博鳌现场|曾粤晖:房地产恢复超预期,房企上市进入3.0时代

焦点财经 李莎

疫情后的中国经济正在重启，房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机，都隐藏着机会，房地产的未来会在这个节点发生什么变化？8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂，共同预见未来的地产世界。

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖

8月13日上午，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在博鳌论坛现场发表演讲，回顾今年的房地产市场。

1、今年可能是全行业休养生息、退而自省的好契机

曾粤晖指出，疫情对世界各国的经济冲击远远超过了2008年的金融危机，全年世界经济大概率会出现下滑，房地产行业的国际环境充满挑战。国内情况相对较为乐观，但全年疫情仍承受着较大压力。但在不乐观的氛围中，中美房价都创下历史新高。

与整体不乐观的国内外环境不同，今年的货币环境相对宽松，利率总体呈现缓慢下调的趋势。由于房地产的强资产属性，房地产产品，尤其是今年的房地产产品往往是被作为一个投资标的来被看待的，所以市场对于货币政策的反应也非常敏感。

但从宏观环境、行业环境回归到房地产行业本身，曾粤晖认为，“近期由于随着疫情发展，以及各种方面的不确定因素的影响，我们感觉到今年整体来说还是要保持一种谨慎乐观的态度。”他指出，今年可能也恰好是全行业一个休养生息，退而自省，或者是对行业的发展方向进行重新审视和思考的一个非常好的契机。

大型房企充分利用市场的调整机会，进行资产的重新定价和估值，合纵连横，使其总体规模更大，实力更强。

2、房地产全面下滑的可能性非常小

在谈到疫情对房地产行业的具体影响及行业恢复时，曾粤晖提出了四个观点。

排名前列，疫情对房地产市场销售价格的总体影响有限，短暂下调之后，房价恢复非常迅速。尤其是北上广深以及香港等主要中心城市，其房价韧性非常强，长三角、大湾区等区域的表现也很强势。

第二，销售额是短暂回落之后，修复速度非常迅速，超出大家预期。

第三，随着复工复产的有序推进，经济秩序迅速修复，土地市场再度升温，土地供应量增加，推地节奏加快，很多亮眼个案此起彼伏，土地板块比较吸引眼球。

第四，从数字上看，上半年全国土地出让金合计达到1.83万亿元，比之去年同期（1.89万亿元）相差无几。北上广杭这几个城市的土地出让额都已经超过千亿元，这四个城市的土地出让金合计5000亿元，表现非常亮眼。

曾粤晖说：“短期来看，应该说房地产这个行业整体下降、全面下滑的可能性非常小，但是在人口和产业流失明显的中小城市，房价下行的风险在加大。”

3、房企上市进入3.0时代

在讲述房地产融资时，曾粤晖谈到，今年又是一个债券红火之年。4月份境外债券曾经出现过短暂一个月左右的空窗期，随着5月份闽系地产的美元高息债的重启，这个窗口又重新打开。到了7月份，境内的债权融资利率到5.1%，未来还有继续上升的压力。境外的债权融资平均票面利率是8.3%，较上月下降3%，企业债平均票面利率8.56%。

另外，债券发行期限更长，月份的平均期限是4年，比上个月提升了3%，境外是3.5年，较上月大幅提升了21%。曾粤晖说：“我们在市场里面的感受也非常直接，应该说大部分客户在提出进行债券发行的时候，只要是有额度的，都尽量的希望把它做得长一些，起码是中长搭配。”“发行期延长表现了投资者对整个企业中长期发展的信心。”

曾粤晖将2014年到现在这段时间称作房地产上市的“第三次浪潮”。从总数来看并不多，但整体来说比较平均：2014年10家，2015年3家，2016年7家，2017年0家，2018年8家，2019年6家，2020年1家，一共是36家。

从2014年开始，物业上市节奏也在加快，2014年到2017年每年1家，今年已经有近20家物业上市，总上市企业有30家左右。在香港市场今年物业上市的总数也会达到30多家。曾粤晖说：“跟第三次浪潮里面开发企业的上市总家数是一样的，而了它的占比是逐渐增高的过程。”也就是说，资本市场迎来了房企上市的3.0时代。

物管公司上市之后，市值表现突出，部分物管公司的市值已经超越了它的母公司的市值，这是一个值得高度关注的趋势。有一些物管板块原本就在地产开发企业的主体之外，上市之后它对整体的市场，包括他们自己母公司如果是分拆的话，这个市值的估值提升是非常明显的，对原有持股股东的贡献也是非常明显。

在曾粤晖看来，如果说传统物业开发企业上市是房企的1.0时代，传统物管企业上市是2.0时代，可能现在我们已经进入了一个将轻资产的运营管理分拆出来去单独上市的3.0时代。