买了一套拍卖房,入住受阻被原房东砍伤,还提出无理要求....

重庆地产news 2020-10-26 21:56:54
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1 案情回顾 前几天有人发给我一个视频,要我说说我的看法。 看完之后,我随机网上所搜该事件,铺天盖地的全部都是报道,居然没有一篇文章来分析事件的原委以及解决措施,更别提还有后续的预警方案了。 超人觉得,这个是一个很特殊的案例,可以借由这件事引发出很多“实战类”干货级别的内容。 也罢,今天就一次给你们

案情回顾

前几天有人发给我一个视频,要我说说我的看法。

看完之后,我随机网上所搜该事件,铺天盖地的全部都是报道,居然没有一篇文章来分析事件的原委以及解决措施,更别提还有后续的预警方案了。

超人觉得,这个是一个很特殊的案例,可以借由这件事引发出很多“实战类”干货级别的内容。

也罢,今天就一次给你们讲清楚“法拍房”。

问题究竟出在哪里

事情的起源要说到今年的5月份,但女士一家通过拍卖司法平台买了一套渝中区的二手房。最终房价是56万。

在拍卖公告上,明确的说明:该房屋与旁边的一套一起被打通,目前由被执行人居住。

(以上图片来源于阿里拍卖)

可但女士认为问题不大,在拿到产证以后,把墙封上即可,随机双方在7月份办理了各式各样的手续。

到了8月2日 :但女士来接手房屋,但原住户并不愿意搬走,并且还动手打人,换掉了但女士已经换好的锁,而且把原本封上的墙也给砸了。

8月20日:法官到了原业主家宣读了法律规定。

10月10号:法官和派出所民警再次来到原业主家,要求履行相关协议,但当法官和民警刚走,最后发生了更加让人吃惊的一幕。

事情呢?  大致就是这样,原业主的需求也很简单粗暴,想要住进来很简单

1:房子你买的便宜了,要按照市场价补差价;

2:额外补偿一笔安家费;

3:一次性支付10年外面租房的费用。

事后,大家的看法不一,有人认为这是典型的“图小便宜”的结果,还有人说这是因准备工作不足所导致。

全都没有说到点上,这件事情最根本的点在于:

但女士是怎么知道这套房产的?

这点很关键,通过一系列的资料查询所得知:这个楼盘,楼龄过大,流通性不好,妥妥的“有价无市”的局面。

该房屋位于袁家岗,为单体式小区 没什么小区环境,平时的带看量不高,基本上也没什么成交,且装修老旧。远远不符合市场的需求。

有迹可查的记录还来源于今年的6月份:

并且最关键的在于:这套房子在法拍市场都是一个无人问津的状态:底价成交

就这么一套房子,但女士是如何得知它的存在呢?

而且按照拍卖之中的法院评估报告得知:该房屋的评估价为:11950元/㎡。折合约为72.5万的市场价。

成交价么,不好说,估计在68万左右,也就只便宜了12万,但却要求全款购买。

不管怎么来看,该房子的属性都非常一般,那么但女士怎么知道的呢?

毫无疑问,中介告知

问题就出在了这里:但女士根本就不知道法拍房的特点,单纯的凭借中介的介绍和自己的主观认为就匆忙下定,才导致了这样的一个结果。

法拍房的特点

现在法拍的信息可谓是十分的公开透明,价格可谓是诚意十足,每一套都低于市场价,有些甚至还可以做“后置按揭”。

可天下就真的有这么多的“趴活”么?

除开以上的特点外,法拍房还有一个最重要的特点:难度大,这个特点主要体现在两个方面:

1:事前的调查

任何法院的公告只会告诉你这套房子原业主欠了银行的钱无力偿还,只有拍卖。

你知不知道:在银行的抵押后面,还有着几个“顺位抵押”;在法院的查封后面,还有着多少个“预查封”?

你知不知道:标的物的具体情况,是控制还是有人居住,是原业主自住还是有租客,租约多久?房屋的装修情况,万一交房的时候,里面的装修被破坏,你有没有做好这方面的心理准备。

你还知不知道:万一你拍到一个学区房,但是原业主迟迟不肯迁走户口,你怎么办?

最后你知不知道:当拍卖房屋是原业主名下的少有住房时,原则上是不能拍卖的,除非有人愿意额外支付原业主承担5-8年的公租房租金。

2:事后的交房

但女士的例子就是明显的属于时候不顺利,之类的情况,行话叫:清场,事实上,这样的情况还有很多:

原业主在家里面放两个老人,你怎么办?

原业主欠了很多民间借贷,被人找上门频繁骚扰怎么办?

等等之类的问题很多很多。

普通人什么都不知道,抱着一堆现金,一头扎进法拍市场,不坑你坑谁?

给法拍房普通人三点忠告

都知道法拍房便宜:动则一拍就是“7折起”,如果流拍,二拍的价格将会在一拍的基础上打7折,以此类推,如果三拍都流拍的话,直接丢给资产处置公司。

再加上看上去没什么难度:就不停的出价就行了,导致了现在的法拍市场比较的活跃。

但比较的活跃潜台词就是:鱼龙混杂,浑水摸鱼的人很多。

如果你做好的足够的心理准备,还是要加入这个战场,那么超人会给你以下几个忠告:

1:不要随便的轻信市面上任何中介。

市面上99%的中介都是做的代拍这个业务,收你一定的手续费,拍到了你给佣金,拍不到退你钱,根本无法从本质上帮你解决任何的问题。

2:法拍的工作量巨大,不是一个人可以完成,且时间很紧急

从组织看样开始,你需要在有限的时间内做完:事前的调查,资金的筹集,后续风险的应对方案,每一步出了问题,对你而言都是一场巨大的灾难。

3:做好弃居保帅的准备

一般而言,拍卖前需要准备起拍价10%的保证金存与监管账户,成功后还有会一个付款周期,在此期间,如果遇到任何突发性的棘手问题,不妨选择放弃,无非也就是扣掉保证金而已。

写在最后的话

世界上从来都没有免费的午餐,在法拍房领域,收益和风险是一堆双胞胎。你可以为捡到便宜而欣喜雀跃,同样也必须做好应对风险的准备。

现在的法拍房领域,始终是少数一部分职业买家的战场,他们有着充足的资金,可以自由的挑选标的物;也有着丰富的经验和社会资源来处理后续可能出现的各式各样的纠纷,自然他们可以游刃有余,但不管是资金还是经验抑或是社会资源都不是一蹴而就的。

“捡漏”终究只是活在传说之中,更为常见的还是打眼。

说点题外话,目前但女士应该怎么来应对这种情况,作为一个普普通通的老实人,遇到了这样的情况,确实很麻烦,我们来探讨下究竟她应该怎么做:

1:报警,并保留好报警记录

这里值得不是普通的纠纷处理,来的只会是派出所民警,直接报刑事案件:入室盗窃,故意伤人,非法占夺他人财物,(如果在美国,私闯民宅,屋主可以直接开枪)。

2:法院起诉

连着原业主带经手中介一起起诉,胜诉之后直接要求法警出面清场。

3:马上办理抵押手续

该房屋与重庆银行存在着一定的债务关系,换一家银行直接把钱抵押出来!钱拿出来了老老实实的买个正常的房子。

希望但女士可以看到!

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