降

伴随着销售增速的分化，房企间的业绩排名也悄然出现变动。

目前来看，TOP10房企阵营较为稳固，仅在排名上有所微调。据亿翰智库数据显示，2019年前8月，保利地产实现销售额3100亿元，超过融创中国（HK.01918），跻身于行业第4位；而中海地产（HK.00688）以2274亿的销售额，超过绿地控股（SH.600606），排到第6位；中国金茂以1082.2亿的销售额，排在第18位，进入房企20强。

需要注意的是，上述三家均属于央企地产公司。今年以来，在房企融资环境日趋严峻的环境下，央企的资金优势加大，蓝鲸房产注意到，在今年5、6月份土地市场降温的背景下，保利地产、中国金茂仍在以较的低溢价率获取大量土储，这说明其势必还将进一步扩大规模。

部分排名变化较大的房企

得益于大湾区规划的实施，在此区域深耕的房企，如中国奥园、华发股份（SH.600325）、雅居乐、先进地产，名次均有小幅上升。据亿翰智库数据显示，奥园前进了5个名次，雅居乐前进了3个名次，先进地产前进了7个名次。

而在2018年遭遇资金危机的华夏幸福（SH.600340）、泰禾集团（SZ.000732），则双双跌出了20强名单。2019年前8月，泰禾集团销售额630.1亿，位居第33位；华夏幸福实现831亿销售额，位居第23位。不过，对于两家企业排名的下滑，业内反映并不意外。

2018年7月，华夏幸福成功引入中国平安作为二股东，摆脱了资金问题，并在区域拓展方面进展颇快。据其2019年半年报显示，上半年，华夏幸福在非环京区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%提升至58.21%；而上半年以来，泰禾通过降价销售、出售项目等动作回笼资金，近期也逐渐进入到平稳期。

除此之外，还有一个典型的特征是，部分进军全国化布局的房企，遭遇了瓶颈期。在亿翰智库的榜单中，首开股份销售额580.8亿，排名第38位，相较于2018年底下滑了7个名次；蓝光发展销售额634.3亿，由25名下滑至32名。

对此，有业内专家指出，蓝光发展排名下滑，或与其大本营区域的失守有一定关联。据蓝光发展半年报披露，2019年上半年，蓝光发展销售金额465.30亿元，同比上升12.46%。其中，大本营成都区域销售额仅106.42亿，同比下降了41.73%；滇渝区域销售额40.89亿元，同比下滑了50.46%。

而首开股份则相反，从克而瑞发布的数据来看，首开股份全国化拓展并不顺利。2019年1-7月，首开股份权益金额345.3亿，其中非北京区域229.3亿元，占比66.4%。而在2018年，首开股份权益金额731.2亿，非北京区域占比596.66亿，占比高达81.6%。

在业绩出现回落之时，企业内部开始对高层人事进行调整。8月2日，李岩出任首开董事长，潘刚升任首开总经理。新一届领导团队能否带领首开实现规模上的突破，还有待观察。

2019年以来，中央多次重申“房住不炒”基调。近期，中央政治局更是明确表态，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，强化了调控常态化的预期。

随着“金九银十季”传统营销节点到来，包括恒大、金地（SH.600383）在内的房企，已经悄然开启促销大战。业内人士称，接下来，不排除会有更多的企业加入。未来4个月，房企榜单或将面临再次洗牌。