2020年,“继续等待”还是“抓紧买房”?

搜狐焦点长春站 2020-03-25 08:34:38
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一场突如其来的风波,让本就处于降速阶段的楼市变得更加寒冷、难熬。 克而瑞统计数据显示,2月份受监测的27个重点城市新增供应面积和成交量均出现“断崖式下跌”,其中新增供应面积85万平方米,环比大幅下降92%;成交量环比下降幅度更高达8成,重点城市已然如此,剩下几百个中小城市的情况就更加不容乐观了。 中

一场突如其来的风波,让本就处于降速阶段的楼市变得更加寒冷、难熬。

克而瑞统计数据显示,2月份受监测的27个重点城市新增供应面积和成交量均出现“断崖式下跌”,其中新增供应面积85万平方米,环比大幅下降92%;成交量环比下降幅度更高达8成,重点城市已然如此,剩下几百个中小城市的情况就更加不容乐观了。

中泰证券分析师梁中华近日发布研报显示:2月份,100个监测城市中,房价下跌城市数量跳升至73个,相比1月增加了一倍多。

市场一落千丈,量价齐跌至谷底,近3个月颗粒无收,影响最大的还是开发商和高杠杆投资客,因为这两个群体都是靠资金高周转和吃利差而活。

开发商的“痛苦”早就显露无疑,无回款、高支出外加高额债务待还,三座大山压顶,即使债务杠杆率处同业最低水平的开发商其实也“慌得一匹”。这点从近期很多房企不顾一切“发行海外高息债务融资”,更可见一斑。这还仅限于有规模有实力的房企,而那些名不见经传的中小房企,其实已经没有融资渠道可用,借不到钱房子又滞销,无力偿债,最后只能破产清算——据人民法院公告网最新数据显示,2020年1-2月,全国已有107家房地产相关企业宣告破产,比去年同期高2倍还多。

据业内专业人士透露,2、3月份有一半以上的开发商都在采取“打折降价”的策略销售,尤其是三四线的本土房企和中心房企,因为债务压力大,回款周期长,购房需求更少,所以降价幅度和力度都高大。樱桃房子报道,靠近南京的镇江,广州肇庆,海南陵水等地,开发商都在积极打折卖房,有知名房企优惠幅度甚至高达30%。

高杠杆投资客相较开发商而言腾挪的空间较大,但当前这种市场行情下,想不降价就把房子卖掉,简直痴人说梦。所以我们看到,最近两个月各大热点城市均被爆出有业主大幅降价“割肉”甩卖的事实:上海有业主总价300万的房子,直降47万出售,仍旧无人接盘;北京某小区业主哭诉,已经在正常市场价基础上打8折了,但还是无人问津,自己的资金链都撑不住了;广州增城炒房客更是发出世纪之问,过去那些呜呜泱泱的购房大军都跑哪去了?

开发商“打折潮”来袭,高杠杆投资客也在“割肉”甩卖,2020年刚需该进场吗?是“继续等待”还是“抓紧买房”?曹德旺、冯仑观点一致

刚需买房自住对后期的房价涨跌可以无所谓,但我们也要知道,其实很多大佬对房价都早已“悲观”,地产大佬冯仑和曹德旺甚至观点一致指出:现在买房未来可能卖不掉;王石也不止一次提到,年轻人应该趁年轻做自己想做的事情,买房还贷会对他们造成“拖累”。

楼盘网报道,房地产大佬冯仑对2020年的房价有新的看法。他指出:我们不需要担心未来房价过高问题,而要担心房价过低的问题,在目前楼市供过于求、需求不足的背景下未来房子很有可能会卖不出去。不言而喻,冯仑对2020年之后的房价走势是持悲观态度的,一方面供大于求的局面已经出现,易居研究院今年初发布的报告也指出了同样的问题;另一方面,是市场上的需求经历过去三年的楼市辉煌已经基本消耗殆尽。当然,冯仑在这里没有明说,其实很多一线和强二线城市人口还是增量趋势,唯有那些欠发达三四线城市才是需求真正不足的,叠加棚改即将退出,房价真的是易跌难涨了。

在年轻刚需买房问题上,实干家曹德旺和冯仑的观点不谋而合。去年底在接受财经记者采访时,他直言不讳指出,房地产在中国不再是刚需,我们这些年建的房子足够多了,人均40平,已经是发达国家水平了。尤其是有钱人都有多套房产,在新政限制下他们也不能再买房了,而那些真正有需求的人又买不起房子。因此,未来有钱人的房子只能是有钱人接盘,这就必然导致房地产的“接盘游戏”玩不下去。到最后有多套房产的人会发现,他的房子卖不掉,也租不出去。而且未来还可能交大笔的管理费用和空置税、房产税。

冯仑和曹德旺对于刚需买房观点是非常一致的:真正有需要可以买,但是千万别再想靠投资炒房发财暴富,房住不炒时代下,房地产的投资意义已经不大了。一方面确实不缺房,房价想再复制过去的疯狂不可能了,另一方面,国家对房地产的定位已经发生改变,过去是支柱产业,对推动经济发展有重要意义,但是这两年国家已经表明了态度,不再走老路,不再靠房地产带动经济,这等于告诉所有人“炒房之路不通”。

大佬的话很多时候是一种信号,作为购房者更应该听话听音,但说实话,这些话参考一下就行,不一定适合每个人。下面谈谈我的个人看法,希望对你们买房有帮助:

平心而论,对于刚需购房者来说,今年毫无疑问是买房换房的好时期。

一方面,开发商遭遇史无前例的“重创”,三大压力聚顶,为了生存下来,不得不走“打折促销”的卖房路子。甭管是不是真的如新闻报道的那样,开发商都在“大割肉”降价卖房,但于购房者而言,现在购买新房开发商肯定多多少少都有议价空间,谈判桌上购房者是完全占据上风的;另一方面,二手房市场上也出现了千载难逢的“捡漏”机会,说句实在话,现在挂牌出售的房源,买房人都可以闭着眼还价,还不用担心业主急眼。买卖双方位置已经互换,买方市场下,购房人议价谈价的空间很大。

但也要因城而异,即一二线城市的刚需不必“继续等待”,可以“抓紧买房”,从人口流动趋势和今年一二线城市的新房供应等基本面来看,虽然受楼市黑天鹅影响,一二线市场当前还处于成交“惨淡”阶段,但购房需求没有消失,只是被暂时封印了,预估会在接下来的4月底或者5月初集中爆发,对这类城市的核心地段优质好房价格有一定的拉升作用。尤其是几大城市群核心城市的刚需,买房还是宜早不宜晚的;

三四线城市刚需如果购房需求不强烈,说实话真的没有必要着急,更不应该慌乱,真正的买房“窗口期”还没到来。其实这场风波对三四线城市的影响要大于一二线,因为一方面春节期间的“返乡置业大潮”的购买力没有发挥出来,另一方面这里又是开发商库存最多、新房供应最大的区域,叠加过去两年三四线城市迎来补涨,房价已处于高位,而且购房需求基本消失殆尽。整体而言,现在三四线的供完全大于求,房价下跌大局已定。一般来说,市场会经历为期1-2年的横盘,接下来就是大幅调整阶段,即刚需真正的购房时机在2021年上半年

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