融资月报 | 迎偿债高峰房企稳扎稳打,两因素助融资成本降1.33%

焦点研究院 2022-07-20 17:14:03
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6月单月,房企通过3大渠道共获得793.5亿元融资,虽同比下降44.9%,仍处于相对低位,但环比上涨19.6%,处于明显回暖态势。具体到各渠道来看,境内债虽环比上涨幅度最小,但已经连续两个月反弹,在国资企业占…

综述:从房企融资表现上看,支撑债券市场融资的房企类型仍然没有改变,依旧以国企、央企为主导,地方城投平台也有不俗占比。顺畅的融资也为这些企业带来了更多在土地市场投资的资金补充。而对于民企来说,此前5家重点房企发行信用支持债券并未起到理想的示范效应。尽管7月迎来偿债高峰,但截至目前,房企仍在通过不同方式偿债或与投资人沟通展期。6月房企累计融资降幅持续收窄至39%,其中ABS产品回暖最为明显。融资成本方面,2022年上半年成本同比降低1.33%,境内债总量大且成本降低是主要原因。伴随着政策端的支持,保障性租赁住房REITs成为新热点,目前来看,监管的重视使保租房REITs审批流程加快,房企至少有三种方式切入这个新赛道。

一、房企表现:债券市场国央企站台,7月偿债高峰房企赎回+展期

2022年6月,房企境内与境外债券发行规模共计516.3亿元,环比上升2.3%。整体来看,国企、央企占比超过50%,依旧延续此前发债主力的地位,国企、央企境内发债畅通,且央企和地方国企发债成本利差缩小;此外,尽管5月监管机构选定碧桂园、龙湖、新城控股、旭辉和美的置业5家作为示范发债房企,但6月民营房企发债规模仅占5.3%,目前来看这5家房企并未给民企发债起到足够的示范作用。

从境内债角度看,6月共发行475.3亿元,环比上涨4.3%,总体境内债融资情况持续好转。其中,招商蛇口共完成70.9亿债券融资,不光为其偿债提供了现金流,也助力其在6月新进9宗地块,建筑面积208.3万平方米。

据焦点研究院统计,房企7月境内债到期规模为506.5亿元,截至7月15日,待偿规模为266.2亿元,占7月到期境内债总额的52.6%;7月境外债到期规模为424.6亿元,截至7月15日,待偿规模为245.7亿元,占7月到期境内债总额的57.9%。目前看来,房企虽迎来偿债高峰,但偿还节奏有序。

资金相对比较充足的房企,一般选择债券赎回或者债券回售的方式来偿债。其中,碧桂园6月15日以现金回购的方式提前回购7月到期的6.83亿美元债,体现了企业充足的现金保障;此外,7月13日,龙湖也悉数赎回2022年到期的4.5亿美元优先票据。

而对于资金链吃紧的房企,一般选择债券展期或交换要约的方式为自己换取时间。对于这些房企,展期获得的喘息时间需要他们积极自救,从销售回款着手,逐渐改善企业经营状况,这样才有可能在融资市场重获投资者的信任。

二、融资规模:融资总额降幅收窄至39%,ABS产品发行明显好转

房企融资总额降幅显著收窄。2022年1-6月,房企通过境内债、境外债和资产证券化三种渠道共融资4845.7亿元,同比下降39.1%,降幅较1-5月收窄1.3个百分点。深入各渠道来看,境内债1-6月同比下降12.1%,降幅较1-5月收窄8.4个百分点,降幅连续两个月收窄8个百分点以上。目前看来,造成境内债同比收缩的主因还是在于民企发行量较少。且5月对民企发债可运用信用支持工具等政策仍未见明显效果。

此外,境外债市场方面,1-6月融资规模同比下降68.7%,降幅较1-5月扩大1.1个百分点。其中,新城发展通过发行绿色债券的方式,获得1亿美元融资;新湖中宝附属公司也发行1.5亿美元债券。民企境外债市场也在逐渐修复中。资产证券化方面,1-6月融资规模同比下降48.5%,降幅较1-5月扩大5.5个百分点,表现有所反弹。特别是6月24日,深交所表示支持优质房地产企业盘活存量资产,将在符合要求的行业和企业发行资产证券化产品时实施专人对接、即报即审,将有助于资产证券化产品的发行。

