楼市分化,焦点西移:从1万/㎡-6.5万/㎡,如何抉择?

西安房价在最近一年中，分层态势重新清晰，不再是2018年中之前“一刀切”的情形。

目前，均价在1万/㎡-6.5万/㎡的房子都有，重回“金字塔”结构。

在房价环比连涨39个月之后，2019年6月20日，西安主城近三年来的第5次限购措施出台。主城区限购加码之后，区域价值分层态势也更明显。

在价格分层、价值分层态势下，置业如何抉择，成为很多人的一个新困惑；中高端产品各区域都有，选谁更适合自己，也是一个新的问题。

西安主城限购加码，临潼也纳入限购范围，“东限”之后购房“西进”势成必然。

西咸新区的沣东、能源金贸区及沣西楼市能否再度“飘红”？

 ▲ 昆明池文旅板块规划意向图

以6月份在售盘价格看，西安主城区的普通高层房价十分明朗：

港务区10000-12000元/㎡，浐灞12000-14000元/㎡，曲江二期13800-15000元/㎡，航天基地12700-13700元/㎡，长安13000-14000元/㎡，高新17000元/㎡以上。

价格态势和2018年同期相比，上了一个层次。当然，这其中不排除后期有些低于目前价格的盘面市，区域在售房价有“下调”情况出现。

而价格在2万/㎡以上的高端产品，则由过去的在少数区域出现，变为各区域都有，而且总体数量已超过20个。

这些盘前有高新中大国际6万/㎡左右、高新万达ONE4.5万/㎡，绿城·高新诚园均价3.3万/㎡，长安的金茂府均价2万/㎡以上；

再有曲江玫瑰园二期均价3万/㎡以上，浐灞北翼的天诚春暖花开2.2万/㎡；

近有沣东的湖光山色洋房均价2.9万/㎡、碧桂园国湖较高3.9万/㎡等。

过去高价盘仅在曲江一期、高新核心区有，目前，曲江二期、高新三期、浐灞、长安、秦汉等都有该类价格水平的盘。

这在一定程度上，也符合楼市的一个规律：需求分层、产品分层、价格分层。

细看这类价格的产品，都是些精装大平层、精装公寓、洋房乃至叠拼等相对小众的产品，适合的人群面也是比较窄的。

在当前置业，不能一味地看房价，更要看产品、地段现状及潜力、房企的实力及运营能力，根据自己的需求来选择。

 ▲ 大西安新中心新轴线效果图

如果说，西安主城限购加码，有把人往西引的考量的话，那么，在地位置上紧邻西安西主城的沣东新城，是绕不过去的一个区域。

在两年多的时间里，城市发展和多方利好消息叠加，沣东新城是少有成为“网红”的区域。

重要的支撑是产业投资、大型项目、各类配套的落地和建设，总量和速度位居西咸新区五大新城首位。

大西安战略下，城市“西进”，以西三环为中线，东接西安城西、南联高新三期、西携沣西新城和能源金贸区和咸阳主城区的沣东新城无疑是“西城区”的主力板块、未来老城和新城“承前启后”板块。

在过去的两年多里，昆明池一期·七夕公园开园、“大西安新中心新轴线”核心段建设、“绿地501”落位、地铁5号线开建、华侨城欢乐谷落地等，勾勒出区域的发展前景，可谓抢尽风头，带动了沣东新城关注度的提高。

▲ 昆明池生态景区局部实景

“产业发展可类比高新、生态环境可比曲江”，一度也成为沣东新城充满想象的未来画像。但因突出“三大战场”的重点发展建设，也导致区域发展的不均衡，局地面貌变化不大，舆论和社会期待热度过后，开始出现一些质疑。

历史、现实及产业发展等因素综合，沣东新城的发展不可能像高新、经开那样，全面开花、到处高楼林立，注定是组团式的、点状和线状的风貌呈现形式，产业板块和居住板块分得比较清晰。

▲ 沣东新城土地使用规划示意图

从其生态、历史文化底蕴和产业规划发展、建设时序看，沣东新城五个板块的城市形态和投选价值更清晰，各板块有着不同的价值性和适合人群：

大西安新中心新轴线-科技创新引领轴板块、三桥现代商贸板块、建章路现代服务板块，无疑是刚需、刚改置业考虑的重点。

与大轴线关联的昆明池生态旅游板块、周镐京和秦阿房宫历史文化板块，受遗址保护等因素影响，容积率较低，适合发展低密住区，产品则以叠拼、多层、小高为主，则更为适合各类改善型置业。

围绕“产业+生态”两大价值点，已汇聚中俄丝路产业园、沣东自贸产业园、沣东自贸新天地、华侨城大型文旅综合项目等产业项目，以及昆明池一期·七夕公园、汉溪湖公园、沣河生态公园等生态性的沣水云间、湖光山色等项目的价值开始浮现。

这里也因此跻身大西安高端改善板块之一。

▲ 汉溪湖公园实景图

在沣东新城，乃至西咸新区其它四个新城，房地产的发展，正在打破传统时效逻辑，价值反映在价格上，不再是过去的依靠发展来循序渐进。当前看到的价格产品，一旦错过，就很难再有。

