探索闲置工业用地向住宅用地转换 应鼓励社保基金进入长租房市场

探索闲置工业用地和商服用地向住宅用地转换；应鼓励社保基金、住房公积金等进入长租房市场；试点“先租后售”让租房人锁定住房......4月21日在上海举行的首届浦江住房租赁高峰论坛上，多位专家从解决大城市住房问题、规范发展长租房市场等方面，共同探讨我国住房租赁市场可持续发展之路。

闲置工业用地可探索向住宅用地转换

在上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭看来，中国住房市场本质问题是人与土地资源的供需空间错配，“人往高处走，但土地资源向低处流，这导致了有大量需求的地方建设用地供给不足，同时有大量供给的地方存在需求不足。”

陆铭认为，要从供给侧方面解决大城市住房问题，投放更多的建设用地，建设用地约束较紧的城市要在都市圈范围内规划用地空间，多渠道增加租赁房供应。

“不仅仅中小城市，像上海这样的大城市也存在商业地产相对闲置的问题，应探索让闲置的工业用地与商服用地更多地向住宅用地转换。”陆铭建议。

陆铭同时认为，在保障安全情况下，还要包容各种低成本居住形态，“住房政策制订方面，应在城市居住空间中为低收入者适当保留能够承担的居住形态，如果不加以充分考虑，居住成本上升后，生产企业会导致劳动力生产成本上升，服务业会溢出到消费价格上。”

陆铭还建议对空置房征收空置税，持有大量住房既不卖也不租可能才是真正的炒房，“征收空置税可以鼓励把房子出租，哪怕不能马上征收物业税和财产税，至少可以征收空置税，是否空置目前可以用技术手段识别。”

发展长租房市场需解决三大基础性问题

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强预测中国租赁住房市场非常大，“中国未来1/3的城镇居民家庭会租房子住，这些家庭用1/3的收入支付房租等相关租赁费用。”

在柴强看来，发展长租房市场需要解决三大基础性问题：一是住房租赁收益率过低；二是大额长期低融资成本资金缺乏；三是人们租住意愿不高。

“租赁收益率高低，这是发展长租房市场面临的最底层、最基础性的问题。”柴强表示，“目前租金回报率或者称房租/房价比，绝大多数不到2%，如果没有合理的收益率，长租房市场难以持续发展，租赁企业、有关投资者、社会资本也缺乏积极性。”

柴强分析称，目前可有效提高住房租赁收益率的措施包括降低租赁住房的取得成本、降低租赁住房的运营费用、提高租赁住房的经营收入等，“未来可能有新政策会出台，比如将闲置或者低效利用的厂房、商业办公用房等非居住的房屋改建成为租赁住房。”

大额长期低融资成本资金缺乏方面，柴强认为，需要积极推进住房租赁领域的房地产投资信托基金，以及应允许和鼓励社保基金、保险资金、住房公积金等类型资金进入长租房市场等。

“租住意愿不高，主要是目前租房缺少家的感觉，也享受不到房产的增值，应让租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利，甚至享受公共服务不与住房产权挂钩，同时缩小租购住房导致的家庭财富差距。”柴强表示。

租赁住房政策红利未来还将持续释放

易居企业集团CEO丁祖昱表示，去年长租公寓频频爆雷后，长租公寓品牌形象不太好，但租赁行业却供需两旺，原来是机构租赁占比逐年提升，目前客户需求又转为分散租赁，“这是一个规范市场的好机会，不断优胜劣汰也是租赁行业走向健康的标志。”

从去年1月份到今年3月份，46个城市累积出台政策277条，在丁祖昱看来， 未来政策红利还会持续释放，包括保障性租赁住房、集体用地租赁住房以及长租型的租赁社区等领域的政策。

“别把租和售完全分离，也可以租售并举，租售并举有两个含义，一种是租和售，还有一种是先租后售，这一模式比较符合目前客户的需求，即大学刚毕业时只能租得起，可能五六年后就买得起，如果这套住房能够锁定五六年后卖给他，对客户现在来讲是长租的概念；对企业而言今后也有了退出机制，这些都可以在政策方面进行试点和完善。”丁祖昱说。

在丁祖昱看来，长租公寓行业空间很大，大城市未来租的比例或将超过三分之一，可能超过40%的人会租房，“租房的卖点在于租金不涨，如果房价也不涨，那会有更多人租房。”

“针对细分领域的精细化运营是未来企业发展之道，‘职住平衡’已写入到了‘十四五’规划，未来蓝领和大型的租赁社区会率先突破，去年长租公寓中蓝领是赚钱的。”丁祖昱表示。

丁祖昱表示，“长租公寓应倾向于轻资产运营，租赁一定要与原来的住宅分开，不要做成重资产，建行提供了一个很好的例子，个人到建行存房，建行再委托运营公司操作。”

来源： 证券时报