【公司深度】“双轮”傍地,新城控股稳健前行

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2020上半年疫情的冲击，使得房企尤其是着力布局商业地产的企业，业绩备受考验：一边减免租金与租户共渡难关，一边运用各类营销手段，加大项目推盘及促销力度。在这种背景下要业绩，考验的不仅是房企的现金流，更是其综合运营能力和业务模式的创新能力。

作为一家“住宅+商业”双轮驱动的房企，新城控股不可避免的受到影响，但也表现出十足的韧性，业绩逆势增长。8月21日晚间，新城控股发布中期业绩报告，上半年实现营收377.36亿元，同比增长121.15%；归属股东净利32.04亿元，同比增长23.59%。

截至6月末，新城控股在手现金余额649.95亿元，现金短债比超过1.73倍，净负债率同比下降约41.56个百分点，流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

营收翻倍、利润大幅增长、超低净负债率、安全的现金短债比，这几个关键财务指标，是疫情考验下企业内生力的强力体现，背后折射的是新城控股稳健的高质量发展模式。

从“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”，这是新城控股董事长王晓松此前在2019年业绩发布会上所言。如今这份半年报答卷，正印证了这位 “新舵手”，正在带领新城控股朝着高质量、稳健、可持续发展的道路上航行。

商业发力，吾悦广场规模效应显现

吾悦广场是整个财报中的一大亮点。

克而瑞数据显示，在疫情影响之下，2020年上半年房企旗下的商业项目均受到不同程度的冲击，TOP20房企总租金收入同比下滑了20%。而新城控股旗下吾悦广场的租金及管理费收入为21.32亿元，同比增长22%。

上半年，在疫情最为严重的时刻，为了与吾悦广场品牌商户共渡难关，新城控股曾两次对旗下已开业的63家吾悦广场实施租金减半政策，共覆盖67天，对应减免金额为5亿元。同时，在 4月1日至5月31日期间，对于影院、教育培训、健身、KTV 等因疫情管控延迟开业的相关商户给予租金减半的扶持政策。

吾悦广场能够逆势增长，殊为不易。

一方面得益于其专业化的运营能力，包括对业态及产品的深入研究。虽然吾悦广场模式在全国性地复制推进，但这只体现在商业综合体的框架上面，在核心运营层面，可以说是“一城一策”。

每进入一个城市，打造一座吾悦广场，新城人并不会通盘照搬进行复制，而是会融入当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，打造每个项目的专属IP，树立特有的经营特色。

另一方面离不开其精准的布局和规模积淀。商业广场不仅需要经验和资金的沉淀，更需要区位优势。首先来看吾悦广场的选址，目前85%的吾悦广场布局于“十三五”规划的19个高级城市群，覆盖了全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚。

新城控股对于选址的考量，成功锁定了客流和出租率。半年报显示，上半年已开业的63 座吾悦广场，平均出租率高达96.08％。

其次，吾悦广场全国化布局的规模效应开始显现。今年以来，新城控股持续扩大商业布局，目前已在全国布局139座吾悦广场，已初步形成规模效应，为之后的业绩增长，打好了基础。

今年三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座。优秀的运营管理能力以及逐步凸显的规模效应的双向加持，将为新城控股稳妥实现2020年全年租金及管理费收入55亿元的目标提供充分保障。新城控股商业板块与住宅板块的互惠互补功效也将更加凸显。

两个抓手，住宅板块营收翻倍

在整个营收构成中，虽然吾悦广场代表的商业板块业绩喜人，但支撑其新城控股377.36亿元营收的，依然是房地产开发销售板块，贡献了344.47亿元，占整体营收的九成比例。

121.15%的营收增速，也主要源自于此。房地产开发销售营收增速高达137.83%，保障了新城控股业绩的高质量增长。

这一成绩背后的抓手是“地域深耕”的策略和产品力的提升，也是王晓松所强调的“提质”和稳健另一层含义。

秉承“地域深耕”策略，新城控股上半年在常州、南京、长沙等城市销售表现良好，业绩均位列当地房企前列，在天津、常州、温州、淮安、镇江、肇庆等城市，新城控股的市场占有率均为top5以内。

凭借长期深耕长三角的地缘优势，仅6月单月，新城控股于温州、杭州、无锡、金华等长三角重点城市及有强劲发展潜力的城市获取19块优质土地。“地域深耕”的策略，使得新城控股在深耕区域中的市场份额，不断提升。

再来看产品端，新城控股将其当作核心竞争力来打造。特别是在近两年，从上至下重塑了产品体系，在产品端的不断投入和升级，自2018年开始开展“焕新计划”，对现有社区产品体系进行全面升级，2019年覆盖23座城市的105个项目，今年范围还在持续扩大。

上半年，疫情的发生让大众开始重新审视买房的标准，购房需求正在发生变化，安全健康成为置业者的升级需求。新城控股应势变化，不仅在全国各地在售项目结合实际情况进行适度定向升配，更是实现“芯健康”2.0住宅体系的焕新升级，从环境净化到安全智能系统设置，从人性化细节关怀到健康服务等，契合购房者健康安居新需求。

在深耕区域市场份额的持续提升，以及产品力提升所带来的良好口碑，成为了新城控股业绩高质量增长的关键所在。

拿地积极，土储结构更加均衡

在深耕长三角地区的同时，新城控股还积极发展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，进入供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市。

上半年，新城控股积极把握拿地窗口期，战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市，加大对高能级城市的战略布局。

在加大拿地力度的同时，新城控股也在继续保持低土地成本的优势。天风证券指出，今年新城控股战略性增加了高城市能级的土地项目，而其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，或表明公司较强的投资能力。

充裕的土地储备与相对较低的土地成本是房企在当前环境下维持生存与盈利的重要保障。截至6月末，新城控股在全国115个大中型城市合计拥有土地储备1.37亿平方米，足够未来2-3年的开发运营所需。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一、二线城市占公司总土地储备的35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%，土储结构更加均衡。

从地域分析来看，这样的土地布局全面、均衡，有利于分散市场风险；从城市能级来看，所拿土地主要分布在全国较具经济活力和人口密度较高的地区，销售更有保障。这为新城控股下半年以及未来的长远发展打下了坚实基础。

2020年下半年，新城控股计划新开工 79 个子项目，新开工建筑面积 1327.06 万平方米，其中，住宅项目 767.79 万平方米，商业综合体项目 559.27 万平方米。“住宅+商业”这两只轮子，一只在传统地产开发领域驰骋，一只在商业领域开辟新疆场，实实在在成为了驱动新城控股稳健前行的两只轮子。