成都楼市:旧改会造成房价上涨吗?专家为你科普!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，坐标成都，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。

重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。

你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。

所以在某种意义上看，旧改反而利空房价。

未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车！

提问：成哥好，本来在外地，因为孩子上绵阳高中了必须回四川广元，想在成都买套房，一百二到一百三十平左右的，近几年不会到成都居住，想请成哥给指点一下买哪个地方的，升值大点的地方！谢谢！

回答：根据目前的成都区域来看，主城区值得投资，未来升值空间较大的版块，可以重点考虑成华区的二仙桥版块，因为目前3环内只有二仙桥版块还有3千亩土地可开发，未来升值空间可期。三环外，可以重点关注，高新南，大源、金融城、新川这些版块。

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提问：成哥好，双楠悦天地，1.小学配套好像是太平小学，不太好，以后还得考虑花费额外费用为小孩读其他小学2.这个楼盘03年开始了，经历比较多，没查到年份的具体信息，这个年份会不会有影响，3.这个楼盘119户型对中庭，目标楼层16层，共17层，在高架下面影响大吗？4.这个楼盘并不是正南正北，所以看看是不是朝向不太好，119户型，窗户面西南，门从东北进5.273万的价格，5年以后要是不住，您感觉以后是否好出手，请成哥指导一下！

回答：1、土地年限不对房子本身没有什么影响。2、总高17楼选16楼还是非常好的，因为在高架边上，至于有没有噪音。这个多少肯定是有的，不过楼层高，相对好很多。3、在这个区域，2万出头的单价还算是可以的。4、好不好出售，主要还是要看，如果纯投资，从长远看武侯区不是首先。主城区从投资角度出发，可以重点关注成华区。毕竟3环内，目前只有成华区有可开发的土地，而且价格在主城区算较低的了。

提问：成哥好！，在成都大源有小面积安置房1套，50平68万左右，贷款买的，还有18万没有还。，想换房隔壁的凯德世纪名邸，看重配套是国际公立小学丹麦霍森斯，比较苦恼中学。或者有没有这个片区的其他楼盘推荐？

回答：你好，凯德世纪名邸纯自住可以买。但是考虑投资和涨幅就别买，纯粹智商税。关注周边单价2万出头的盘。大源基本成熟，教育配套基本成型潜力来源于城市价值的提升，或者说是城南的价值提升。

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提问：成哥好，在小县城有套顶楼复式房，想买一套电梯房，想问一下，是继续在县城买，还是在成都买，买房资格是孩子的，用了这资格会不会影响将来孩子买房？

回答：人口流出的小县城一直不建议买，人口，是判断一个城市是否值得投资房产的最重要标杆，一般人只会看房价有没有涨，看到哪里涨价了就觉得有利可图，要去那里买。却从来不曾考虑买了以后能卖给谁，未来何时才能变现这一关键问题。

那么买房子该怎么买，买哪里的好呢？越来越多人，目光投向了这种房子，升值潜力很大：

1.新一线城市，或者中心城市房子，亦或有着巨大发展前景的房子。

新一线城市（武汉、西安、成都、杭州、南京等城市），再例如发展潜力大的二线城市（如合肥、郑州、青岛等），这些城市目前正处在大变革、大发展时期，在未来，产业布局会越来越多的涌入这些城市。随着城市发展，不光是对产业吸引、而且对人才吸引力都越来越高。

2. 交通便利，区域资源优厚区域的房子。

举个例子，昆山靠近大型国际化都市上海，承接了很多上海的产业溢出，而在昆山的发展中，首先就是交通先行策略，我们从昆山道路的横平竖直就可以看出，规划的有条有理，发展稳而不乱。特别是昆山花桥区，因为上海的一条地铁线终点站布局在这里，花桥区发展快速，在花桥购房的90%是上海人；再看看燕郊地区，虽然毗邻魔都北京，但是一方面交通规划不足，另一方面没有承接任何北京的产业溢出，所以至今仍然是北京的附庸城市，终究没能成为昆山那样的卫星城市，燕郊房价腰斩、昆山房价暴涨，二者形成了截然相反的效应，不得不让刚需买房时多考虑一下交通和产业问题。

提问：成哥好，请问成都的共有产权房能买吗？有三分之一面积不能上产证，对比完全产权单价折价30%，谢谢！

回答：共有产权房看上去很美，只需出一少半的钱就能据为己有，但是购房者却是以放弃产权为代价的，没有完全的产权，上市交易需征得国家同意，且未满5年不允许转让房屋产权份额。除非一套房住一辈子，否则等于丧失了房子的流通性。

而且共有产权房位置和质量以及小区配置整体都低于普通商品房。除了便宜没啥优点，不要碰！

提问：成哥好，目前调整出资格一套首付，一套全款资格，五城区及天府新区资格，已购仁恒（自住）绿城及蔚蓝卡地亚花园城均大户型并空置，目前手头还有500。求指点下步如何布局房产？谢谢！

回答：现有仁恒绿城花园城都挺优质的，接下来要坚持价值投资，扩大战果，资产再进一步放大。新房可以继续重仓天府新区的天西板块，如果资金有压力，可配一定的二手房，有固定的租金收益。这样资产就可以保障优质性和流动性。

提问：成哥好，坐标广西桂林市，现金15w，可贷公积金40万。我目前在桂林市下一县城工作，想买人生中排名前列套房（资金允许想买第二套）。由于下手太快，买贵了（买在临桂区84平三房两卫6500一平）。想请教：1、付完首付之后有什么办法可以退房？2、想要自住加投资，整个市区买哪里好？3、可融资15w，若想买第二套做投资，整个市区买哪里好？目前利率下降+临桂区免契税，二套还买临桂区好吗？若买临桂区买哪个位置的好？4、其实想过投资周边城市或者省份的房，但是担心不好管理，可以给点建议吗？

回答：付完首付，开发商是不会退全款的，就算能退，违约金也很高。

桂林临桂新区自住加投资，对当地土著来说其实可以买，就桂林这个城市来看的话，还是看好临桂的，甚至我觉得他的房价很有可能会在两年内爬上1w。

原因有：

1、老区房价已经上万、没有可开发土地，新区规划相当有谱，近年很多国内一线房企开始挤入。

2、市政所在地，各种配套会根据时间表按时到位。

3、桂林在中国的地位很有可能就是第二海南，每年游客量8000w。

4、温度适宜非常宜居养老。

5、得益于知名度，交通非常便利。所以桂林整体看，适合本土自住加投资，如果你想纯投资一套，优先西北重镇 重庆。

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