好租晓楼深度专题系列:《后疫情时代物业服务价值重塑》

家居生活手册 2020-03-24 11:30:16
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在今年的抗疫斗争中,顶在前线的物业管理作用巨大,其价值也为业主和社会进一步认知和重视。而后疫情时代,伴随市场需求、企业发展、科技推动三大动因的进一步推动,物业服务行业正悄无声息地经历一场重大变革。物业服务板块纷纷独立上市,城市化的巨大市场空间,初露端倪的城市运营理念、尚不发达的商办物业管理体系、一日

在今年的抗疫斗争中,顶在前线的物业管理作用巨大,其价值也为业主和社会进一步认知和重视。而后疫情时代,伴随市场需求、企业发展、科技推动三大动因的进一步推动,物业服务行业正悄无声息地经历一场重大变革。物业服务板块纷纷独立上市,城市化的巨大市场空间,初露端倪的城市运营理念、尚不发达的商办物业管理体系、一日千里的科技进步速度、以及日益增长的劳动力成本等等,都对这场变革方向产生着潜移默化影响。本期好租晓楼数据服务平台特别制作了《后疫情时代的物管变革——物业服务价值重塑》专题报告,用丰富的维度和详实的数据,重点对物业服务行业发展及变革趋势进行深入探讨。

晓楼报告首先认为,后疫情时代,市场需求、企业发展以及技术进步是推进物业服务变革的三股力量。在需求层面,疫情之下客户对于物业服务提出了新的诉求,如智能杀毒灭菌系统、大客流红外测温系统、人流日常信息管理系统。从企业发展来说,合同周期长、收益稳的物业管理已经上升为房企除地产开发以外的主要回款渠道,同时企业自身重视和资本市场双重加持下,物业管理水平上升,房企分拆物业管理业务上市融资迎来新一轮热潮。在技术推动层面,智慧门禁系统和智慧安防系统是两类重要应用场景,具体包括实现多样门禁通行、云端信息记录、热成像测温、智能巡更、人流量统计分析等丰富功能。

处于激烈变化中的物业服务市场体量庞大。据较新市场数据显示,受城市化进程加快以及商品房面积持续增加影响,我国物业管理企业在管总面积已从2014年的165亿平米增长到2019年的221亿平米,年复合增长率6.02%。其中,万科物业、绿城物业、碧桂园服务、保利物业等背靠大型房地产开发商的物业巨头都早早迈入了“亿平俱乐部”行列。2019年,万科物业累计签约面积6.4亿平方米,被誉为非上市的“物业航母”。

同房企格局相似,物业管理百强企业主要沿东部沿海分布,且粤系企业是行业里的中流砥柱。此外,北京、重庆均在2019年百强企业中占据了两位数的席位。

数据还显示,物业服务行业市场集中度逐年提升,百强企业市场份额已从2014年的19.5%上升到2019年的39.1%,百强企业管理面积也从2014年的32亿平米增至87亿平米。另与规模化发展相对应,百强企业收入占比已超过四成,收入特别值从2014年的3766亿元增至2019年的5167亿元,年复合增长率6.53%。

从物业类型划分上看,截至2019年末,我国物业管理百强企业主要管理物业类型以住宅为主,占比70.83%,其次是写字楼占比8.15%,随后为产业园与商业物业,分别占比6.23%和6.11%。相比住宅类业务,目前商办类楼宇物业管理企业数量相对较少,但未来发展空间广阔。

从物业服务行业发展趋势来看,城市化依旧是一大重要推手。截至2019年末,我国城镇人口数量达到8.48亿,城镇化率达到60.6%,未来我国城镇化进程还将持续接近发达国家,意味着新增地产开发以及存量物业运营市场空间将进一步扩大。相比传统物业,新时代的物业服务科技赋能趋势明显,一方面,政策鼓励引领下,智慧城市、智慧园区、智慧社区概念兴起,另一方面,大数据、云计算、人工智能及其他相关技术日趋完善并融入物业服务,物业管理公司不断为其物业管理组合开发智能化及智慧化产品,旨在透过线上线下咨讯及资源整合,实现各项服务数字化、自动化、现代化及协同化,向业主、租户提供更加便捷的一站式服务平台。随着科技元素的植入,以及城市运营思维的兴起,物业服务行业还会对“人才专业化”和“管理标准化”提出更高的要求。

晓楼报告指出,“城市运营”未来将成为发展主流,涉及办公地产、商业地产、养老地产、医疗地产、旅游地产等丰富业态。主流物业管理公司将业务领域转型多元化,成为多面手,植入社区理念,与电子商务、增值服务、定制型服务结合,向城市综合运营领域发展。从住宅管家起家的万科物业即把“城市物业运营商”作为重要发展方向,甚至实现该目标后才考虑上市。

此外,物业服务行业发展的其他趋势还包括“无人化发展”。目前,我国物业管理尚处于劳动密集型阶段,百强物业企业员工成本占整体运营成本的55%左右。伴随着人工智能发展,对于高强度体力劳动、高精度劳动、以及标准化劳动实现无人化替代,已经成为物业管理实现盈利捷径的一大趋势。

报告最后,对于物业服务企业价值提升,晓楼发表主要观点认为可有四个着眼点:一是成本控制,变劳动力密集型产业为知识密集型产业,广泛应用云计算、大数据、人工智能技术替代传统人力劳动;二是战略先进,发挥全产业链思维,摆脱传统物业服务管家式思维,由社区运营、园区运营进化为城市运营平台;三是科技赋能,积极拥抱移动互联网、人工智能、大数据、云计算、物联网等,提供科技含量高的优质服务体验;四是形成行业壁垒,包括建立品牌形象、建立软硬件服务标准化体系、利用开发、投资、招商资源打造品牌体系抢占市场先机等。

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