保利物业:大物业时代,行业在变,玩法也要变

楼市头条 2019-06-25 20:10:09
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1981年,改革开放第二年,中国960万平方公里的土地上,改革开放的时代列车压着老旧铁轨缓缓启动。 许多漫长故事尚未显出端倪,但并不妨碍新行业的种子悄悄萌芽。 3月10号这一天,惊蛰刚过,春雷响,万物长。深圳罗湖区爱国路的3001号,中国内地排名前列个涉外商品房小区—东湖丽苑的物业管理处正式成立,诞生了

1981年,改革开放第二年,中国960万平方公里的土地上,改革开放的时代列车压着老旧铁轨缓缓启动。

许多漫长故事尚未显出端倪,但并不妨碍新行业的种子悄悄萌芽。

3月10号这一天,惊蛰刚过,春雷响,万物长。深圳罗湖区爱国路的3001号,中国内地排名前列个涉外商品房小区—东湖丽苑的物业管理处正式成立,诞生了中国内地排名前列家涉外物业管理服务企业——深圳物业管理公司。这是我国物业服务行业的开端。

38年的发展历程,物业服务在很长一段时间都以房地产附属产业的面目示人。以至于很少有人会注意,中国的物业服务行业的发展脉络也与房地产一道,几乎贯穿了整个改革开放的40年。

从深圳的一个社区覆盖到全国城镇,从单一的住宅服务扩展到不动产的所有领域的服务,实现了跨越式发展,并逐步从传统行业转型升级为现代服务业,物业服务行业进阶的每一步,都踏中中国城市化发展的时代脉搏。

处在中国经济这个大系统里,与时代同呼吸共命运,这决定了物业服务行业的发展历程与社会的变迁会产生“同频共振”效应。

企业的进化,逃不开大时代的宿命,但只有少数能找到新时代洪流的方向。

作为物业行业的央企龙头,保利物业23年的发展历程让其成为物业行业的见证者。

而在物业行业未来这场飞速演进的进化中,保利物业或许是走在最前面的那一个。

NO.1|首提“大物业”战略

2019年6月20日,重庆,全国物业行业的大佬云集。

这天,由中国物业管理协会主办的《2019物业服务企业品牌发展论坛》。

这是行业排名前列聚焦企业品牌建设领域的论坛,其目的是在探寻品牌物业服务企业的运行状况,对物业服务企业品牌价值进行测评来推动行业高质量地发展。

保利物业凭借良好的口碑、较强的品牌影响力、强劲的品牌竞争力及品牌溢价,实现“大满贯”,拿下本次论坛上的四项大奖。

奖项还是其次。与“大满贯”相比,保利物业助理总经理朱芮嘉的演讲在业内引起了不小的震动。

在这次论坛上,保利物业正式提出了其谋划已久的“大物业”战略。

在保利物业看来,大物业既是战略,也是品牌。它代表着物业行业在人们心目中的重新定位。这个位置,就是从推动社会治理创新的高度和视角,看待物业行业。

这是一个行业龙头站在宏观视角思考行业未来。

朱芮嘉在演讲中提出,大物业就是全域物业,全业态物业,全民物业,全技术物业,全价值物业。

 具体而言,其核心内涵是包括:

1、以中国960万平方公里为服务空间的“全域物业”;

2、以住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场的“全业态物业”;

3、以社区业主+城乡居民+全国国民为服务对象的“全民物业”;

4、以物联网、人联网、价值联网融合发展的“全技术物业”;

5、以人文社区、价值生活为服务内容的“全价值物业”。

商业竞争的制高点是文化的渗透,深入到生活的本质层面,这种理念一旦深入人心,往往能诞生改变时代的伟大企业,比如“第三空间”之于星巴克,“家居指南”之于宜家,再比如“大物业”之于保利物业。

保利物业的这种战略视角,决定了保利物业在新时代竞争中将以更高维度的商业策略进行布局。

NO.2|重新定义行业与时代

曾几何时,物业服务行业算不上是一个性感的故事。

2014年,彩生活从花样年集团分拆,成功赴港上市。物业服务排名前列次作为一个独立的板块,走进国际资本市场的舞台,开启了一个独属于物业时代的风云际会。

即便在港股市场上,物业企业已经能获得较为不错的估值和溢价,但大家对行业的认知还停留在较为初级的阶段。

这个阶段的市场逻辑是:以传统物业服务作为估值基础、以服务面积即所谓的管理规模作为定价手段,核心还是将物业服务限定在房地产行业的大框架里,以房地产附属产业视角去思考行业逻辑和未来。几乎所有的观点都认为,这是房地产巨无霸们又一个资本化的筹码。