这个需要有理性的认知。价格是价值的反映。那么，湖光山色及其二期洋房产品，有何价值点？

一是：占地规模约800亩、容积率相对较低，是沣东新城乃至西咸新区少见的“湖居人文大盘”。

二是：整体建筑风格、产品细节及用材上，有着较为用心的考量。建筑以现代简约中式为特色以小高层、多层等低密产品为特点；建筑排布上采用皇家礼序规制，全区采用三重、五进、十二景。

▲ 汉溪湖公园实景图

本次推出的二期多层洋房组团位于项目7个地块中最优越的位置，容积率仅为1.22。西侧及南侧均临汉溪湖公园，不远处就是昆明池已呈现的湖区，观景位置优质。

在细节和用材上，与前期产品及已卖到2万/㎡及以上价格的沣水云间也有所不同。主要特点有：

1、新中式建筑风格，外立面全干挂石材，采用浅米色卡拉麦丽金荔枝面石材、米色卡拉麦丽金光面石材、英国棕光面石材。

2、采用日本YKK断桥铝合金系统门窗，保温、隔声、防水性能得到极大提升；入户门为铸铝装甲门子母门，配品牌指纹密码门锁。

 ▲ 湖光山色项目（二期）效果图

3、二期独立配置小区会所，满足业主的健身休闲需求。地下车库和公共区域采用精装修。具有双大堂设计，车库大堂与首层大堂均采用精装标准。

4、户型上采用套房设计，满足家庭每个人的个人所需；超过3米的层高，舒适度增加；约15平方米以上的超大阳台，较为少见。

 ▲ 沣东第六初级中学实景图

虽然所在地段整体上尚处在建设中，昆明池才呈现一期，后期还在建设中；项目紧邻的陈之路在拓宽改造、景观升级中，但从项目自身规划和周边已有的配套看，价值氛围正在成型：

商业方面：项目规划建设7.6万㎡的湖光park（暂定名）商业体，在完善区域商业配套的同时，给业主提供了最便利的品质生活所需。即将开业的西咸沣东吾悦广场据项目仅10分钟车程。

 ▲ 湖光park项目意向效果图

教育方面：项目的三期地块将引入有北京师范大学新标准体系幼儿园，沣东第六小学、沣东第六幼儿园、中加国际学校距项目步行仅10分钟；沣东第六初级中学、西安高新一中沣东中学、沣东实验小学距项目仅5-10分钟车程。

医疗方面：距离在建的三甲级医院沣东（国际）医院仅10分钟车程，到高新医院开车20分钟左右。

位于“大西安新中心新轴线”南端、距离昆明池核心区较近的湖光山色，无疑占据区域发展两大价值利好，两者共振，价值虽不能说是少有，但至少是稀贵的。

▲ 昆明池生态景区休闲商业街实景

仅此，或许还不够。

一个中高端项目，地段的资源禀赋和配套完善度，仅是价值的构成底色；还得看开发商是否有能力和实力，来保证项目的品质及其理念的实现。

从房企角度看，湖光山色的开发商沣东地产，目前知道并对其有较全面认知的人并不多，那是因为其国企性质所致，在某种程度上偏于低调。

我们不妨来看看其背景、开发经历及项目情况，就能有更为直观的认识：

沣东地产是由沣东发展集团投资设立的国有房企。2011年4月成立，注册资本5亿元，二级开发资质。旗下有西安沣东田园都市建设发展有限公司、西安沣东新城沣谷发展有限公司、西安昆明池旅游文化发展有限公司3家全资子公司。

 ▲ 沣东自贸产业园项目实景图

8年多来，以“精品成就丰盛未来”为核心价值观，以高品质为导向，在产品开发上确立了五大产品系，分别是：高端住宅“湖山系”、精品住宅“沣华系”、民生保障住宅“芊域系”及“康璟系”、商业地产“i系列”。

截止目前，沣东地产在沣东新城已建成、在建、待建项目面积超过660万㎡：芊域阳光、芊域溪源、沣东城市广场、沣东排名前列学校、沣东第三小学、沣东第六初级中学、沣东自贸产业园、汉溪湖公园、沣科花园、湖光山色、沣东i立方、沣华熙城、沣东i未来、昆明池旅游会展综合项目等，可谓占据沣东“半壁江山”。

 ▲ 沣东i立方项目效果图

作为地方性国企，沣东地产和高新区的高新地产、经开区的经发地产等类似，为其所在开发区的共建和住宅建设等，承担着重要的职能。其实力与能力与一些全国“百强”房企相比，并不逊色。

西安本土开发商中国企，如高新地产、经发置业、沣东地产等，所做的产品虽相对中规中矩，做事也不够张扬，但其务实和用心做事的态度，已获得市场认可。

而这，也是湖光山色项目的品质和价值可信度的重要支撑所在。

 ▲ 湖光山色项目营销中心实景图

回到话题核心，楼市分化严重、焦点西移之下，我们如何抉择有了新的解答材料：

1、说“房价没有较高，只有更高”的支撑是价值，地段、资源、产品、配套等，价值性不强或较弱的盘，别奢谈价格高低。

2、高价盘的建筑形态、户型面积及其配置，无论是在沣东新城还是大西安，面向中高端改善需求，相对小众，其价格也不具有广泛代表性。

3、湖光山色的产品定位和特色表达，是房企在综合其地段落位、资源禀赋及容积率等诸多特定条件后的一个恰当选择。

4、以此项目为例，须打破价格和价值的传统时效逻辑，对沣东新城以及其它区域的城市价值和置业价值进行再认知。