开发商结队去天津“捡漏”,他们知道库存超20个月吗?

房小评 中国房评报道 昨天

79轮竞争之后，合景泰富（01813.HK）以总价7.53亿元，折合楼面价6890元/平米，溢价率11.36%，斩获了津滨开（挂）2019-1号地块。

这个消息让天津土地市场兴奋起来——在此之前，今年天津土地出让平均溢价率只有6%，罕有多轮竞拍，这是不是意味着天津土地市场要热起来了呢？

今年以来，旭辉、蓝光、新城等房企纷纷在天津拿地，天津市一季度土地出让金收入达442亿元，名列全国第三。

据中国指数研究院数据，2018年1月份以来，天津房地产市场月均销量不到90万平米，而目前天津商品住宅库存量高达1820万平米，全市商品房去化周期超过20个月。

如此高的库存压力之下，开发商们为什么还成群结队去天津拿地呢？

结队捡漏

据诸葛找房数据中心监测，2019年3月六城土地收入过百亿，3月天津市土地出让收金以261亿元位居榜首，杭州市以181亿元位居第二，重庆市以163亿元紧随其后。

从天津2019年一季度成交的57宗住宅用地所在区域来看：市内六区3宗（河北2宗+南开1宗）；环城的四区22宗（北辰8宗+西青6宗+津南5宗+东丽3宗）；滨海新区16宗（高新区14宗+塘沽2宗）；远郊五区16宗（静海5宗+宝坻3宗+蓟州3宗+宁河3宗+武清2宗）。

这些成交地块所处区域多是当前天津市房屋销售热点区域。而且今年一季度，天津所推地块总面积远超2018年同期，地价稳中有降，因此被开发商认为是“抄底”的机会。

据中国指数研究院数据，2019年一季度，天津市共推出各类建设用地128宗，土地面积约767万平米，规划建筑面积1057万平米，分别较2018年同期上升106%，124%和134%。

综合各类用地价格却比2018年同期大幅下降。2018年一季度天津市所卖各类建设用地的土地价格均价为7413元/平米，折合楼面地价为5628元/平米，而2019年一季度所出让各类土地均价约为4543元/平米，折合楼面均价仅为3295元/平米，分别比2018年降低约38%和41.4%。

今年一季度，天津市所推土地当中，住宅用地规模增加，共推出10宗住宅用地，土地面积约63.6万平米，规划建设面积89.29万平米，分别较2018年同期增长500%、783%、932%。

吸引开发商们的是，这些住宅用地价格便宜——2019年一季度，天津市住宅用地成交土地价格和折后楼面地价分别是8274元/平米和5893元/平米，分别较2018年同期增长16%和降低0.7%。

   数据来源： 中国指数研究院

相比2018年一季度，如今在天津拿地的开发商们觉得“占便宜”了——时间过去了1年，地价几乎没涨，而且住宅用地质量比较好。

其实，除了天津外，还有无锡、武汉、杭州等二线城市在3月份迎来了卖地丰收。只是，万科带头喊出来的“活下去”口号言犹在耳，如今开发商们怎么突然有了钱？

易居克而瑞的一份研究报告指出，去年的销售回款是如今开发商拿地的主要资金来源，去年年底开发商们谨慎拿地，3月份全国重点城市土地市场量升价跌，多地政府主动调低了土地竞拍保证金等拍地门槛，激发了开发商拿地热情。

当然，对于开发商们拍地资金的来源，还有一种说法：今年1月份新增人民币贷款3.23万亿元，而房地产企业抵押品充足，是信贷扩张最早受益的行业，当贷款量增长的时候，房地产企业总能受益。1月份的巨额信贷扩张，让开发商手里增添了拿地资金。

除了有钱，开发商们判断今年房地产行情平稳，而且公司拿地愿望迫切，也是助推开发商们在天津大举拿地的原因。

2018年，很多黑马房企通过加杠杆，敢拿地，将销售额冲刺到了千亿以上，行业排名直线上升。这无疑给那些还没有大举加杠杆的中小房企一个示范：要么像这些黑马房企一样敢于赌一把，加杠杆，将规模冲上去，要么随着行业兼并重组加剧，被别的房企收并购掉。

在今年一季度积极买地的房企中，我们发现了很多名不见经传的区域型中小房企，恐怕他们都在学习2018年的黑马房企们，豪赌一把。

而那些在2018年将销售规模冲上来的黑马房企们，也不轻松，他们要继续保持销售规模的高增长，就必须继续吃进土地。

很多房企为了冲刺2018年的业绩，已经将能形成货值的土地储备都消耗掉，当下急需补充土地，这也是如今在天津大举拿地的房企，多为2018年黑马房企的原因。

而观察万科、碧桂园、恒大等头部房企，因为已经拥有充足的土地储备，不急于此时出手，对天津市场保持冷静观望。

捡漏还是掉坑？

此时在天津大举拿地的房企们，无疑都怀着一颗“捡漏”的心，但是目前的市场形势下，在天津拿地，究竟是捡漏，还是掉坑呢？

首先要肯定的是，天津作为经济总量可观的直辖市，拥有常住人口1559万人，2018年推出的“海河英才”行动计划引进人才13.3万人，天津市房地产市场需求量可观，而且持续存在。

2018年11月，《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》中提到，要以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。“双中心”发展对于天津，是一个新的利好。

天津与京冀两地已经形成便利的交通网络，作为承接北京非首都功能疏解的重要区域，2018年京、冀企业来津投资达到1233亿元。同时，全市2018年生产总值（GDP）为18809.64亿元，经济基础较好。

但需要注意的是，这两年天津市经济发展速度低于全国水平。2017-2018年连续两年，天津市GDP增速在3.6%左右，在全国省市排名中倒数。在实行“海河英才”计划的前提下，2018年天津市常住人口仅新增2.73万人。

天津房地产市场同样处于低迷状态。

据中国指数研究院数据，截至2019年2月底，天津市商品住宅库存量高达1820万平米，当月全市商品住宅销售面积仅为90.48万平米，而且天津市近12个月的商品住宅销售面积月均为95万平米，按照这个销售速度计算，目前天津市商品住宅库存量出清需要超过20个月。

按照国土部和住建部2017年4月联合下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序：库存在36-18个月的城市，要减少供地。

但是，2019年一季度天津土地供应规划建设面积高达1057万平米，接近2018年天津市全年所卖商品房的量。

2018年天津商品房住宅成交总量在1204万平米，环比下跌12.63%，低于近5年的平均成交量1544万平米。而2018年天津土地供应却上涨26.75％，未来天津市房地产供应过剩趋势继续深化。

从2019年2月份天津市房地产成交数据来看，当月成交房价环比下跌0.57%，同比下跌7.63%，全市成交均价为15270元/平米，中小户型和低总价商品房是销售主力。这充分说明，天津房地产市场主力需求是“房住不炒”的刚需族。

“天津市城区的中小规模盘比较好卖，郊区大盘会陷入滞销，”一位天津地产项目营销负责人说，未来2-3年内，天津楼市销售压力会很大，地段和产品将决定房子是否能够顺销，开发商在进入天津拿地的时候，应该判断清楚这个背景，避免掉坑。