但如果把物业发展历程放到中国改革开放40年的大江大河里来看,物业服务的时代跃迁,可以在中国市场经济和房地产周期规律的历史逻辑里,找到行业进化和变革的内在动因以及未来演进。

这是保利物业提出“大物业时代”的大时代背景。

中国浩浩荡荡的城市化进程,城市的空间拓展加速了一个国家具有比较优势的行业的飞速发展,房地产行业如是,物业服务行业亦如是。

和房地产行业的发展轨迹相似,行业正在分化,市场将进入“强者恒强”时代。中指院数据显示,2018年,全国物业服务企业超过11万家。百强企业管理面积均值超三千万平米;TOP10企业管理面积均值超两亿平米,是百强企业均值的7.82倍;百强企业市场份额超过35%。

在这其中,头部企业根据市场的需求和变化,跳出传统的以住宅为主的社区服务,进入到商企服务、公共管理服务等众多领域,从社区服务商向城市服务商升级。

比如万科物业与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内排名前列“物业城市”治理模式;保利物业进驻西塘古镇,深度介入乡镇公共管理,进入公共管理服务领域……

随着头部企业在业务领域的不断延伸和拓展,企业的收入结构也在逐步呈现出相应的变化。从目前的发展趋势来看,行业价值链不断延伸,增值服务收入才是未来影响物业管理服务企业竞争的全局变量。

比如,碧桂园服务与雅生活服务非业主增值服务占比近60%;绿城服务在物业资产管理所带来的收入占比超30%;彩生活的网上推广服务的营收占比近35%。雅生活的物业代理、生活服务与资产管理占比分别达18%以上。

更为重要的是,在大物业时代,受益于多元业态和大规模的人群覆盖,物业将真正实现其流量入口的价值。万物互联时代,物业作为直达用户“最后一公里”的主战场。社区是一个大金矿,如果能够把业主的衣、食、住、行、娱、购、游、养老、教育、金融作为自己的服务内容,那么整个物业管理行业还将具有无限的想象空间。

NO.3|物业行业格局将分化

契科夫说,当一把枪在故事开头出现,那么你终将会听见射击声。当物业服务行业的自我进化积蓄了足够力量,开始频繁现身新闻,那么新时代到来已不可避免。

各大物业服务企业如何在激烈的竞争中胜出?现在大家都在规模里厮杀,持续增长的盈利方式却依旧模糊,未来是靠模式、规模、服务还是概念?

在不远的未来,物业行业会分化为两种类型的公司,一是传统型社区物业公司,即以基础物业服务作为服务内容和收入来源,二是进化升级后的城市服务商,即大物业公司。

前者以小型物业服务企业为主,后者则是以保利物业为代表的头部企业。

个体命运终归要依附大时代。企业在行业未来的竞争中身处什么样的位置,取决于其适应这次巨浪的速度。

用这个规律丈量企业的发展,就会发现很多头部企业其实有很多相似之处。

(1)大规模

规模是基础,在管面积和收入规模是确立行业优势的起跳点。自1996年发展至今,保利物业已经完成全国化布局,业务遍及北京、上海、广州、成都、长春等全国大中城市。从保利物业披露的数据来看,无论是项目数量,还是管理面积,都体现出了保利物业的规模之大。

(2)多业态

保利物业是国内极少数实现如此多业态覆盖的大型物业公司之一,并逐步由社区走向城市和乡村。依托长期深耕物业管理行业所积淀的丰富经验,持续提高多业态物业服务能力,保利物业目前已形成:

住宅物业服务;商业物业、办公物业;写字楼、商业综合体基础服务的资产管理服务;学校物业、产业园区物业、医院物业等产业服务;政府物业服务。

(3)增值服务

保利物业的城市布局主要在一二线,覆盖人群为城市消费的核心力量。基于此,保利物业正以社区的“人(用户)”为核心进行资源整合与运营,定制亲情和院2.0版的服务产品,提供物业管理、资产增值、亲情社区生活配套、社区健康管理、青少年成长教育等多元化服务。

(4)纵深发展

保利物业作为央企龙头,在“央央合作”和“央地合作”方面具有无可质疑的独特优势。

作为先行者,保利物业抓住国家“放管服”改革和实施“乡村振兴”战略的机会,整合系统内外资源推动城乡融合发展,成功构建了系统性的公共服务体系,响应了国家战略。2016年,保利物业进驻西塘古镇,开启城市物业进驻公共服务领域的实践,助力景区从国家4A升级到5A。2018年,在浙江嘉善举办了中国社会治理与协同创新首届镇长论坛,保利物业正式推出“镇兴中国”公共服务品牌。

随着行业集中程度不断加速,物业与科技、与资本不断探索融合,行业必然会走向大物业。在万亿级的产业规模之下,大物业将成为各类物业的高度服务集成商,成为各类社会资源的深度挖掘掌控者。

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