济南上半年楼市报告|需求猛增,市场回暖

贝壳找房济南站 2020-07-13 17:19:22
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2020年上半年,疫情对我国房地产市场运行造成较大冲击,房地产市场量价短期均有所回落,特别是成交量,新房、二手房同比均达到近年来较大降幅。

2020年上半年,疫情对我国房地产市场运行造成较大冲击,房地产市场量价短期均有所回落,特别是成交量,新房、二手房同比均达到近年来较大降幅。

为应对疫情带来的影响,我国宏观政策逆周期调节力度明显加大,如多次降息、供给两端的政策扶持、重大规划落地等。济南也因城施策,积极出台政策,涉及预售、土地、信贷,落户等政策,间接作用于房地产市场。同时,企业积极营销、降息促使购房成本下降。多个因素综合作用下,购房者置业情绪好转,前期积压的市场需求积极入市,房地产市场逐渐恢复。

二手房市场

6月房价地图

根据贝壳找房济南站二手房6月房价地图,6月济南二手房成交均价为15572元/㎡,环比下降0.59%。6月,济南各个区域成交均价均呈现下降趋势。

成交均价回落 价格受疫情影响大

从贝壳指数来看,2020年上半年,济南二手房的成交均价一直处于微降的趋势。在新冠疫情的冲击下,房地产市场成交价短期有所回落。

新增房和带看次数疫情后猛增

从供需走势来看,受疫情影响,济南二手房新增房源量和带看热度在2月达到低谷,然后开始回升,5月份新增房源量12604,带看量90734,达到高峰,超过去年同期增长量和带看量。

成交量疫情后释放 超过去年同期

上半年,济南二手房成交量在2月跌到谷底,达到近年来成交量较低。在3、4、5月份飞速增长,成交量超过去年同期,二手房成交量在疫情后释放。

图:济南贝壳月度成交量走势(套)

新房市场

住宅供应明显不足,成交小幅下降

2016上半年-2018年上半年市场均以去库存为主,呈现供不应求状态;自2018年下半年开始,市场下行趋势明显,出现显著的供大于求的市场状况。

2020年上半年库存减少,但去化依旧较为困难

2019年至2020年上半年商品住宅去化周期均达16.5个月,市场下行,去化较为困难。

4、5月年后需求释放,上半年销售逐渐趋稳

3月份疫情影响逐渐趋弱,市场回温。新东站板块、南部板块等项目集中供应销售,5月份市场成交达近年较高值(约1万套)。

库存减少,平均去化周期约为一年半

对比去年同期去化周期延长,且去化周期浮动较大。2020年上半年,受疫情影响商品住宅新增供应大幅减少,住宅成交量于3月已逐步恢复,库存存量明显减少。

月度价格浮动较小,整体稳中有增

受年后疫情影响减弱等因素影响,2月份价格环比上涨4.29%,同时受“房住不炒”的房地产发展基调持续贯彻落实,商品房住宅均价保持相对稳定。

供销板块基本一致,高供应区高成交

雪山、济阳、章丘三大板块成交量遥遥先进,前五大板块成交量占全市成交总量的49%。章丘板块去化占比约11%,供应占比约18%,其去化压力依旧较大。

成交TOP10

融创文旅城、中海华山珑城、绿地国际博览城三超大盘项目稳居前三位。前十成交项目主要集中于东部片区,与去年同期相比成交情况一致。网签TOP10项目成交套均面积多位于110-120㎡之间。

土地市场

价格分析—土地市场溢价率/楼面价总体呈现下降趋势

土地溢价率/楼面价于2017年下半年呈现高值,多为高溢价(50%-150%)拿地-铂悦凤栖台、中建锦绣首府、保利山语、保利盛景台、世茂璀璨悦府等高地价项目。

步入2019年下半年,土地多为底价成交。同时目前济南市主城区优质地块/低挂牌条件地块稀缺,尤为考验房企整体实力、运作能力。

供求分析—供应、成交均现大幅下滑,开发商拿地愈发谨慎

2017年上半年-2019年下半年,其土地供应/成交良好;2020年上半年土地供应/成交较往年大幅下滑,近乎骤减近半。

供求分析—供应/成交变幅较大

2020年1月-4月土地供应较少,直至5月土地加速供应。5月济南市2020年度供地计划公布,其中计划供应城镇住宅用地623.29公顷,商业服务用地201.11公顷;目前供地进程不足一半。

重点住宅地块

楼面地价TOP5

宏观环境

2020上半年,济南有这些重要要闻你需要了解↓↓↓

山东省三大经济圈定位出炉,支持济南青岛建设国家中心城市。全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个。

山东143个老旧小区改造重点项目;山东今年棚改计划;开工 14.29 万套。

济南市中心城50片区控规修编全面启动,力争全年供地5.5万亩。

济南市加快推进综合性交通枢纽建设,强化与各市的交通联系,打造高效便捷的“一小时都市圈”。

济南市全面放开落户限制,推动城镇人口合理集聚,提高人口城镇化水平。

济南市共计11个老旧小区改造重点项目。

济南市棚改:计划为 15546 套,基本建成 18668 套。

LPR一年期:3.85%;五年期及以上:4.65%。LPR两次下调,对房地产开发贷款中的中长期贷款成本下调,有助于房企降低经营成本,对冲近期销售市场的压力。

济南市交通支撑攻坚战誓师大会共提出 加快“三环十二射”高快一体公路网建设;加快济南至高青高速公路建设,开建绕城大西环。加快新一批 3 条跨黄河桥隧前期工作。加快轨道交通 2 号线,建设确保年底前通车。

济南市委市政府“12项改革攻坚行动”系列新闻发布会首场发布会:先行区将全力破解交通瓶颈,加快“三桥一隧一高速”建设,未来济南先行区将呈现19条通道的跨河格局。

文章数据来源于贝壳找房济南站数据研究院和山东政府网

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。