旭辉控股:永升生活“反哺”毛利率 | 财报深响⑫

旭辉控股董事局主席林中

作者 | 关楠楠

出品 | 焦点财经

林中将旭辉2021年的销售目标定为2650亿元，增长幅度为15%。去年，旭辉合同销售额录得2310亿元，“踩线”完成此前设定的2300亿目标。

从其全年可售货值来看，这个目标略显保守。

按照林中所说，旭辉全年可推售货值超过4000亿，以此来看，转化率达到66%便可实现。所以，在3月25日的业绩会上，面对一众媒体，林中底气十足，表示有信心完成全年目标。

看多中国，看多房地产，一直是林中所坚持的观点。他认为，在长效机制下，房地产会进入新的长周期，未来是高手过招，只有千里马，出现黑马的可能性很小，城市更新会迎来发展的春天，都市圈和城市群将会是未来最蓬勃的地方。

这样的趋势预判之下，林中为旭辉制定了一些应对策略，包括加大区域深耕、多元化拿地、培育商业IP等，数字化转型等。

而这些应对之策，在旭辉过去一年的发展中，也有所体现，如2020年90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市，通过商业勾地、一二级联动、IP勾地和收并购等多元化方式拿地。

多方面因素综合之下，旭辉2020年取得了不错的业绩，全年收入717.99亿元，同比增长27.2%；毛利156.09亿元，同比增长10.6%；净利润119亿元，同比增长28.7%。截至2020年底，总土储6818万平，总货值超过1万亿，能够满足未来3年的发展。

业界颇为关注的“三道红线”方面，截至2020年末，旭辉净负债率为64%，现金短债比2.7，剔除预收账款后的资产负债率为72.5%，“三条红线”中还踩线一条，剔除预收账款后资产负债率仍不达标，处在“黄档”。

整体来看，旭辉的业绩基本面不错，但是深入分析后，还是可以发现一些瑕疵。

被吞噬的利润

2020年，旭辉的净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%。过去三年，净利润复合增长率为25%，这是旭辉盈利能力的一种体现。

但进一步挖掘后可以发现，在其净利润构成中，非控股股东和永久资本工具拥有人占据了总利润的32.48%。

永久资本工具，实际上是永续债，即一种没有时间期限，简言之只需付息无需还本的融资工具。这种融资可以计入永久资本工具，简单地说，就是永续债可以充当上市公司净资产。永续债是一把“双刃剑”，虽然可以支撑企业的运营发展，但也会吞噬一部分利润。

在旭辉119亿元的总利润中，有2.3亿元归属于永久资本工具拥有人，永续债吞噬了约2%的利润；另外，非控股股东享有利润约36.34亿元，约占利润总额的30.55%。

永续债对旭辉利润的吞噬有所降低，去年占比约为2.4%；但是，非控股股东的利润占比却在提升，2019年占比约为27.87%。

虽然利润突破了百亿，但是其利润率却出现了一定下滑。旭辉2020年经调整后的毛利率为25.1%，相比2019年的29.7%降低4.6个百分点；对应的，其核心净利润率为11.2%，相比2019年的12.2%下滑1个百分点。

可能是由于下滑幅度小，旭辉在年报中将其形容为“维持了利润率”，并解释道，主要是由于已交付物业项目取得合理的利润、土地成本合理、融资成本低及透过改善质量及品牌而实现产品溢价。

永升生活服务“增色”利润率

容易让人忽略的是，在其利润构成中还有一个“隐藏点”。

2020年5月，旭辉通过增持股权及行使委托投票权的方式，成为了永升生活服务的单一控股大股东，因此被合并至旭辉的财务报表。

在旭辉之前，这家物业公司的业绩已经公布，2020年营收31.2亿元，同比增长66.1%；净利润为4.4亿元，同比增长77.8%；毛利约9.8亿元，同比增长76.4%;毛利率为31.4%，较2019年的29.6%上升1.8个百分点。

如果没有永升生活服务，旭辉的毛利率和净利润率还会更低。

有趣的是，在发布年报前，永升生活服务刚刚遭沽空机构GMT“突袭”，质疑其估值过高，与旭辉之间存在利润输送，以及收并购背后存在关联交易等。对此，永升生活服务强烈否认外，还针对沽空报告做出了“八项澄清”，对其指控的利润输送、关联交易、面积输送、收并购、增值服务收益等多项进行一一反驳。

在此次业绩会上，这个问题也有谈及，如果永升生活服务的股价偏离价值较多，而且是人为造成的，被人恶意做空，从维护小股东的利益出发，大股东会增持；但是现在还没到那个地步，在旭辉内部有一条线，如果过了那条线，大股东会出手增持，林中表示。

抛开这个话题不谈，永升生活服务被并表，确实为旭辉的业绩增色不少。