中小房企IPO成功,催熟的规模有多少隐患?

11月18日，号称“最后的千亿房企”的祥生控股正式登陆港交所，成为年内较大规模房企IPO。

11月17日，上坤地产成功登陆港交所。仅有十年历史的上坤地产，得以成为今年上市房企中最年轻的企业。

包括之前历经千回百折终于成功登陆港交所的汇景控股、金辉控股和港龙中国，以及已经向港交所递交了招股书的海伦堡、奥山控股、三巺控股、大唐地产等，借助港交所巨大的聚光灯作用，也相继成为明星企业。

水底暗潜陈仓渡，一朝冲霄凤凰路。

譬如，百度搜索引擎上关于上坤地产的新闻，几乎都是2020年的，似乎是横空出世，充满了紧急炮制的人为痕迹。可上市后短短一天，站在背后的猎手投资过朗诗，以及曾被当中斥责“我都替你嫌丢人，附庸风雅，你不配”的过往也已在公众面前纤毫毕现。 

壹

《乌合之众》有这样一段话，“一个被群体情绪传染的人会感觉到自己少有的强大，他的行动完全听凭另一种陌生的力量所主宰。”

在赴港IPO成功及在排队的房企中，不乏数次递交招股书者。那么，隐藏在其背后的群体情绪是什么？

地产圈最近几天另一热门事件或许做出了较好的注解。

在新华每日电讯揭露了房企排行榜的猫腻后，微信公众号《大伟看楼市》也再次质疑了排行榜的藏污纳垢。印象中，每年年末，《大伟看楼市》都会朝排行榜开火，今年更是直接放上了甲方品宣负责人要求自己把卖榜的机构写死的截图。

此后，多个媒体桴鼓相应。

天下苦排行榜久矣。

而房企之所以拿出品宣预算的一半给排行榜，则是由于一系列政策的出台使得房企的融资环境趋紧，而银行对于房企的分级授信更使得众多中小型房企融资受限，规模和融资之间的悖论让诸多中小型房企对排行榜趋之若鹜。

赴港IPO遵循着同样的逻辑，虽然难度明显提高，但众多中小房企仍旧前仆后继，尤其是在“三道红线”限制政策或将于明年1月正式落地的当下。趋紧的融资环境放大了中小房企融资难的问题，上市路虽然艰险，但却是登上华山的少有通道。

如果他们无法通过上市获得一次性的大笔筹资，彻底扭转乾坤，在未来不能新增有息负债的情况下，破产大军可能就会扩容。

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为了这最后的放手一搏，这些期冀通过上市改天换命的的房企不惜给自身狂打“激素”，以期通过港交所严格的审查。

然而，IPO成功后的高光时刻，除了认购不足、股价破发、估值低迷的近在咫尺的考验之外，那些短期内无法根除的隐患也许终将成为企业发展历程中的固疾。

为了上市，据《大伟看楼市》观察，2018年6月份上坤在克而瑞的榜单上以24.7亿元位列178名，而在同一家机构的全年榜单上，以229亿元的销售额位列96名，而与名次急剧上升相对应的是，上坤与易居企业集团于当年11月13日达成战略合作。在2019年，上坤的排名再次上升到91名，今年更是冲到了第79名，

鲁迅先生在《记念刘和珍君》一文里说过，我向来不惮以最坏的恶意揣测中国人，但我们宁愿忽视合作与排名上升之间的联系，还是只把其看作房企中励志的典范吧。

如果说排名是个催熟的大瓜，那为了降负债，上坤可是着实下了一番功夫。

2017年-2019年，净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%，而到了2020年4月末，更是下降到了73.8%。如此大的降幅，在行业负债率普遍高企的情况下，其秘籍如果宣之以众，相信质疑行业健康度的专家队伍规模会小很多。

另外，近来上市成功或是正处于冲刺阶段的中小房企，多为偏安一隅，虽然相继开始了全国布局，但从目前土储分布和销售情况来看，区域偏向依旧明显。

譬如，浙系房企祥生控股虽然自2016年起就实行1+1+X扩张策略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局，来实施全国化战略拓展，但就销售情况来看，绍兴等部分城市的业绩仍旧保持着特别优势，而从土储方面来看，截至2020年7月31日，祥生于浙江省的土储面积达1187.28万平方米，占总土储的49.8%。

十年前起步于上海的上坤地产，在3+X战略的指引下，虽然已成功布局上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、河南七大核心区域，不过截至2020年7月底，总土地储备中的70.2%位于长三角经济区，主要还是分布在上海。不止于此，在销售层面，据《中国科技投资》记者观察，“上坤地产目前业绩来源单一，大部分净利润来自于上海樾山项目，而该项目上坤地产仅占股50%，另外50%由新城控股持股。”

对于这些中小房企来说，在目前的阶段，通过上市打破地域限制，偿还负债并使杠杆回落可能是最直接的路径，可在通往目的地的过程中用力狂奔，被快速催熟的体量和规模不但成色不足，而且迈过了那道门槛也并不意味着就天然地获取了真正的实力和成长性，其潜在的风险仍旧不容忽视。