6月整体市场回暖明显,资产证券化规模环比大涨。6月单月,房企通过3大渠道共获得793.5亿元融资,虽同比下降44.9%,仍处于相对低位,但环比上涨19.6%,处于明显回暖态势。具体到各渠道来看,境内债虽环比上涨幅度最小,但已经连续两个月反弹,在国资企业占发行主导的态势下,境内债单月发行反弹的高度将更多取决于民营房企的融资情况。

此外,境外债及资产证券化产品环比分别下降15.8%和上涨74.5%。境外债通过要约交换重新上市的情况较为常见,虽短期内房企债务压力有所下降,但由于要约交换通常需要房企付出同意费或提高票面利率,因此长期来看房企债务压力并未明显下降,对房企发行规模的刺激也不大。资产证券化方面,除此前基数较小这一原因之外,房地产市场较为冷淡,各大房企销售业绩不佳,因此以房企偿付能力为主要考核的供应链ABS发行难度陡增。而近期随着楼市政策的大力松绑,房企销售额存在好转迹象,因此资产证券化产品发行状况得到改善。

二、融资成本:两大原因助力上半年行业整体债券融资成本下降1.33%

境内债与境外债成本依旧呈现相反走势。2022年1-6月,境内债融资算数平均成本为3.52%,同比下降1.10个百分点;境外债融资算数平均成本为7.51%,同比上升0.38个百分点。由于两个平台发债房企的类型存在明显差别,境内以国资背景企业为主导,境外则以民营企业为主。而在前两个章节也已经提到过,国企、央企有大股东背书,且目前各地集中供地市场上,地方城投不断兜底,大型央企也积极履行企业社会责任,因此境内债成本同比相应有所下降。而民营房企受整体市场影响较大,信用水平恢复仍需时间,另外,境外债展期也将导致其票面利率上涨,因此境外债成本依旧处在上行压力之中。

房地产行业整体债券融资成本同比下降明显。通过加权计算,房企2022年1-6月债券融资成本为4.29%,相比2021年1-6月的5.62%明显下降,降幅为1.33%。造成这个情况的原因在于:1、2022年境内债发行规模远高于境外债,因此境内债融资成本对整体债券融资成本的影响更大;2、境内债发行主体资质更优,成本随之降低。

6月各渠道融资成本同比明显降低,环比则稍有反弹。与5月两大渠道融资成本同环比普降不同,虽然6月融资成本同比有所下降,但环比却均有所反弹。境内债方面,6月平均票面利率为3.56%,环比上涨0.30%,同比下降1.39%;境外债方面。6月平均票面利率为7.84%,环比上涨2.24%,同比下降0.46%。伴随着融资规模的回暖,融资成本环比也有走高迹象。

二、融资创新:绿色融资顺应行业大潮,保租房REITs将成为最新热点

绿色债券仍是顺应行业发展潮流的创新融资手段。2022年1-6月,房企共发行绿色债券106.93亿元。增加绿色建筑的建造本就属于顺应行业趋势,而在融资困难的大环境下,还有助于扩宽绿色融资渠道,发展融资机会。此外不光债券市场,资产证券化市场也频传企业发行绿色资产支持专项计划的消息。1-6月房企共发行138.8亿元绿色ABS产品,频繁刷新发行规模。

保障性租赁住房或成为新兴融资渠道。7月11日,首单保租房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过,仅3日后,中金厦门安居REITs也获上交所通过。两单保租房REITs审核用时分别为45天和48天,审批速度之快体现了目前监管的重视程度,对于房企退出保障房项目是一个不错的选择。

房企进入保障性租赁住房的方式有三种。首先,对于已经开展配建租赁房项目的房企来说,政策的倾斜可以缓解企业开发方面的资金压力,同时保租房REITs也拓展了企业的推出方式。

其次,对于部分已开展长租公寓项目的房企来说,可以考虑申请将全部或部分项目纳入保租房体系,进而享受政策扶持。例如,旭辉瓴寓旗下项目通过认定,被纳入为上海市松江区首批保障性租赁住房,同时这也是旭辉瓴寓首个获纳入国家保障性租赁住房的项目。

最后,参与旧改项目的企业也可以尝试将项目纳入保租房体系。此前,广州住建局曾发布政策,明确旧改要供应保租房房源,避免过度化房地产开发。

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